Februar 2014 - News

Kaution: Was gilt es bei der Anlage zu beachten

Arten und Höhe der Mietsicherheit

Die Kaution soll die Risiken von Mietausfall und Wohnungsschäden für den Vermieter senken. Doch über Höhe, Anlage und Fristen der Kaution gibt es Vorgaben vom Gesetzgeber und der Rechtssprechung. Worauf Vermieter achten sollten.

Vermieter können von ihren Mietern eine Mietsicherheit verlangen, um damit die Forderungen aus dem Mietvertrag abzudecken – etwa wie Miete, Nebenkosten, Reparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses oder eventuell anfallende Nutzungsentschädigungen oder Prozesskosten. Gesetzgeber und die Rechtssprechung haben allerdings die Regeln eng definiert.

Arten der Mietsicherheit


Die in einem Sparbuch angelegte Kaution ist die häufigste Variante der Mietsicherheit; U. Lohrer

Das Mietrecht schreibt nicht die Kaution als Bargeld vor. Maßgebend ist, was Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren. Möglich sind als Mietsicherheiten eine Bankbürgschaft, eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines Bürgen (beispielsweise der Eltern des Mieters), ein Bankaval (ähnlich einer Bankbürgschaft), die Verpfändung eines Sparkontos oder Wertpapiere des Mieters oder der Abschluss einer Kautionsversicherung. Die Vermieter sind nicht verpflichtet, all diese Alternativen einer Geldsicherheit zu akzeptieren. Im Gesetz steht lediglich geschrieben, dass der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten hat.

Wenn eine Kaution nicht gezahlt wird

Der Vermieter kann auf Zahlung der Kaution klagen, falls der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Da dies zugleich auch eine Vertragsverletzung des Mieters darstellt, kann der Vermieter den Vertrag ordentlich kündigen. Eine fristlose Kündigung ist allerdings in der Rechtssprechung umstritten (für fristlose Kündigung – Urteil des LG München vom 8. Dezember 1999, Az: 14 S 12619/99; gegen fristlose Kündigung: AG Hamburg-Wandsbek – Urteil vom 20. September 2001, Az: 716 C 187/01).

Der Mieter kann allerdings die Kaution nicht zurückbehalten, weil die Wohnung mit Mängeln behaftet ist. In einem solchen Fall darf nur die Miete gemindert werden (AG Bonn WM 1988, 266). Wenn ein Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Verzug gerät, steht dem Vermieter kein Anspruch auf Verzugszinsen zu. Sein Anspruch ist der Höhe nach auf die Zinsen beschränkt, die bei rechtzeitiger Zahlung auf dem Sonderkonto angefallen wären (LG Frankenthal, Urteil vom 15. August 2001, Az: 2 S 177/01).

Rückzahlung der Kaution

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter grundsätzlich die Mietsicherheit zurückzahlen, sofern er dem Mieter keine vertragsgemäßen Forderungen geltend gemacht hat. Eventuelle Forderungen, etwa für die vom Mieter verursachten Schäden oder zur Sicherung des Aufwands für unterlassene Schönheitsreparaturen, muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist (von drei bis sechs Monaten) stellen. Stehen noch Betriebskosten aus, dann kann auch die für diese maßgebliche Jahresfrist gelten (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006; AZ:. VIII ZR 71/05).

Tipp für Vermieter

Halten Sie die gesetzlichen Vorgaben und die der Rechtssprechung zur Mietsicherheit ein, um juristischen Ärger und finanzielle Belastungen zu vermeiden. Die Mietsicherheit deckt von Mietnomaden im Ernstfall ohnehin nur einen Teil der in solchen Fällen möglichen Schäden ab. Um solche Risiken möglichst gering zu halten, hilft nur eine sorgfältige Prüfung und Auswahl unter den Mietinteressenten.


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