März 2015 - News

Wie sich die Wohnfläche berechnet

Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung

16.03.2015 - Käufer vergleichen Wohnungsangebote oft anhand der Quadratmeterpreise. Entscheidend ist jedochdie Wohnfläche. Auch Vermieter sollten die Berechnung kennen, um Ärger mit Mietern zu vermeiden.

Wie groß ist die Wohnung? Für Eigentümer, Wohnungskäufer, Vermieter, aber auch Mieter empfiehlt es sich, die korrekte Wohnfläche zu kennen beziehungsweise berechnen zu können. Preis- und Mietvergleiche werden häufig auf der Grundlage der jeweiligen Wohnfläche durchgeführt. Nicht immer stimmen aber die Angaben zur Wohnfläche mit ihrer tatsächlichen Größe überein.

Weshalb korrekte Wohnfläche wichtig ist

So berechnet sich die Wohnfläche

Eigentümer, Wohnungskäufer, Vermieter und Mieter sollten die korrekte Wohnfläche kennen.

Mieter, die nachweisen können, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner als die im Mietvertrag angegebene ist, können die Miete entsprechend kürzen und sogar die in der Vergangenheit zuviel gezahlte Miete zurückfordern.

Allerdings räumt die Rechtssprechung ((BGH: VIII ZR 205/88 und VIII ZR 295/03) dem Vermieter eine Toleranzgrenze von zehn Prozent ein. Liegt die Differenz zwischen Mietvertrag und Realität unterhalb von zehn Prozent, hat der Mieter keine Ansprüche. Das gilt selbst für den Fall von Mieterhöhungen sowie für die Nebenkostenabrechnung.

Die Gesamtwohnfläche spielt aber auch bei der Bewilligung von Hypothekenkredite durch Banken und andere Kreditgeber eine Rolle. Ist die Wohnfläche zu niedrig berechnet, kann die Bank aufgrund des scheinbar hohen Preises pro Quadratmeter Zinszuschläge oder zusätzliche Sicherheiten fordern. So wird aufgrund der Wohnfläche und den marktüblichen Preisen die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens beurteilt.

Vorgabe Wohnflächenverordnung

Seit dem 1. Januar 2004 gilt die Ende 2003 erlassene Wohnflächenverordnung, die die zuvor gültige II. Berechnungsverordnung ablöst. Die Wohnflächenverordnung bezieht sich ausdrücklich auf Mietwohnraum im Zusammenhang mit dem Wohnraumförderungsgesetz.

Was zur Wohnfläche zählt – und was nicht

Laut der Wohnflächenverordnung gehören zur Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche zählen laut der Verordnung nach allen Seiten geschlossene Räume wie Wintergärten oder Schwimmbäder, aber auch Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von Geschäftsräumen sowie Zubehörräume. Als Zubehörräume zählen insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

Berechnung der Wohnfläche

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig anzurechnen. Maßgeblich sind dabei die Abstände zwischen den Bauteilen, wobei von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen ist – etwa von Parkett bis zur Holzdecke. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

Die Grundfläche ist allerdings nur zur Hälfte anzurechnen, wenn die lichte Höhe der Räumen und Raumteile zwischen einem Meter und weniger als zwei Metern beträgt. Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter sind grundsätzlich nicht anzurechnen. Bei Dachwohnungen mit Dachschrägen können daher für die Grundfläche je nach lichter Höhe die volle, hälftige oder gar keine Anrechnung erfolgen.

Unabhängig davon, ob die lichte Höhe unter zwei Metern liegt, sind auch die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen nur zur Hälfte anzusetzen.

Auch die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen. Dabei gibt es in der Verordnung einen Spielraum des anrechenbaren Anteils: Sie „sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ anzurechnen.

Berechnungsbeispiel

Eine Dachwohnung mit Balkon verfügt über eine gemessene Grundfläche von 80 Quadratmeter. Diese verteilen sich wie folgt: 40 Quadratmeter (qm²) Grundfläche mit lichter Höhe über zwei Meter, jeweils zehn Quadratmeter Grundfläche zwischen einem und zwei Meter lichte Höhe sowie unter einem Meter lichte Höhe. Schließlich 20 Quadratmeter Grundfläche auf dem Balkon. Daraus ergibt sich entsprechend ihrer Anrechenbarkeit die Wohnfläche:

40 qm² Grundfläche (lichte Höhe über zwei Meter) x 1 = 40 qm² Wohnfläche;

10 qm² Grundfläche (lichte Höhe ein bis unter zwei Meter) x 0,5 = 5 qm² Wohnfläche;

10 qm² Grundfläche (lichte Höhe unter ein Meter) x 0 = keine Wohnfläche;

20 qm² Grundfläche (Balkon) x 0,25  bis 0,5 = 5 bis 10 qm² Wohnfläche.

Daraus ergibt sich – je nachdem, wie großzügig die Balkongrundfläche angesetzt wird – eine Gesamtwohnfläche zwischen 50 und 55 Quadratmetern – in beiden Fällen aber deutlich weniger, als die gemessene Grundfläche.

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