Februar 2014 - News

Deutscher Wohnungsmarkt: Wo Profis investieren

Berlin unter Profis am beliebtesten – aber weniger attraktiv als im Vorjahr

Einmal im Jahr befragt das Wirtschaftsberatungsunternehmen Ernst & Young (EY) professionelle Immobilieninvestoren, wie sie investieren wollen. Die Ergebnisse des EY-Trendbarometers bieten auch für private Immobilien-Eigentümer eine Orientierung.

Seit 2006 führt die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young eine Befragung über die Investitionsabsichten der größten professionellen Immobilienanleger durch. Die Ergebnisse der Studie „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2014“ beruhen auf einer Umfrage von rund 100 Investoren aus Banken, Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds, Aktiengesellschaften, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften. Nach Ansicht dieser Großinvestoren wird sich auch 2014 der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt fortsetzen und zu steigenden Preisen in guten Lagen und zu mehr Käufen und Verkäufen durch deutsche und internationale Investoren führen. 99 Prozent der Befragten sehen Deutschland als attraktiven beziehungsweise sehr attraktiven Investitionsstandort.

Beliebte Standorte der Großinvestoren

Bei Wohnimmobilien bietet 2014, aus Sicht von 36 Prozent (Vorjahr 44 Prozent) der Investoren, Berlin die besten Perspektiven. Damit liegt die Bundeshauptstadt mit großem Abstand vor Köln, dem 26 Prozent der Investoren in diesem Jahr die besten Aussichten einräumen. Die Millionen-Einwohner-Stadt am Rhein kann damit in der Investoren-Gunst einen Zuwachs verzeichnen, da im Vorjahr weniger Befragte hier die besten Perspektiven (23 Prozent) sahen. In der Gunst der Investoren – die auch mehrere Städte angeben konnten – folgen mit 25 Prozent München (Vorjahr: 24 Prozent), mit 23 Prozent Hamburg und mit 22 Prozent Frankfurt am Main (beide im Vorjahr noch 24 Prozent). Es folgen Düsseldorf mit 21 Prozent (23 Prozent) und Stuttgart mit unveränderten 20 Prozent. Einen relativ starken Zuwachs in der Einschätzung der Befragten erhielten die anderen – also kleineren – Großstädte. Für sie hatten sich im Vorjahr lediglich acht Prozent der Investoren ausgesprochen. Nun räumen immerhin 17 Prozent diesen anderen Großstädten 2014 gute Chancen ein.

Wohnimmobilien verlieren gegenüber anderen Immobilien an Attraktivität

Obwohl die Wohnimmobilien für die Großinvestoren die wichtigste Immobilienkategorie darstellen, so haben sie doch 2014 (48 Prozent) gegenüber dem Vorjahr (65 Prozent) an Attraktivität eingebüßt. Versicherungen und andere institutionelle Investoren wollen in diesem Jahr vor allem stärker in Büroimmobilien (42 Prozent gegenüber 22 Prozent im Jahr 2013) investieren. Etwas wenig begehrt sind in diesem Jahr mit 32 Prozent die Einzelhandelsimmobilien (2014 wollten noch 37 Prozent der Befragten in diese Immobilien investieren). Weil bei Wohnungen und dem Einzelhandel die Preise im Verhältnis zu den Mieten sehr stark angestiegen sind, hat sich die laufende Rendite dieser Immobilien deutlich verschlechtert. Zwar ist auch die Rendite für Büroimmobilien gesunken, aber bei weitem nicht so sehr wie bei vielen Wohnimmobilien. Auch die künftige Kaufpreisentwicklung von Wohnimmobilien schätzen die Befragten deutlich zurückhaltender als noch im Vorjahr ein. So gingen für 2013 noch 75 Prozent der Befragten von Preissteigerungen von Wohnimmobilien in bester (1a-)Lage aus. Nun erwarten lediglich 58 Prozent einen Preisanstieg in 1a-Lagen. Bei Wohnimmobilien in zweitbesten Lagen (1b) gehen 56 Prozent der Befragten für dieses Jahr von Preissteigerungen aus. Im Vorjahr hatten immerhin noch 66 Prozent einen Preisanstieg in 1b-Lagen erwartet. Allerdings wird von keinem der Befragten 2014 mit allgemeinen Preisrückgängen für Wohnimmobilien gerechnet.

Politik behindert nach Investorensicht Wohnungsneubau

Die geplante Mietpreisbremse beurteilen nahezu alle professionellen Investoren hinsichtlich des Wohnungsangebots in Ballungsräumen kritisch. Befragt, welche Maßnahmen sich auf den Wohnungsbau auswirken, gaben 92 Prozent der Investoren an, dass sie die zusätzlichen Mietpreisbegrenzungen als großes Hemmnis werten. Mehr Flächenausweisung und Erleichterung der Genehmigungsprozesse der Bauämter werden hingegen als besonders förderliche Maßnahmen für den Wohnungsneubau (jeweils 91 Prozent) angesehen. Weniger (70 Prozent) halten dagegen den geförderten Wohnungsneubau oder die Wiedereinführung der Eigenheimzulage (58 Prozent) für geeignete Maßnahmen, das Wohnungsangebot zu erhöhen. 

Tipp für private Wohneigentümer und Investoren

Professionelle Anleger beurteilen den deutschen Wohnungsmarkt 2014 nach wie vor optimistisch, allerdings weit weniger euphorisch als noch vor einem Jahr. Besonders in Großstädten mit hohen Wertzuwächsen in den vergangenen Jahren und aktuell geringen Mietrenditen sind die Profis zurückhaltender. Aufgrund der von professionellen Anlegern gefürchteten Mietpreisbremse empfiehlt es sich auch für private Vermieter, die künftigen Mieterhöhungen nicht zu optimistisch einzuschätzen. Wer in teuren Ballungsräumen mit geringen Mietrenditen – wie beispielsweise in München –Wohnimmobilien erwerben will, sollte genau darauf achten, ob der verlangte Preis auch langfristig ohne größere künftige Preiszuwächse gerechtfertigt ist.

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