Februar 2015 - News

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Kündigung zwei Jahre nach Mietabschluss

16.02.2015 - Wegen Bedarf einer Studiumsbleibe seiner Tochter kündigte ein Vermieter seinem Mieter. Rechtsmissbrauch – so der Mieter. Der Vermieter hätte von Anfang an vom Eigenbedarf gewusst.

Der Gesetzgeber hat die Kündigung von Mietern durch Vermieter umfassend reguliert. Eigenbedarf – wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt – ist der bekannteste und häufigste Grund für die Kündigung durch den Vermieter. Sie ist allerdings immer wieder Anlass für Rechtsstreitigkeiten.

Nun hat der Bundesgerichtshof am 4. Februar 2015 (VIII ZR 154/14) darüber geurteilt, ob die Eigenbedarfskündigung gültig ist, wenn der Vermieter diesen bei Abschluss des Mietvertrags hätte erwägen müssen.

Mieter widerspricht Kündigung, weil Eigenbedarf vorhersehbar gewesen sei

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Eigenbedarf ist der häufigste Grund für die Kündigung durch den Vermieter.

Eine Mieterin bewohnt aufgrund eines mit ihrem Vermieter am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Seine Begründung: Seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Mieterin widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.

Bundesgerichtshof hebt Urteil des Landgerichts Mannheim auf

Der daraufhin vom Kläger erhobenen Räumungsklage hat das Amtsgericht Mannheim zwar stattgegeben, vom Landgericht Mannheim wurde die Klage des Vermieters jedoch in der Berufung abgewiesen. Nach Ansicht der Richter war die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Denn dafür reiche es bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Obgleich die Tochter des Vermieters zum Zeitpunkt des Vertragsschluss noch nicht konkret plante, bei den Eltern auszuziehen, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen. In der vom Vermieter angestrebten und vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe zugelassenen Revision hoben jedoch die Karlsruher Richter das Urteil ihrer Kollegen auf.

Bundesgerichtshof: Eigenbedarfskündigung war nicht rechtsmissbräuchlich

Laut Bundesgerichtshof liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn ein künftiger Eigenbedarf für den Vermieter zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, sich der Vermieter bei Vertragsabschluss aber weder sicher sei, bald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen habe. Eben weil der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über seiner familiären Verhältnisse macht, könne man ausschließen, dass er den baldigen Eigenbedarf geprüft und vorhergesehen habe. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche Lebensplanung verlangt werden, würde dessen Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.  

Ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten liege nur vor, wenn der Vermieter Wohnraum unbefristet vermietet, obwohl er zumindest erwägt, ihn innerhalb der kommenden fünf Jahre selbst zu nutzen. Auch wenn der Vermieter zu diesem Zeitpunkt den baldigen Eigenbedarf ernsthaft erwogen habe, dürfe es nicht allein darauf abgestellt werden, da es vielmehr auf eine Würdigung der Gesamtumstände ankomme. In einem solchen Fall darf der Vermieter dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Tipp für Vermieter

Wer sich als Vermieter die Option einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nehmen lassen will, sollte mit dem Thema vorsichtig umgehen und sich darüber beim Vertragsabschluss nicht unbedacht gegenüber dem Mieter äußern. Doch auch wenn der Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt dies nach Ansicht der Richter des Bundesgerichtshofes den Mieter nicht schutzlos. Will ein Mieter das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann der Vermieter ihm für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung als Vereinbarung anbieten.

Sie sind Immobilien-Eigentümer?

Mit diesen Services treffen Sie die besten Entscheidungen:

  • Kostenlose Marktwerteinschätzung
  • Gratis Mietverträge und rechtssichere Vorlagen
  • Umfeld- und Preisentwicklung Ihrer Immobilie
  • Nebenkosten online abrechnen

Melden Sie sich unverbindlich an und profitieren Sie von allen Eigentümer-Services.

Jetzt kostenlos anmelden