März 2015 - News

Kommunaler Wohnungsschatz

Profiteure des Booms am Wohnungsmarkt

16.03.2015 - Die Kommunen klagen über hohe Verschuldungen. Laut einer Studie verfügt der Staat aber über ein Immobilienvermögen im Wert von über 200 Milliarden Euro. Dabei verfügen besonders die Großstädte über große Wohnungsbestände.

Die öffentliche Hand in Deutschland verfügt über Millionen Wohnungen, das zeigt eine Analyse der Immobilienökonomen des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln auf. Angesichts hoher Schulden der Kommunen sei dies ein Grund für die Stadtväter, über Verkäufe nachzudenken.

Wohnungsbestände der Städte

Insgesamt verfügt der Staat nach dem letzten Zensus noch über rund 2,6 Millionen Wohnungen. Allein in den sieben deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, München Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – den bei Investoren gefragten A-Standorten – verfügen Kommunen und Bundesländer über 633.000 Wohnungen. Besonders Berlin sticht hier mit fast 272.000 Wohnungen hervor. Relativ zum gesamten Wohnungsbestand der Stadt ist die Bankenmetropole Frankfurt jedoch an der Spitze: Hier liegt der Anteil an allen staatlichen Wohnungen bei rund 20 Prozent. Doch nicht alle Großstädte verfügen über große Wohnungsbestände. In Düsseldorf beispielsweise liegt der Anteil öffentlicher Wohnungen nur bei 2,8 Prozent und in Kiel sind es sogar nur 0,1 Prozent. Relativ hoch ist jedoch noch der Wohnungsbestand der öffentlichen Hand in Ostdeutschland.

Wohnungsbestand stark an Wert gestiegen

Durch die starke Zuwanderung und die solide Beschäftigungsentwicklung sind die Wohnungspreise seit 2010 um 18,9 Prozent gestiegen, in den Großstädten sogar deutlich stärker. So lag die Steigerung in Hamburg im gleichen Zeitraum bei 37,4 Prozent, in Frankfurt bei 23,5 Prozent und in Berlin bei 39,3 Prozent. Da sich Wohnungen im kommunalen oder landeseigenen Eigentum vor allem in den Großstädten befinden, hat der Staat von dieser Entwicklung besonders profitiert. Basierend auf Preisdaten von F+B zu gebrauchten Wohnungen waren die 2,6 Millionen staatlichen Wohnungen im Jahr 2010 rund 240 Milliarden Euro wert. Schreibt man diesen Wert mit der Preisstatistik fort, ergibt sich für 2014 ein Wert von 290 Milliarden Euro, also ein Plus von 20 Prozent. Zieht man hiervon die Schulden der öffentlichen Wohnungsgesellschaften ab, ergibt sich ein Nettowert von mehr als 200 Milliarden Euro.

Städte oft hoch verschuldet

Viele deutsche Städte sind hoch verschuldet und können zum Teil ihre kommunalen Aufgaben nicht mehr zufriedenstellend erfüllen. Insbesondere in Nordrhein-Westfalen weisen viele Städte eine hohe Verschuldung auf. Aber auch Großstädte wie Berlin, Bremen und Frankfurt stecken in den roten Zahlen.

Angesichts des derzeitigen Wohnungsbooms, der sich abzeichnenden rückläufigen Konjunktur mit damit verbundenen Steuerrückgängen, wäre es nach Ansicht der Ökonomen des IW Köln fahrlässig, einen möglichen Verkauf nicht zu prüfen. Der Verkauf der Wohnungen den Städten würde in vielen Fällen zum vollständigen Abbau der kommunalen Schulden führen. Dies zeigte der Fall Dresden, wo die kommunalen Wohnungsbestände allerdings zu einem Zeitpunkt verkauft wurden, als die Immobilienpreise noch deutlich niedriger waren. Der Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände würde für die Städte neue Möglichkeiten zur kontinuierlichen Pflege und Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, der Kindergärten, der Schulen und der gezielten Unterstützung sozial schwacher Haushalte ermöglichen.

Allein in Köln, Frankfurt und München ergibt sich auf Basis des durchschnittlichen Wohnraumpreises ein geschätzter Wert der kommunalen Wohnungen von rund 30 Milliarden Euro. Zieht man hiervon die Schulden der dortigen Gesellschaften ab, ergibt sich noch ein Nettowert von rund 25 Milliarden. Selbst wenn es bei einem Verkauf aufgrund der großen Zahl der Wohnungen oder aufgrund schwierigerer Lagen und Sozialbindungen zu Abschlägen von 50 Prozent kommen würde, könnten die Schulden der Städte in Höhe von rund 18 Milliarden Euro zu einem Großteil getilgt werden. München wäre dann schuldenfrei, Frankfurt hätte nur noch geringe Schulden und Köln könnte die Schuldenlast zumindest deutlich reduzieren.

Starker Widerstand gegen den Verkauf staatlicher Wohnungen

Weil mit den öffentlichen Wohnungsgesellschaften viele politische Ziele der Städte verfolgt werden und oft auch eine enge personelle Verflechtung zwischen den politischen Entscheidungsträgern und der Geschäftsführung der kommunalen Wohnungsgesellschaften besteht, steht dem Verkauf oft ein starker politischer und öffentlicher Druck entgegen. So sollen die Wohnungsgesellschaften sozialpolitisch wirken und etwa Haushalten, die bei privaten Vermietern nur schwer Wohnungen finden, den Zugang zum Wohnungsmarkt erleichtern. Sie sollen positiv auf die Stadtviertel wirken und sich um Infrastruktur wie etwa neue Kindergärten kümmern. Und letztlich sollen sie auch noch Einnahmen für die Städte generieren. Wie das bei einer Vielzahl von Zielen oftmals so ist, wird es schwer, allen gleichermaßen gerecht zu werden, zumal die Gesellschafter der Unternehmen, die Städte, je nach Haushaltslage und Stimmungslage die Prioritäten auch wechseln.

Option Teilverkauf

Sollte der politische Widerstand deshalb zu groß sein, könnten sich die Städte wie in Dresden von dem Käufer der Wohnungspakete ein Belegungskontingent für Mieter, die schwer Wohnungen auf dem Markt bekommen, aushandeln. Ist ein Verkauf aller Wohnungen politisch nicht durchsetzbar, sollten auch Teilprivatisierungen ins Auge gefasst werden. Hierbei wird ein Teil verkauft oder es wird ein privater Investor als Teilhaber mit aufgenommen. Selbst wenn die öffentliche Hand nur den Teil der Bestände verkauft, die über fünf Prozent Anteil am lokalen Markt hinausgehen, könnten rechnerisch Werte von 137 Milliarden Euro erlöst werden. Solange einzelne Städte über einen so wertvollen Wohnungsbestand verfügen, besteht für sie kein Anlass zu klagen, sie könnten aufgrund hoher Schulden ihren kommunalen Pflichten nicht mehr ausreichend nachkommen.

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