März 2015 - News

Höhere Absetzungen für Dachausbauten in Sanierungsgebieten

Neues Urteil des Bundesfinanzhofs

02.03.2015 - Finanzämter müssen Käufern von Eigentumswohnungen, die in einem Sanierungsgebiet liegen, in Zukunft erhöhte Absetzungen für Dachausbauten gewähren, wenn eine entsprechende Bescheinigung der Gemeindebehörde vorliegt.

Bisher versagen die Finanzämter die erhöhten Absetzungen häufig auch dann, wenn der Käufer die entsprechende Bescheinigung der Gemeindebehörde vorlegen konnte. Der Grund dafür lag in der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes, nach der die Finanzverwaltung das Recht haben sollte, zu prüfen, ob es sich bei den Baumaßnahmen um steuerlich als Sonderausgaben abzugsfähige Herstellungskosten bei einem bestehenden Gebäude oder bereits um einen Neubau handelt. Der Bundesfinanzhof hat nun seine frühere Rechtssprechung korrigiert.

Der Fall: Stadt verkauft ausbaufähigen Altbau

Höhere Absetzungen für Dachausbauten in Sanierungsgebieten

Für die höhere Absetzung wird eine Bescheinigung der Gemeindebehörde benötigt.

Private Käufer erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 25. Juni 2003 für 120.000 Euro von einer Stadt einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude mit dem Sondereigentum an der Wohnung im zweiten Obergeschoss samt Balkonen und im Dachgeschoss sowie am Abstellraum im Erdgeschoss. Die Stadt verpflichtete sich im Kaufvertrag, die Anlage auf dem Vertragsgrundbesitz nach den vereinbarten Bauplänen in angemessener Zeit technisch einwandfrei zu erstellen. Zum Umfang der Herstellungsverpflichtung wurde klargestellt, dass das Gebäude einer umfassenden Sanierung unter weitgehender Erhaltung der Altbausubstanz unterzogen werde.

Obwohl von der Stadt ein Bescheid vorlag, nachdem es sich um einen sanierungsbedürftigen Altbau in einem Sanierungsgebiet handelte, stellte der Bausachverständige des zuständigen Finanzamtes fest, dass es sich nach dem Gesamtbild der Verhältnisse um ein bautechnisch neues Gebäude handelte. Der von den Käufern beantragte Sonderausgabenabzugsbetrag für die relevanten Baukosten in Höhe von 7775 Euro für das Jahr 2004 sowie von jeweils 8638 Euro für 2005 und 2006 wurde daraufhin vom Finanzamt mit der Begründung abgelehnt, nur Herstellungskosten an einem bestehenden Gebäude seien begünstigt, nicht hingegen der Neu- oder Wiederaufbau von Gebäuden.

Bundesfinanzhof: Einschätzung der Gemeinde relevant

In dem nun veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 22.10.2014 (Az. X R 15/13) hat das oberste Finanzgericht seine frühere Entscheidung korrigiert: Finanzämter müssen nun Käufern von Eigentumswohnungen, die in einem Sanierungsgebiet liegen, in Zukunft die erhöhten Absetzungen gewähren, wenn eine entsprechende Bescheinigung der Gemeindebehörde vorliegt.

Außerdem hat der BFH entschieden, dass bei der Modernisierung von Gebäuden in einem Sanierungsgebiet die Gemeindebehörde nicht verpflichtet ist, die Höhe der begünstigten Baukosten zu ermitteln. Es reicht aus, wenn sie bescheinigt, welche Baumaßnahmen – dem Grunde nach – begünstigt sind. Erforderlich ist allerdings, dass für die Erwerber von Eigentumswohnungen Einzelbescheinigungen erteilt werden. Es muss also mindestens bescheinigt werden, welcher Anteil an den Baumaßnahmen der betreffenden Wohnung zuzuordnen ist.

Tipp für Eigentümer

Weil nach der bisherigen Bewertungspraxis die Finanzämter den Begriff des Neubaus nicht bautechnisch, sondern steuerlich verstanden haben, wurden die erhöhten Absetzungen nicht nur dann versagt, wenn ein neues Gebäude errichtet wurde, sondern auch dann, wenn Gewerberäume zu Eigentumswohnungen umgebaut worden sind oder eine Eigentumswohnung durch den Ausbau eines Dachgeschosses entstanden ist. Weil nun die Prüfung, ob durch die Baumaßnahmen ein Neubau entstanden sei, allein der Gemeindebehörde zusteht und die entsprechende Bescheinigung für das Finanzamt bindend ist, hat bisherige Praxis hat nun sein Ende gefunden. Eigentümer sollten daher die entsprechende Bescheinigung dem Finanzamt vorlegen. Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, galt dies schon seit der Entscheidung des BFH vom 24.6.2009.

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