Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, aber auch beim geplanten Verkauf anderer Immobilien, kann ein Vorkaufsrecht vorliegen. Dieses besagt, dass zum Beispiel die Mieter:innen oder die Kommune ein Recht darauf haben, das jeweilige Objekt vorrangig zu erwerben. Hier lesen Sie, wann das der Fall ist, wer ein dingliches Vorkaufsrecht beanspruchen darf, wie der Prozess abläuft und welche Ausnahmen es gibt. 


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Das Wichtigste in Kürze:

  • Das sogenannte dingliche oder eingetragene Vorkaufsrecht muss im Grundbuch stehen, um gültig zu sein. Zudem gibt es ein Vorkaufsrecht für Mieter:innen, das dann gilt, wenn Sie eine bestehende Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln. Hier muss keine Eintragung im Grundbuch vorliegen. 
  • Es dient als Verfügungssperre im Falle eines Verkaufs, sodass eingetragene Begünstigte das Vorkaufsrecht erhalten. 
  • Sie können die Immobilie nur dann an andere Personen verkaufen, wenn die eingetragene Person auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.  

Was ist das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht besagt, dass bestimmte Personengruppen beim Verkauf einer Immobilie ein Vorrecht dazu haben, das Objekt zu erwerben. Damit das sogenannte dingliche Vorkaufsrecht für Immobilien gilt, muss es ein Eintrag im Grundbuch vorliegen. Dort übernimmt es die Rolle einer Verfügungssperre für den Fall eines Verkaufs.  

Darüber hinaus gibt es das Vorkaufsrecht für Mieter:innen, das auch ohne Eintragung ins Grundbuch gilt. Dies ist dann der Fall, wenn Sie eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und diese verkaufen. 

Ein Vorkaufsrecht lässt sich nur für unbewegliche Dinge wie ein Grundstück vereinbaren. Dabei hat die im Grundbuch eingetragene Person beziehungsweise die:der bisherige Mieter:in das dingliche Vorrecht auf den Kauf. 

Nur wenn die:der Begünstigte auf das Vorkaufsrecht verzichtet, dürfen Sie trotz Mietverhältnis einen Kaufvertrag mit einer:einem anderen Käufer:in unterzeichnen. 

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Tipp: Vorkaufsrecht für Mietwohnung

Lesen Sie mehr zum Thema Vorkaufsrecht bei Immobilien und erfahren Sie, wie das Vorkaufsrecht für Mieter:innen bei Mietwohnungen aussieht.

Wem steht wann ein Vorkaufsrecht zu?

Das Vorkaufsrecht ist vor allem für Kommunen und für Mieter:innen relevant. Die Kommune ist häufig mit einem Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Aber auch andere Parteien können für Immobilien dort eingetragen sein, weshalb Sie als Verkäufer:in oder Vermieter:in mit Plänen für einen Verkauf zunächst einen Blick in das Grundbuch werfen müssen.  

Bei Mietwohnungen gilt das dingliche Vorkaufsrecht auch ohne vorherige Eintragung im Grundbuch oder Erwähnung im Mietvertrag. Denn laut §577 BGB haben Mieter:innen dann ein Vorkaufsrecht, wenn ihre angemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und die:der Vermieter:in sie anschließend eine dritte Partei verkaufen möchte. Erhält  die:der Eigentümer:in von anderen Kaufinteressent:innen ein verbindliches Angebot, muss sie:er die Mieter:innen über den Inhalt des Kaufvertrags und über das dingliche Vorkaufsrecht informieren. 

Diese Art des Vorkaufsrechtes bei Mietverhältnissen soll Mieter:innen vor der spekulativen Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen schützen. Dabei gilt das Recht nur für den erste Verkaufsfall nach der Umwandlung. Bei nachfolgenden Verkäufen gibt es kein Vorkaufsrecht mehr – es sei denn, im Grundbuch ist ein besonderes Recht eingetragen. 

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Entscheidend ist die Reihenfolge!

Bei der Frage, ob das Vorkaufsrecht für Mieter:innen gilt, ist die zeitliche Reihenfolge ausschlaggebend. Eine Mietwohnung muss erst mitsamt Mietvertrag vermietet und danach umgewandelt sein, damit Mieter:innen ein Vorkaufsrecht geltend machen können. Auch, wenn die Umwandlung in eine zu verkaufende Eigentumswohnung schon bei Vermietung geplant war, gilt das Vorkaufsrecht. 

Wie ist der Ablauf bei Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts?

Wenn Sie als Vermieter:in eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten, sollten Sie in Bezug auf das Vorkaufsrecht wie folgt vorgehen: 

  • Planen Sie den Verkauf und machen Sie sich auf die Suche nach Interessent:innen. Mit diesen sollten Sie eine Rücktrittserklärung abschließen, um bei Ausübung des Vorkaufsrechtes durch Mieter:innen keinen Schadensersatz leisten zu müssen. 
  • Teilen Sie der vorkaufsberechtigten Person den geplanten Inhalt des Kaufvertrags mit (eine Mitteilung über den geplanten Verkauf und den Kaufpreis ist nicht ausreichend) und übersenden Sie eine Kopie des Kaufvertrags. 
  • Damit das Vorkaufsrecht gilt, müssen Mieter:innen innerhalb von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung über den Verkauf reagieren und schriftlich ihr Interesse ausdrücken.  
  • Über nachträglich gesenkte oder erhöhte Kaufpreise müssen Sie Mieter:innen mit Vorkaufsrecht informieren. 
  • Je nach Reaktion der Mieter:innen verkaufen Sie die Eigentumswohnung nun an diese oder an die ursprünglichen Kaufinteressent:innen. 

