April 2015 - News

Wie lange haften Architekten für Bauherren?

Architekt muss 20 Jahre nach Vertragsabschluss zahlen

21.04.2015 - Wegen eklatanter Planungs- und Bauüberwachungsfehler im Jahr 1994 hat das OLG Brandenburg einen Architekten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 135.000 Euro verurteilt.

Haftung Architekt

Architekten unterliegen ohne Abnahme u. U. einer langen Verjährungsfrist.

Bauherren können Architekten beauftragen, ein fertig gestelltes Gebäude auf Mängel zu überprüfen (Leistungsphase 9 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI). Diese Objektbegehung des Architekten zur Mängelbeseitigung wird vor Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist für die Bauunternehmen durchgeführt. Beanstandet der Architekt auftretende Mängel, kann er diese noch beseitigen lassen. Als Sicherheit dienen bis zum Ablauf dieser Frist noch Teile des Rechnungsbetrags, die dafür vom Bauherren einbehalten wurden. Nach der Freigabe durch den Architekten wird es für den Bauherren dagegen schwierig, die Leistungserbringer noch für auftretende Mängel haftbar zu machen. Dem Architekten kommt deshalb eine besondere Verantwortung zu.

Der Fall: Bauherr verklagt Architekt wegen fehlender Abnahme

Ein Bauherr hatte mit einem Architekten 1994 einen Vertrag über Architektenleistungen zur Objektbetreuung und Dokumentation (nach Leistungsphase 9 der HOAI) seines Einfamilienhauses geschlossen. Danach war der Architekt zur Erbringung sämtlicher Leistungsphasen der Objektplanung zu einem Pauschalhonorar von DM 65.000 verpflichtet. Als 1995 der Bauherr in das Haus einzog, war dieses noch nicht vollständig fertig gestellt. Restarbeiten wurden im Folgejahr ausgeführt. Der Architekt kümmerte sich sodann in den Jahren 1997, 2001, 2005 und 2007 um die Beseitigung verschiedener Mängel.

2011 trat ein massiver Schädlingsbefall auf, dessen Schaden der Hauseigentümer durch einen Sachverständigen untersuchen ließ. Dieser stellte eklatante Planungs- und Bauüberwachungsfehler fest. Daraufhin leitete der Bauherr ein selbständiges Beweisverfahren ein. Der durch das Gericht beauftragte Sachverständige bezifferte die Mangelbeseitigungskosten auf knapp 150.000 Euro. Diese Kosten und weitere Schäden verlangt der Bauherr nun vom Architekten ersetzt. Der Architekt hat dagegen die Einrede der Verjährung erhoben. Ende vergangenen Jahres hat das Oberlandesgericht Brandenburg nun das Urteil gefällt (OLG Brandenburg vom 03.12.2014; Az.: 4 U 40/14) – zu Gunsten des Bauherrn.

Architekt haftet 20 Jahre nach Vertragsabschluss

Der Architekt wird zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von ca. 135.000 Euro nebst Zinsen verurteilt und ist außerdem verpflichtet, dem Bauherrn eventuelle weitere Schäden zu ersetzen.

Das Urteil verwundert auf den ersten Blick, da für Architekten gegenüber ihren Bauherren laut Gesetz eine Verjährungsfrist von fünf Jahren gilt. Die Verjährungsfrist beginnt allerdings erst nach Abnahme der Architektenleistung. Die Schadensersatzansprüche des Bauherrn gegen den Architekten sind in dem Fall trotz des erheblichen Zeitablaufs nicht verjährt, da eine ausdrückliche Abnahme der Architektenleistungen nicht stattgefunden hat. Auch eine aus dem Verhalten der Parteien schlüssig ableitbare (konkludente) Abnahme konnte das Gericht nicht feststellen. Als eine konkludente Abnahme der Architektenleistungen könne nach Ansicht des Gerichts auch nicht der Einzug des Bauherren in sein Haus im Jahr 1995 oder die letzte Teilzahlung auf das vereinbarte Honorar angesehen werden. Denn zu den fraglichen Zeitpunkten hatte der Architekt noch nicht alle vertraglich geschuldeten Leistungen vollendet.

Die Richter weiter: Selbst wenn die Ansprüche des Bauherren gegenüber dem Architekten verjährt wären, so hafte der Architekt doch weiterhin nach den Grundsätzen der sogenannten Sekundärhaftung. Danach hat der beauftragte Architekt nicht nur die Bauherrenrechte gegenüber den Bauunternehmen wahrzunehmen, sondern ist darüber hinaus auch zu einer Klärung der Mängelursachen verpflichtet. Dazu gehören aber auch die eigene Planungs- und Aufsichtsfehler. Verletzt der Architekt diese Pflicht, begründet dies einen weiteren ("sekundären") Schadensersatzanspruch dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten Mängelansprüche des Bauherrn als nicht eingetreten gilt.
 Infolgedessen können sich extrem lange Haftungszeiträume des Architekten ergeben.

Tipp für Bauherren

Das Urteil kommt Bauherren entgegen, da Architekten ohne Abnahme unter Umständen einer sehr langen Verjährungsfrist unterliegen. Bislang wurde unter vielen Architekten eine ordentliche schriftliche Abnahme ihrer Werksleistung eher vernachlässigt. Die im Jahr 2013 geänderte HOAI enthält nun eine Regelung, dass das Architektenhonorar erst nach Abnahme der Architektenleistung fällig wird. Daher ist anzunehmen, dass Architekten nun deutlich stärker auf die Abnahme ihrer eigenen Werksleistung achten.

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