Gesetzliches Vorkaufsrecht

Mieter und auch Kommunen haben oft Vorrang

Soll eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft werden, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Ähnlich ist es bei Kommunen, auch sie haben vielfach ein Vorkaufsrecht.


Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn die von ihm angemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter sie anschließend an einen Dritten verkaufen möchte. Erhält der Eigentümer von einem anderen Kaufinteressenten ein verbindliches Angebot, muss er seinen Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht informieren.

Tipp: Falls Mieter vom Vorkaufsrecht Gebrauch macht

Damit der Kaufinteressent keine Schadensersatzforderung stellt, sollte sich der Eigentümer vorab ein vertragliches Recht auf Rücktritt sichern. Dann erfolgt die Auflösung des Vertrags ohne Mehrkosten und kann schließlich auf den kaufwilligen Mieter übertragen werden.

Verkauft der Vermieter die Wohnung, ohne seinen Mieter zuvor über den Kauf zu informieren und ihm sein Vorkaufsrecht einzuräumen, so steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu (BGH-Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14). Sollte der Mieter sterben, geht sein Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis eintreten (Ehepartner, Kinder im Haushalt).

Innerhalb von zwei Monaten muss sich der Mieter entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Diese Zweimonats-Frist kann durch Vereinbarung verlängert werden. Möchte der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, so muss er den Verkäufer schriftlich darüber informieren.

Ausnahme vom Vorkaufsrecht des Mieters


Ein Vorkaufsrecht für den Mieter gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Vorkaufsrecht für Erben des Eigentümers


Ein anderes Vorkaufsrecht hat der Gesetzgeber im Fall des Todes des Eigentümers für die Miterben vorgeschrieben (§ 2034 BGB). Verkauft beispielsweise die Witwe eines verstorbenen Familienvaters ihren Erbanteil an einer Wohnung an einen Käufer, so sind die übrigen Miterben – beispielsweise die Kinder – zum Vorkauf berechtigt. Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt ebenfalls zwei Monate.

Will der Eigentümer das Vorkaufsrecht der Miterben vermeiden, kann er über sein Testament die einzelnen Erbbestandteile den jeweiligen Erben zuordnen. Etwa, indem er seiner Frau die Wohnung und seinen Kindern Teile des Geldvermögens vererbt – sofern er dabei die gesetzlich vorgegebenen Pflichtanteile einhält.


Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen?

Schalten Sie eine Anzeige und profitieren Sie von der hohen Nachfrage auf ImmobilienScout24!

Schalten Sie selbst eine Anzeige
und profitieren Sie von der hohen Nachfrage auf ImmobilienScout24!


Erhalten Sie kostenlos & unverbindlich 3 Angebote von Maklern aus Ihrer Region.

Vorkaufsrecht für Kommunen

In bestimmten Fällen erlaubt das Baugesetzbuch (BauGB) die Beschränkung der Eigentümerrechte, indem Gemeinden ein Vorkaufsrecht erhalten. Unterschieden wird dabei zwischen einem allgemeinen und einem besonderen Vorkaufsrecht.

Ein allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) für die Gemeinde kann bestehen, wenn das Grundstück

  • im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zur Nutzung für öffentliche Zwecke,
  • in einem Umlegungsgebiet,
  • in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich oder
  • in einem von der Kommune beschlossenen Erhaltungssatzungsgebiet liegt.

 

Ein besonderes Vorkaufsrecht kann die Gemeinde in Gebieten schaffen, in denen sie städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen in Betracht zieht.

Vor dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags muss von der Gemeinde eine Erklärung eingeholt werden, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben möchte. Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht aus, gibt sie eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichterklärung (Negativattest) ab. Die Erklärung wird durch den beurkundenden Notar bei der Gemeinde beantragt und ist meist für den Erwerber gebührenpflichtig. Erst wenn die Verzichtserklärung vorliegt, dürfen Grundbuchämter die Grundstückskaufverträge im Grundbuch eintragen.

Immobilienbewertung
Kostenlos bewerten

Wie viel ist Ihre
Immobilie beim Verkauf wert?


Diese Artikel könnten Sie auch interessieren




Eigentümer-News

Wir informieren Sie kostenlos alle 14 Tage über aktuelle Eigentümer-Themen rund um Vermietung und Verkauf.

Wie gefällt Ihnen diese Seite?