Februar 2014 - News

Neue Minister kündigen neues Gesetz an

Bundesjustizminister will noch im März Entwurf zur Mietpreisbremse vorlegen

Vor der Bundestagswahl war der Wohnungsmarkt ein wichtiges Wahlkampfthema. Nun wird es für die Beteiligten ernst. Die neuen Bundesminister für Umwelt und Justiz wollen nun einen Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse und zum Maklerrecht vorlegen. Was den Immobilieneigentümern droht.

Kurz nach der Regierungsbildung kündigten die neue Bundesumweltministerin Barbara Hendricks (SPD) und der neue Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) ein neues Gesetz zur Mietpreisbremse an. Zudem ist ein Gesetz zur Neuregelung der Maklercourtage geplant. Hendricks hatte bereits im Dezember angekündigt, dass „im ersten Halbjahr 2014 die Mietpreisbremse gesetzlich beschlossen werden“ sollte.

SPD-Minister wollen Mietpreisbremse schnell umsetzen


Noch im März soll ein Entwurf zur Mietpreisbremse vorgelegt werden.

Einige Medien hatten die Umsetzungschancen, das dazugehörige Gesetz bis zur Sommerpause zu verabschieden, angezweifelt. Die Mietpreisbremse werde wohl erst 2015 kommen. Neben den Ministerien für Bau und Justiz könne sich möglicherweise auch das Haus von Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel an der Ausarbeitung beteiligen. Der fertiggestellte Gesetzentwurf müsse vor Inkrafttreten noch das Gesetzgebungsverfahren im Bundestag passieren, was mehrere Monate dauern könne. „Wann und ob die Mietpreisbremse tatsächlich beschlossen wird, steht noch in den Sternen“, zweifelte Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), eine Interessenvertretung der Immobilienwirtschaft.

Doch insbesondere  dem neuen Bundesjustizminister scheint es damit ernst zu sein, das neue Gesetz noch bis zum Sommer durch Bundestag und -rat durchzukämpfen. Dies ist aufgrund einer nahezu Zwei-Drittel-Mehrheit von Union und Sozialdemokraten in beiden Kammern auch kein Problem. Anlässlich der Regierungserklärung kündigt Maas am 31. Januar 2014 im Bundestag an: „Auch in Großstädten muss das Wohnen bezahlbar bleiben. Deshalb werden wir noch im März einen Entwurf für eine wirksame Mietpreisbremse vorlegen.“

Obwohl die Mieten deutlich weniger stark als die Haus- und Wohnungspreise gestiegen sind und das Statistische Bundesamt zuletzt gemeldet hatte, dass der Mietpreisanstieg unter der Inflationsrate lag, setzt sich die große Koalition für eine weitere Deckelung der Mieten ein.

Wohnungsmieten schon jetzt stark reguliert

Schon jetzt sind die Mieten in Deutschland so stark reguliert - wie kaum in einem anderen Land. Aktuell kann der Vermieter die Miete ohnehin nur mit Zustimmung des Mieters und bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ erhöhen. Voraussetzung ist, dass die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, an dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand. Sofern der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert, muss der Vermieter dagegen klagen. Chancen hat er aber nur, wenn die Mieterhöhung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Eine zweite Begrenzung stellt oft die sogenannte Kappungsgrenze dar. Danach durfte die Miete bislang innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden. Durch die vergangene Mietrechtsreform konnten Städte diese Kappungsgrenze weiter auf 15 Prozent senken – wovon beispielsweise Großstädte wie Berlin und München Gebrauch machen. Bei Neuvermietung gibt es keine Kappungsgrenze.

Neues Gesetz soll verschärfte Mietpreisbremse und Bestellerprinzip enthalten

Nun will die Bundesregierung die Kappungsgrenze nochmals senken. „In Zukunft sollen die Länder Gebiete festlegen können, in denen bei Wiedervermietung die Mietsteigerung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt wird“, so Maas.

Zudem beabsichtigt die Bundesregierung, die Maklercourtage neu zu regeln. Üblich ist aktuell, dass die Courtage für die Vermittlung einer Mietwohnung vom Mieter bezahlt wird, auch wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Dies will Maas ändern: „Ein zweiter Teil der Vorlage, die wir machen werden, wird beinhalten, dass wir bei den Kosten für die Makler das Bestellerprinzip einführen. Wer bestellt, bezahlt.“

Tipp für Vermieter und Immobilienkäufer:

Wer in den vergangenen zwei Jahren Wohnimmobilien in Großstädten erworben hat, zahlte dafür allerdings oft einen Preis, der eine Nettoanfangsrendite aus Mieterträgen von nur unter vier Prozent entspricht. Abzüglich der nichtumlagefähigen Kosten, der häufig anstehenden Investitionskosten und des Mietausfallrisikos trägt sich die Investition für viele Vermieter nur, wenn sie die Miete entsprechend der Nachfrage anpassen können. Würde die Inflationsrate jedoch mittelfristig über 3,3 Prozent ausfallen, wäre aber selbst ein realer Werterhalt durch die Kappungsgrenze von zehn Prozent innerhalb von drei Jahren nicht mehr gewährleistet. Für Vermieter mit Mieten weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete empfiehlt es sich daher, den noch bestehenden Spielraum der Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent zu nutzen – sofern dies die Nachfrage nach Wohnraum erlaubt.

Auch Immobilienerwerber müssen anders kalkulieren. Konnte sich bislang der Kauf von Immobilien mit unterdurchschnittlichen Bestandsmieten aufgrund von Sanierungsmaßnahmen oder Quartiersentwicklungen lohnen, kann dies nun zur Investitionsfalle werden. Es ist daher genau zu kalkulieren, ob sich entsprechende Investitionen aufgrund einer nochmals restriktiveren Kappungsgrenze und auch aufgrund ortsüblicher Erhaltungssatzungen überhaupt noch rechnen können.

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