Februar 2015 - News

Kündigung trotz unverschuldeter Geldnot

Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs

16.02.2015 - Weil das Sozialamt einem Hartz-IV-Empfänger unrechtmäßig den Kostenzuschuss verweigerte, zahlte dieser keine Miete mehr. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos.

Der Bundesgerichtshof hat sich im Urteil vom 4. Februar 2015 (VIII ZR 175/14) mit der Frage befasst, ob der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist. Und zwar deshalb, weil er die zur Miete erforderlichen Unterkunftskosten vom Sozialamt nicht rechtzeitig bewilligt bekam, obwohl er fristgemäß einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat.

Der Fall: Sozialamt weigert sich Kosten für große Wohnung zu übernehmen

Kündigung trotz unverschuldeter Geldnot

Der Vermieter kann für eine Fehlentscheidung von Dritten (Sozialamt) nicht belangt werden.

Ein Mieter in Langenfeld zwischen Düsseldorf und Köln bewohnte seit dem 1. Dezember 2010 als Mieter eine 140 Quadratmeter große Wohnung. Dafür zahlte er monatlich eine Nettomiete von 1100 Euro, Betriebskosten von 180 Euro sowie für die dazugehörige Garage 50 Euro.

Ab Oktober 2011 bezog er vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Vermieter weiter. Dieser erklärte daraufhin wegen der entstandenen Mietrückstände am 17. April 2013 die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Räumungsklage. Das Jobcenter Mettmann gab in der Folge aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden ab. Damit war also die erste Kündigung "geheilt".

Nachdem seit Juli 2013 das Sozialamt seines Wohnorts für den Beklagten zuständig geworden worden war, beantragte er bei diesem Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Die Übernahme der Wohnungskosten lehnte jedoch das Sozialamt ab, wogegen der Mieter Widerspruch erhob. Das Sozialgericht verpflichtete das Sozialamt schließlich am 30. April 2014 zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014. In der Zwischenzeit hatte der Vermieter, gestützt auf die rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, am 12. März 2014 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.

Gerichte geben Räumungsklage statt

Das Amtsgericht Langenfeld (Urteil vom 2. Oktober 2013 - 34 C 154/13) stimmte jedoch der Räumungsklage zu. Auch hatte der Mieter weder mit der Revision vor dem Landgericht Düsseldorf (Urteil vom 11. Juni 2014 - 34 S 343/13), noch mit seiner Revision beim Bundesgerichtshof Erfolg. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs wurde das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet, da der Beklagte mit der Mietzahlung für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug war. Der erforderliche wichtige Grund für die fristlose Kündigung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch  (§ 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1) lag damit vor.

Unverschuldete Geldnot des Mieters für Kündigung nicht relevant

Dem Verzugseintritt steht nicht entgegen, dass der Beklagte, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Bei Geldschulden befreien auch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, die einer Geldschuld zugrunde liegt ("Geld hat man zu haben"), für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen - ohne Rücksicht auf ein Verschulden. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden.

Ausschlaggebend für das Urteil ist auch, dass der Mieter bereits einmal wegen Ausbleiben der Miete erfolglos gekündigt wurde. Das Gesetz räumt dem nicht rechtzeitig zahlenden Mieter vor dem Verlust der Wohnung nur einmal eine Schonfrist innerhalb von zwei Jahren ein (§ 569 Abs. 3 BGB). Nachdem der Mieter bereits zum zweiten Mal für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete im Verzug war, ist die Räumung der Wohnung zulässig.

Tipp für Vermieter

Das Mietrecht in Deutschland räumt dem Schutz des Mieters vor einer Kündigung durch den Vermieter eine hohe Priorität ein. Sind die im Gesetz vorgeschriebenen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung jedoch gegeben, darf der Vermieter auch danach handeln. Dies gilt auch, wenn den Mieter rein rechtlich keine Schuld trifft, dass er die dafür zugesprochenen Geldmittel von einer Behörde nicht zur Verfügung gestellt bekommt. Schließlich kann der Vermieter für eine solche Fehlentscheidung von Dritten (Sozialamt) nicht belangt werden. Dies gibt dem Vermieter eine gewisse Sicherheit: Er muss seine Wohnung nicht dem Mieter überlassen, wenn er dafür keine Miete bekommt.

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