Sollten Sie die Mieter:innen nicht oder nicht vollständig über ihr Vorkaufsrecht informieren, haben diese einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser kann beispielsweise in den Umzugskosten sowie in der Übernahme der eventuell höheren Miete einer neuen Mietwohnung bestehen. Außerdem ist ein Rechtsstreit denkbar. Umso wichtiger ist es, dass Sie als Vermieter:in beim Vorkaufsrecht vorsichtig vorgehen und den Kaufvertrag rechtzeitig teilen.

Welche Ausnahmen vom Vorkaufsrecht gibt es?

Beachten Sie, dass das Vorkaufsrecht auch einige Ausnahmen erlaubt. Wenn Sie als Vermieter:in zum Beispiel die Mietwohnung an Familiengehörige oder Angehörige Ihres Haushaltes verkaufen, können Mieter:innen kein Vorkaufsrecht geltend machen. Sie müssen dennoch die im Mietvertrag festgehaltenen Bedingungen zur Kündigung beachten.  

Die folgenden Familienmitglieder von Vermieter:innen sind vorkaufsberechtigt: 

  • Ehepartner:in 
  • Verwandte in gerader Linie wie Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel:innen und Urenkel:innen 
  • Verwandten in Seitenlinien bis zum 3. Grad wie Geschwister, Nichten und Neffen 
  • Verschwägerte in Seitenlinien bis zum 2. Grad wie Schwiegereltern und Schwäger:innen 
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Wichtig: Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar

Nur Personen, die laut Mietvertrag vor der Umwandlung Mieter:innen waren und zum Verkaufszeitpunkt noch  Mieter:innen sind, können das Recht geltend machen. Das Vorkaufsrecht ist nicht vererblich.

Vorkaufsrecht für Erb:innen des:der Eigentümer:in

Ein anderes Vorkaufsrecht hat der Gesetzgeber im Fall des Todes der:des Eigentümer:in für die Miterb:innen vorgeschrieben (§ 2034 BGB). Verkauft beispielsweise die Witwe eines verstorbenen Familienvaters ihren Erbanteil an einer Wohnung so sind die übrigen Miterb:innen der:des Vermieter:in – beispielsweise die Kinder – zum Vorkauf berechtigt. Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt ebenfalls zwei Monate. 

Will die:der Eigentümer:in das Vorkaufsrecht der Miterb:innen vermeiden, kann sie:er über das Testament die einzelnen Erbbestandteile den jeweiligen Erb:innen zuordnen. So ist es etwa möglich, Ehepartner:innen und Kindern Teile des Geldvermögens zu vererben. Voraussetzung dafür ist, dass die gesetzlich vorgegebenen Pflichtanteile eingehalten werden. Alternativ können Sie als Vermieter:in die Immobilie auch zu Lebzeiten verschenken. 

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Vorkaufsrecht für Kommunen

In bestimmten Fällen erlaubt das Baugesetzbuch (BauGB) die Beschränkung der Eigentumsrechte, indem Gemeinden ein Vorkaufsrecht erhalten. Unterschieden wird dabei zwischen einem allgemeinen und einem besonderen Vorkaufsrecht. 

Ein allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) für die Gemeinde kann bestehen, wenn die Lage des Grundstücks eines dieser Kriterien erfüllt: 

  • Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zur Nutzung für öffentliche Zwecke Umlegungsgebiet
  • Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet und städtebaulicher Entwicklungsbereich 
  • Von der Kommune beschlossenes Erhaltungssatzungsgebiet

Ein besonderes Vorkaufsrecht kann die Gemeinde in Gebieten schaffen, in denen sie städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen in Betracht zieht. 

Vor dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags muss die Gemeinde eine Erklärung einholen, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben möchte. Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht aus, gibt sie eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichterklärung (Negativattest) ab.    

Diese Erklärung wird durch die:den beurkundende:n Notar:in bei der Gemeinde beantragt und ist für Käufer:innen meist gebührenpflichtig. Erst wenn die Verzichtserklärung vorliegt, dürfen Grundbuchämter die Grundstückskaufverträge im Grundbuch eintragen. 

Vorkaufsrecht bei Zwangsversteigerung oder Zwangsvollstreckung

Beachten Sie, dass das Vorkaufsrecht in den folgenden Situationen hinfällig ist: 

  • bei Zwangsversteigerung 
  • bei Zwangsvollstreckung 

Kommt es tatsächlich einmal zu einer Zwangsversteigerung oder Zwangsvollstreckung, ist das dingliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Hierbei sind aber auch Besonderheiten zu beachten.  

Handelt es sich um eine Teilversteigerung, lässt sich das dingliche Vorkaufsrecht ausüben, sofern keine bisherigen Miteigentümer:innen bei der Versteigerung den Zuschlag erhalten. Das Amtsgericht holt meistens in dem Fall eine Verzichtserklärung auf das eingetragene Vorkaufsrecht von dem Begünstigten ein.  

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Ausnahme:

Falls die:der Insolvenzverwalter:in die Immobilie aus freier Hand verkauft, kann das dingliche Vorkaufsrecht ausgeübt werden.


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