März 2015 - News

Wo 2030 Wohnungen leer stehen

Schrumpfende Bevölkerungszahl und weniger Haushalte

02.03.2015 - 2011 standen in Deutschland 1,72 Millionen Wohnungen leer. Nun hat das Bundesinstitut BBSR für 2030 einen Überschuss von 3,3 bis 4,6 Millionen Wohnungen prognostiziert. Welche Regionen betroffen sind.

Wohnungsleerstände sind in vielen Städten und Regionen ein Problem – einerseits für die Kommunen und die betroffenen Quartiere, andererseits für die Eigentümer der Gebäude selbst. Gab es in den vergangenen Jahren trotz sinkender Einwohnerzahlen aufgrund der Zunahme der Haushaltszahlen noch eine steigende Wohnungsnachfrage, so zeichnet sich nun in immer mehr Regionen der Trend zu sinkenden Haushaltszahlen ab. Auch drohen die Unterschiede vor allem durch ausbildungs- und arbeitsmarktorientierte Wanderungen anzuwachsen. Mit dem Forschungsprojekt „Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands“ durch empirica im Auftrag des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und das Bundesbauministerium wurde untersucht, wie Wohnungsleerstände gemessen, künftige abgeschätzt und minimiert werden können.

Aktueller Wohnungsleerstand

Aufgrund der Erhebung die im Rahmen des Zensus 2011 durchgeführt wurden, stehen in Deutschland 1,7 Millionen Wohnungen in Wohngebäuden oder 4,4 Prozent des Bestandes leer. Knapp zwei Drittel davon (1,1 Millionen Wohnungen) befinden sich im Westen, die restlichen 0,5 Millionen Leerstände im Osten (Berlin: 0,6 Millionen). Die Leerstandsquote im Westen liegt bei 3,6 Prozent, im Osten bei 8 Prozent. Die höchste Leerstandsquote im Vergleich der Bundesländer wurde in Sachsen mit 9,9 Prozent, die niedrigste in Hamburg mit 1,5 Prozent festgestellt. Im Städtevergleich schneiden Chemnitz (13,7 Prozent), Leipzig (12,1 Prozent) sowie Halle/Saale (11,5 Prozent) am schlechtesten ab. Oldenburg (1,5 Prozent), Hamburg (1,5 Prozent) sowie Münster (1,6 Prozent) haben den niedrigsten Leerstand. Gemessen an den unterschiedlichen Eigentumsformen stehen die kommunalen Wohnungen am häufigsten leer (13,8 Prozent in ostdeutschen bzw. 5,3 Prozent in westdeutschen Flächenländern), gemessen an der Wohnfläche die kleinen Wohnungen mit weniger als 40 Quadratmeter (13,4 Prozent in ostdeutschen bzw. 7,2 Prozent in west- deutschen Flächenländern).

Bundesweit liegt die Quote bei Geschosswohnungen mit 5,2 Prozent knapp einen Prozentpunkt über dem Durchschnitt und bei Eigenheimen mit 3,3 Prozent gut einen Punkt darunter. Im Westen sind die Leerstandsunterschiede zwischen Eigenheimen und Geschosswohnungen mit jeweils knapp plus/minus einem halben Punkt geringer als im Osten (ohne Berlin). Dort liegen die Abweichungen vom Mittelwert bei fast plus drei (MFH) bzw. knapp minus vier (EZFH) Punkten.

Prognose der Wohnungsleerstände

Basis aller Prognosen ist die Bevölkerungsprognose des BBSR. Demnach sinkt die Einwohnerzahl in Deutschland von 2010 (81,8 Millionen ) bis 2020 (80,6 Millionen) um 1,4 Prozent und bis 2030 (79,3 Millionen) um drei Prozent. Dabei sinkt die Einwohnerzahl bis 2030 im Westen um ein Prozent und im Osten um elf Prozent. Nach der darauf aufbauenden Prognose von empirica steigt die Zahl der Haushalte von 2010 bis 2020 trotz Bevölkerungsschwund, aber dank sinkender Haushaltsgrößen noch um 2,4 Prozent an. Nach 2020 erreichen die Haushaltszahlen ihren Höhepunkt, so dass der gesamte Anstieg von 2010 bis 2030 nur noch 1,8 Prozent beträgt. Im Westen steigt die Zahl der Haushalte bis 2030 sogar um 4 Prozent an, während sie im Osten bis dahin bereits um gut 6 % absinken wird.

