Februar 2015 - News

Entschädigung für entgangenes Vorkaufsrecht

Neues Urteil des Bundesgerichtshofs

02.02.2015 - Verkauft ein Eigentümer Wohnungen an einen Investor, ohne zuvor die betroffenen Mieter mit Vorkaufsrecht in Kenntnis zu setzen, steht den Mietern bei Verkauf durch den neuen Eigentümer der ursprüngliche Verkaufspreis zu.


Wurde dem Mieter das Vorkaufrecht vorenthalten, kann er Entschädigung fordern.

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 577 BGB ) sind Mieter von Wohnräumen, an „denen nach der Überlassung an den Mieter ein Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll“, im Falle eines Verkaufs zum Vorkauf berechtigt. Die Mieter müssen über den Inhalt des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Käufer informiert und über ihr Vorkaufsrecht unterrichtet werden.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 21. Januar 2015 (VIII ZR 51/14) mit der Frage befasst, ob ein Mieter wegen der Vereitelung dieses  Vorkaufsrechts auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.

Langjährige Mieterin erhält Angebot ein halbes Jahr nach Eigentümerwechsel

Die betroffene Mieterin ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg. Am 17. Mai 2011 schloss die bisherige Vermieterin mit einem Investor einen notariellen Kaufvertrag über den Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses für rund 1,3 Millionen Euro. Dieser wurde am 18. Juli 2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Mieterin wurde von der Beklagten weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

Am 12. Januar 2012 bot der neue Eigentümer der Mieterin die Wohnung, die sie bewohnte, für 266.250 Euro zum Kauf an. Zwischen der Mieterin und dem früheren Eigentümer entstand dadurch der Streit, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Die Mieterin machte gegenüber der vorherigen Eigentümerin geltend, dass diese ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt habe, weil sie nicht über den Verkauf informiert hatte. Also sei sie zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die ihr nun zu einem Verkehrswert von 266.250 Euro angeboten wurde, zu einem Kaufpreis von nur 186.571 Euro erwerben können. Dies entspricht dem auf ihre Wohnung entfallenden Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis des Mietshauses. Sie machte daher den entgangenen Gewinn von 79.428,75 Euro vor Gericht als Schadensersatz geltend.

Bundesgerichtshof verwirft Urteile der vorherigen Instanzen

Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg (920 C 16/13) hat in seinem Urteil vom 31. Mai 2013 die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerichtete Klage der Mieterin abgewiesen. Auch ihre Berufung vor dem Landesgericht Hamburg (334 S 37/13 ) blieb erfolglos. Das Berufungsgericht hat in dem Urteil vom 16. Januar 2014 den geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des Gesetzes (§ 577 BGB) gedeckt angesehen. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sei nur ersatzfähig, so die Hamburger Richter, wenn die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt und die Vermieterin anschließend den dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag nicht erfüllt hätte, indem sie die Wohnung an den Drittkäufer übereigne. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision vor dem Bundesgerichtshof führte jedoch zu dem juristischen Sieg der Mieterin.

Bundesgerichtshof: Schadensersatz auch aufgrund verletzter Mitteilungsrechte

Der Bundesgerichtshofs in Karlsruhe hat entschieden, dass der Mieterin nicht nur in den vom LG Hamburg angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen kann, wenn sie vom Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt, weil der Vermieter zuvor seine Mitteilungspflichten verletzt hat. Denn aufgrund dieser Unkenntnis konnte das Vorkaufsrecht gar nicht ausgeübt werden.  

Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. Die Mieterin kann unmittelbar Ersatz des entgangenen Gewinns begehren, der ihr bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.  

Im Gegensatz zu der Annahme der Hamburger Richter betonen die Richter des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe, dass ein solcher Schaden nur aus dem Mieterschutz begründet sei. Der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte den Mietern auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist. Der Mieter habe das Recht, an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilzuhaben.

Tipp für Eigentümer

Vor dem Verkauf eines Mietshauses oder einer Mietwohnung empfiehlt sich unbedingt eventuell entstandene Vorkaufsrechte der Mieter abzuklären und diese gegebenenfalls über Inhalt des Kaufvertrags und ihr Vorkaufsrecht zu informieren. Eine jahrelanger Rechtsstreit mit einer Entschädigung des Mieters kann dem Verkäufer sonst deutlich teurer kommen. Besteht aufgrund des Vorkaufsrechts der Mieter die Gefahr, dass für den Verkauf des gesamten Objekts nicht der anvisierte Kaufpreis am Markt erzielbar ist, sollte der Verkäufer einen angemessenen Abschlag einkalkulieren.

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