April 2015 - News

Maklerprovision auch auf Immobilien-Zubehör

Niedrigerer notarieller Kaufpreis senkt nicht Provision

07.04.2015 - Weisen die Käufer und Verkäufer das Zubehör nicht im Kaufvertrag aus, kann Grunderwerbssteuer gespart werden. Doch Makler können darauf pochen, dass sich ihre Vergütung auch auf das Zubehör bezieht.

Weil Verkäufer und Käufer einer Immobilie das Zubehör aus dem Kaufvertrag herausgenommen hatten, sah sich die vermittelnde Maklerin benachteiligt. Sie klagte vor dem Amtsgericht Charlottenburg. Der Richter entschied zugunsten der Maklerin.

Grundsteuer sparen durch niedrigeren Kaufvertragspreis

Maklerprovision Immobilien-Zubehör

Immobilien-Zubehör wird häufig in einem gesonderten Vertrag ausgewiesen.

Die Grunderwerbsteuer fällt vor allem beim Erwerb von Grundstücken und Gebäuden – also auch für Eigentumswohnungen – an. Als Maßstab für die Steuer gilt dabei der Wert der Gegenleistung. Darunter fällt alles, was der Käufer für den von ihm geleisteten Preis erhält. In der Regel wird der Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag als Bemessungsgrundlage herangezogen. Weil die Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern stark angestiegen ist und nun in der Spitze sogar 6,5 Prozent (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland) beträgt, steigt der Anreiz, hier sparen zu wollen. Daher weisen die Vertragsparteien häufig – wie in dem Fall in Berlin – das Zubehör getrennt vom Immobilienkaufvertrag in einem gesonderten Vertrag aus. Da der notarielle Kaufvertrag dann niedriger ist, fällt auch eine geringere Grunderwerbsteuer an.

Maklerin verlangt Provision auch auf Zubehör

Weil ihre Provision nun nur bezogen auf die niedrigere Kaufvertragssumme ohne Zubehör ausgezahlt wurde, klagte die Maklerin vor dem Amtsgericht Charlottenburg. Der Richter entschied in seinem Urteil (vom 02.07.2014, 231 C 51/14) zu ihrem Gunsten: Bei der Berechnung der Maklerprovision ist im Zweifel auch das Zubehör des Grundstücks zu berücksichtigen. Dazu gehören beispielsweise Einbauküchen, Markisen oder Lampen. Weisen die Kaufvertragsparteien aus Gründen der Steuerersparnis das Zubehör gesondert im Grundstückskaufvertrag aus, kann sich dies zwar positiv auf die Grunderwerbssteuer auswirken, ist im Verhältnis zum Makler jedoch unerheblich. Der Makler erhält jedenfalls seine Provision auf den Gesamtkaufpreis des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages.

Tipp an Käufer bzw. Verkäufer

Zur Stärkung der wirtschaftlichen Einheit besteht die gesetzliche Vermutung, dass die Verbundenheit zwischen Hauptsache und Zubehör auch im Verkaufsfall weiter besteht. Diese Vermutungswirkung kann nur dann widerlegt werden, wenn das Zubehör ausdrücklich von der Pflicht zur Übereignung im Kaufvertrag ausgenommen wird. Es könnte sodann ein eigener, vom Grundstück unabhängiger Kaufvertrag hierüber geschlossen werden. Soll die Provision des Maklers davon ausgeschlossen werden, so muss dies zuvor ausdrücklich im Vertrag mit ihm vereinbart werden.

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