Februar 2015 - News

Wenn Mieter Renovierungen fordern

Maßnahmen zwischen energetischer Sanierung und Instandhaltung

02.02.2015 - Möchte der Mieter ein neues Bad, eine modernere Heizung oder den Einbau neuer Fenster, muss der Vermieter diesen Forderungen in der Regel nicht nachkommen. Doch es gibt Ausnahmen.


Für die Installation von modernen Fenstern muss der Vermieter nicht aufkommen.

Mit der Energiewende und der Initiative der Bundesregierung, energetische Sanierungen in Wohngebäuden zu forcieren, ist bei einigen Mietern der Eindruck entstanden, dass der Vermieter verpflichtet sei, solche Maßnahmen durchzuführen. Weil die Mieter über die Nebenkostenabrechnung ihre Heizungs- und Stromkosten zahlen müssen, vertreten nun einige Mieter die Ansicht, dass der Vermieter energetische Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs auf Drängen der Mieter durchführen müsse.

Vermieter können nicht zu energetischen Sanierungen gezwungen werden

Ein Mieter hat grundsätzlich kein Recht darauf, vom Vermieter bestimmte Modernisierungen einzufordern. Rechtlich hat der Mieter keine Möglichkeit, den Vermieter zu energetischen Modernisierungen zu bewegen. Es ist allein Sache des Vermieters, ob, wann und in welchem Umfang modernisiert wird. Auch wenn solche Maßnahmen staatlich durch verschiedene Subventionen wie zinsvergünstigte KfW-Kredite gefördert werden, müssen sie sich nicht zwangsläufig für den Eigentümer rechnen. Auch wenn dies der Fall ist, ist für energetische Sanierungen oder Modernisierung der Einsatz von Kapital erforderlich, den viele Eigentümer nicht aufbringen wollen oder können.

Muss der Vermieter Sanierungen auf Kosten des Mieters zustimmen?

Selbst wenn der Mieter auf eigene Kosten eine energetische Modernisierung vornehmen will und dafür auch eigenständig Handwerker beauftragen will, muss der Vermieter diesen Maßnahmen nicht zustimmen, wie der Bundesgerichtshof jüngst in einem Urteil entschied (BGH VIII ZR 10/11).

Welche Maßnahmen der Mieter verlangen kann

Der Vermieter ist allerdings verpflichtet, die Mietwohnung in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch tauglichen Zustand zu halten. Treten Defekte auf, muss er diese auf seine Kosten reparieren lassen. Wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde, kann er diese Kosten im begrenztem Umfang für bestimmte Kleinreparaturen seinem Mieter aufbürden. Doch auch solche Renovierungsklauseln für Schönheitsreperaturen wie Tapezieren, Malern und Lackieren innerhalb der Wohnung wurden in der Rechtssprechung in den vergangenen Jahren zunehmend eingegrenzt.

Der Vermieter muss auch für einen absoluten Mindeststandard sorgen, der für ein zeitgemäßes Wohnen erforderlich ist. So muss nach einem BGH-Urteil die Elektrik in einer unsanierten Altbauwohnung zumindest so ausgelegt sein, dass der gleichzeitige Betrieb einer Waschmaschine und weiterer haushaltsüblicher Geräte, etwa einem Staubsauger, möglich ist (Az.: VIII ZR 281/03).

Können die Kosten für energetische Sanierungen auf die Miete umgelegt werden?

Führt ein Vermieter auf Drängen seines Mieters oder aus eigener Initiative energetische Maßnahmen durch, ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, die Kosten für energetische Modernisierungen auf den Mieter umzulegen. Der Vermieter kann hier die jährliche Miete aber maximal um elf Prozent der Kosten erhöhen, die er für die Wohnung aufgewendet hat. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass es sich tatsächlich um eine energetische Sanierung im Sinne des Gesetzes handelt. Dies sind bauliche Veränderungen, mit denen in der Mietwohnung dauerhaft Energie gespart wird. Die bloße Einsparung nicht erneuerbarer Energien, wie Öl und Gas, ist für eine energetische Modernisierung noch nicht ausreichend. Eingespart werden muss die sogenannte Endenergie. Bei Zweifel des Mieters, ob die Maßnahmen zu einer Einsparung führen, muss der Vermieter diese nachweisen.

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