April 2015 - News

Garten: Mieter-Rechte und -Pflichten

Was im Mietvertrag geregelt sein sollte

21.04.2015 - Ein Garten kann zu Streit zwischen Vermieter und Mietern führen: Dürfen Mieter den Garten nutzen? Kann der Vermieter die Gartenpflege delegieren? Und welche Arbeit muss der Mieter dann ausführen?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Gartenpflege auf eigene Kosten vornehmen muss. Dagegen kann der Mieter nicht automatisch davon ausgehen, dass er den Garten nutzen kann. Beides ist innerhalb bestimmter Grenzen möglich, wenn dies entsprechend im Mietvertrag geregelt ist.

Garten als Bestandteil des Mietvertrags


Anspruch auf Gartenmitbenutzung besteht nur, wenn dieser im Mietvertrag geregelt ist.

Ein Nutzungsrecht des Gartens für den Mieter besteht rechtlich nur, wenn es mit dem Vermieter vereinbart ist. Ein Mietvertrag über eine Wohnung im Erdgeschoß enthält daher keineswegs automatisch das Recht zur Benutzung des Gartens. Maßgebend ist allein der Mietvertrag. Ist eine Gartennutzung dort vereinbart, kann der Mieter ihn auch nutzen.

Wird der Garten im Rahmen des Mietvertrages mitgemietet, ist der Vermieter  grundsätzlich auch laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 535 BGB) dazu verpflichtet, diese Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Der Vermieter muss – analog zu Schönheitsreparaturen im Haus – dann die Gartenpflege selbst auf eigene Kosten ausführen. Der Vermieter kann aber diese Kosten auf den Mieter als Betriebskosten umwälzen (§ 2 Nr. 10 BetrKV).

Bei mitvermietetem Garten ist die Übertragung der Gartenpflege im Mietvertrag auf den Mieter allerdings üblich und laut älterer Rechtssprechung auch zulässig (LG Köln, Urteil vom 11-01-1996 - 1 S 149/95).

Welche Gartenarbeiten der Mieter durchführen muss

Auch wenn der Mieter die Gartenpflege generell übernommen hat, so darf der Vermieter ihm deshalb noch nicht vorschreiben, wie er die Gartenpflege im Einzelnen durchzuführen hat (LG Wuppertal WM 2000,353). Nur wenn dies auch im Mietvertrag entsprechend aufgenommen wurde, muss der Mieter diese Vorgaben auch einhalten. Legt der Vermieter Wert darauf, dass bestimmte Arbeiten in bestimmten Zeitabständen durchgeführt werden, muss er also eine entsprechende Regelung in den Vertrag aufnehmen (LG Köln, Urteil vom 11-01-1996 - 1 S 149/95).

Hat der Mieter die Verpflichtung zur Gartenpflege im Mietvertrag übernommen, macht er sich nur schadensersatzpflichtig, wenn er den Garten verwildern und verkommen lässt.

Sonst liegt es im Ermessen des Mieters, in welcher Art und welchem Umfang er die Gartenpflege durchführt –  sofern der Mietvertrag darüber keine genaueren Bestimmungen enthält. Ohne besondere Vereinbarung muss der Mieter eines Gartens nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen, Beete umgraben oder Unkraut jäten vornehmen (LG Detmold WM 1990, 289). Dagegen gehört das Schneiden von Bäumen und Sträuchern nicht in Aufgabenbereich des Mieters. Hat der Mieter dagegen die Gartenpflege unter ausdrücklicher Bezugnahme der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 10 BetrKV) übernommen, so hat er im Rahmen der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen erforderlichenfalls auch Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen neu anzulegen und kranke oder morsche Bäume und Sträucher zu fällen (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 2. 11. 2004 - 2/11 S 64/04).

Der Mieter muss  allerdings grundsätzlich die im Garten vorgenommenen Umgestaltungen bei Vertragsende rückgängig machen.

Gartennutzung und Gartenpflege

Der Mieter, der den Garten pflegt, hat nicht automatisch mietrechtlich auch das Nutzungsrecht am Garten. Ein Nutzungsrecht besteht nur, wenn es mit dem Vermieter vereinbart ist.

Gartennutzung und Bepflanzung

Der Mieter darf im Garten im üblichen Umfang Blumen säen oder Pflanzen setzen. Für die Bearbeitung oder Entfernung der vom Vermieter angelegten Bepflanzung ist allerdings dessen Einverständnis erforderlich. Selbst gepflanzte Sträucher und Bäume darf der Mieter auch wieder entfernen. Dies gilt auch, wenn er auszieht. Der Mieter ist allerdings auch dann verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen (LG Lübeck WM 93,669).

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