Für die Entwicklung der Wohnungsüberhänge werden drei Szenarien betrachtet: die Situation ohne künftigen Neubau (Szenario 1), mit künftigen Neubau entsprechend der demographisch bedingte Zusatznachfrage sowie darüber hinaus mit Neubauwohnungen, die nachgefragt werden, weil sie Qualitäten bieten, die so im Bestand nicht vorhanden sind (Szenario 3 - qualitative Zusatznachfrage).

Im Ergebnis wird der Überhang an Wohnungen in Wohngebäuden auch ohne jeglichen Neubau (Szenario 1) bundesweit von aktuell 1,7 Millionen Wohnungen bis zum Jahr 2030 auf 2,5 Millionen ansteigen. Infolge der zunächst noch leicht steigenden Nachfrage würden einige Leerstände wieder bezogen werden und der Überhang dadurch vorübergehend leicht abgebaut werden. Die Überhangquote würde demnach von derzeit 4,4 Prozent über 3,6 Prozent im Jahr 2015 auf 6,2 Prozent im Jahr 2030 ansteigen.

Mit Neubau in Höhe des demographisch bedingten Ausmaßes (Szenario 2) steigt der Wohnungsüberhang sofort an und erreicht bis 2030 rund 3,3 Millionen Wohnungen. Das sind 8,0 Prozent des Bestands, wenn bis dahin keine Abrisse, Zusammenlegungen oder Umnutzungen stattfinden.

Sollte darüber hinaus alle qualitative Zusatznachfrage im Neubau umgesetzt werden (Szenario 3), dann stiege der Überhang auf 4,6 Millionen Wohnungen oder 10,7 Prozent an. Die tatsächliche Entwicklung dürfte nach Ansicht der Experten von empirica irgendwo zwischen den beiden Szenarien 2 und 3 liegen.

Von hohem Leerstand betroffene Regionen

Der Bundesgerichtshofs in Karlsruhe hat entschieden, dass der Mieterin nicht nur in den vom LG Hamburg angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen kann, wenn sie vom Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt, weil der Vermieter zuvor seine Mitteilungspflichten verletzt hat. Denn aufgrund dieser Unkenntnis konnte das Vorkaufsrecht gar nicht ausgeübt werden.  

Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. Die Mieterin kann unmittelbar Ersatz des entgangenen Gewinns begehren, der ihr bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.  

Im Gegensatz zu der Annahme der Hamburger Richter betonen die Richter des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe, dass ein solcher Schaden nur aus dem Mieterschutz begründet sei. Der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte den Mietern auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist. Der Mieter habe das Recht, an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilzuhaben.

Tipp für Eigentümer

Regional und objektartspezifisch werden sich die Überhänge ganz unterschiedlich entwickeln. Während die Überhangsquote bundesweit in Szenario 2 um knapp 4 Punkte ansteigt, sind die Zuwachsraten im Osten zweistellig. Gegenüber Szenario 2 ändert sich für Ostdeutschland in Szenario 3 nicht viel an der Entwicklung, weil die implizite Ersatzquote kleiner ist als im Westen. Darüber hinaus wird der Überhang vor allem im Segment der Geschosswohnungen sichtbar. Dort ist der Anstieg in Szenario 2 etwa zehnmal höher als bei den Eigenheimen– mit Neubau für qualitative Zusatznachfrage liegt der Faktor in Szenario 3 immerhin noch beim Vierfachen. Für Szenario 3 ergibt sich dann bis zum Jahr 2030 die höchste Überhangsquote im Segment Eigenheime in Neubrandenburg (17 Prozent), die niedrigste im Kreis Vechta (1 Prozent). Im Segment Geschosswohnungen liegt der niedrigste Wert im Landkreis München (2 Prozent) und der höchste im Elbe-Elster-Kreis (55 Prozent).

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