April 2015 - News

Schönheitsreparaturen zu Lasten der Vermieter

Quotenklausel für unrenovierte Wohnungen ungültig

07.04.2015 - Der Bundesgerichtshof hat sein Urteil zu Schönheitsreparaturen geändert. Auf Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind, können solche Verpflichtungen nicht mehr übertragen werden.

Neues Urteil zu Schönheitsreparaturen

Zukünftig können Schönheitsreparaturen nicht mehr auf die Mieter übertragen werden.

Grundsätzlich ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich. Aufgrund langjähriger Mietvertragspraxis war es bislang jedoch üblich, die Schönheitsreparaturen während eines Mietverhältnisses dem Mieter zu übertragen. Auch die höchstrichterliche Rechtssprechung hielt es für legitim, dass Schönheitsreparaturen per Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden konnten – dabei war es unerheblich, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wurde. Nun wurde vom Bundesgerichtshof entgegen seiner bisherigen Rechtssprechung die Klausel zu Schönheitsreparaturen für unrenovierte Wohnungen für ungültig erklärt. Auch sogenannte Quotenklauseln, nach denen Mieter zeitanteilig die Schönheitsreparaturkosten zu tragen haben, sind nun ungültig.

Was Schönheitsreparaturen sind

Zu den Schönheitsreparaturen zählen grundsätzlich alle Gebrauchsspuren, die mit Farbe und Tapeten beseitigt werden können. Fußböden und Teppiche, die während der Mietzeit nicht beschädigt wurden, aber auch normale Gebrauchsspuren an Fliesen in Bad und Küche, fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen. Wurden für Bilder oder Möbel jedoch Dübel angebracht, die Löcher hinterlassen, zählt die Beseitigung der Löcher jedoch zu den Schönheitsreparaturen.

Bundesgerichtshof ändert seine bisherige Rechtssprechung

Am 18. März 2015 hat der Bundesgerichtshof gleich anhand von drei Fällen (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) seine neue Rechtssprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln veröffentlicht. Seine frühere Rechtsprechung, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.), wurde nun aufgegeben.  Auch sind – bislang gültige – Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20), nun nicht mehr gültig.

Bisher konnte im Mietvertrag mit einer sogenannten Quotenklausel wirksam vereinbart werden, dass Mieter, die vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle ausziehen, anteilig mit Renovierungskosten belastet werden können. Zum Beispiel sollten sie nach einem Jahr 30 Prozent der Renovierungskosten für Flur, Küche und Bad bzw. 20 Prozent der Renovierungskosten für die Haupträume der Wohnung zahlen. Nun gilt: Quotenklauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil der auf sie entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und beim Abschluss des Mietvertrages für sie nicht klar und verständlich ist, welche Belastung ggf. auf sie zukommt. Das gilt unabhängig von der Frage, ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war.

Folgen für Vermieter und Mieter

Wenn Vermieter eine Wohnung unrenoviert an Mieter übergeben, sind Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen folglich ungültig. Vermieter können in diesen Fällen von ihren Mietern daher weder während der Mietzeit noch beim Auszug verlangen, die Wohnung zu renovieren, oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz zahlen.

Tipp für Vermieter

Nach der neuen Rechtssprechung können Vermieter von unrenovierten Wohnungen Schönheitsreparaturen nicht mehr per Mietvertrag an Mieter übertragen. Es empfiehlt sich daher entweder nur renovierte Wohnungen zu vermieten, die noch Klauseln zu Schönheitsreparaturen zulassen, oder generell eine etwas höhere Miete zu verlangen, um damit die Kosten für Schönheitsreparaturen abdecken zu können.

Die Mieter wollten in der Regel meist selbst bestimmen, wie die Wände gestrichen sind. Zudem wollten viele Mieter auch nicht alle paar Jahre vom Vermieter einen Maler in die Wohnung geschickt bekommen, der dann einzelne Räume streicht. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen empfiehlt sich daher am Ende der Mietzeit.

Sie sind Immobilien-Eigentümer?

Mit diesen Services treffen Sie die besten Entscheidungen:

  • Kostenlose Marktwerteinschätzung
  • Gratis Mietverträge und rechtssichere Vorlagen
  • Umfeld- und Preisentwicklung Ihrer Immobilie
  • Nebenkosten online abrechnen

Melden Sie sich unverbindlich an und profitieren Sie von allen Eigentümer-Services.

Jetzt kostenlos anmelden