Mai 2015 - News

Berliner Gericht: Mietspiegel ungültig

Welche Kriterien muss ein gültiger Mietspiegel erfüllen?

20.05.2015 - Laut dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg ist der Mietspiegel der Stadt nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Ein Urteil mit politischer Sprengkraft: Was bedeutet das für die Mietpreisbremse, die in der Hauptstadt zum 1. Juni 2015 eingeführt werden soll?

Berliner Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel von 2013 wurde für unwirksam erklärt.

Ab Juni 2015 soll in vielen deutschen Großstädten die Mietpreisbremse gelten. Danach darf für die ausgewählten Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Wiedervermietung von Wohnungen die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als ortsübliche Vergleichsmiete soll der qualifizierte Mietspiegel herangezogen werden. Doch nun hat ein Amtsgericht die Erstellung des Mietspiegels nach wissenschaftlichen Grundsätzen ausgerechnet in der Bundeshauptstadt verneint.

Sachverständigengutachten contra Berliner Mietspiegel

Eine Vermieterin verklagte ihre Mieter, weil diese ihrer Mieterhöhung nicht zustimmen wollten. Die Vermieterin wollte die Miete einer Altbauwohnung auf 7,19 Euro kalt pro Quadratmeter erhöhen und damit über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Die Mieter wehrten sich und bezogen sich auf den Berliner Mietspiegel 2013. Ein Sachverständigengutachten wies allerdings darauf hin, dass bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels aufgrund tatsächlicher Mieten die Mieten von sieben bis elf Euro zu Unrecht als Wucher eingestuft und deshalb im Mietspiegel nicht berücksichtigt wurden. Dadurch wurde die ortsübliche Vergleichsmiete laut „qualifiziertem Mietspiegel“ gesenkt.

Daraufhin hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg den Mietspiegel der Hauptstadt für unwirksam erklärt. Das Zahlenwerk für das Jahr 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, teilte die Kammer am Montag mit.

Reaktionen auf das Urteil

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sprach von einer Einzelfallentscheidung des Gerichts, die sich nicht verallgemeinern lasse. So habe ein Richter am Amtsgericht Berlin- Charlottenburg den Mietspiegel 2013 in der Vergangenheit als "qualifizierten Mietspiegel" eingestuft. Für den aktuellen Mietspiegel 2015, der am 18. Mai vorgestellt wurde, habe das Urteil keine Auswirkungen. Die Behörde gehe weiterhin davon aus, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt.

Das Hamburger Institut F+B, das den Berliner Mietspiegel 2013 erstellt hat, schwieg zu dem Urteil. Dazu sei man durch den Vertrag mit dem Land Berlin verpflichtet, sagte Geschäftsführer Bernd Leutner.

Mögliche Folgen des Urteils

Berlin will entsprechend der Mietpreisbremse die Mieten bei Wiedervermietung zum 1. Juni begrenzen. Das Gesetz kann aber nur dann greifen, wenn es verlässliche Daten zu ortsüblichen Vergleichsmieten gibt. Daher ist die Frage von Bedeutung, ob der qualifizierte Mietspiegel, der einen Überblick über die jeweilige Vergleichsmiete je nach Lage, Alter, Standard und Größe einer Wohnung geben soll, überhaupt als Richtschnur für eine ortsübliche Miete herangezogen werden kann.

Auch wenn der Mietspiegel 2013 durch einen neuen Mietspiegel 2015 ersetzt wird, kann dem Urteil des Amtsgerichts eine hohe Bedeutung in der Frage nach den wissenschaftlichen Grundsätzen bei der Erstellung zukommen. Allerdings ist das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg noch nicht rechtsgültig.

Aufgrund der interpretationsbedürftigen Gesetzgebung zur Mietpreisbremse erwarten Juristen und Marktexperten in den kommenden Jahren eine Flut von Klagen gegen die jeweiligen Mietspiegel. Solange kein höchstrichterliches Urteil – etwa vom Bundesgerichtshof dazu besteht – wird für Vermieter und Mieter weiterhin Rechtsunsicherheit darüber bestehen, wann ein Mietspiegel gültig ist und bis zu welcher Höhe Mieten angehoben werden dürfen.

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