September 2014 - News

Streit um neue Mietspiegel

Umstrittener Maßstab für ortsübliche Vergleichsmiete

02.09.2014 - Obwohl die Vertreter der Vermieter den neuen Mietspiegel in Frankfurt am Main ablehnen, tritt er trotzdem in Kraft. Auch in Erfurt gibt es Streit um den neuen Mietspiegel. Dabei wird dessen Bedeutung mit der geplanten Mietpreisbremse noch steigen.

Großstädte erstellen in der Regel Mietspiegel als eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten im freien Wohnungsmarkt. Da die Erstellung eines Mietspiegels nicht verpflichtend ist, gibt nicht jede Gemeinde, sondern oft nur größere Kommunen eine solche Übersicht heraus. Dem „qualifizierten Mietspiegel“, der „nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet“ wird, kommt jedoch als Referenzmaßstab für die ortsübliche Miete eine wichtige Funktion im Rahmen der gesetzlichen Regulierung des Wohnungsmarktes zu: Weil die Mieten bestehender Mietverträge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 BGB) maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden dürfen, entzünden sich an der Erstellung eines Mietspiegels häufig Streitereien zwischen Vertretern der Gemeinde, den Mietern und Vermietern. Künftig wird der Mietspiegel noch bedeutender: Die Bundesregierung plant auch, dass Neuvertragsmieten in einigen Städten bis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete erhöht werden dürfen.

Vermieter lehnen neuen Mietspiegel in Frankfurt ab

Mietspiegel

Die Vertreter der Vermieter in Frankfurt lehnen den neuen Mietspiegel ab.

Der neue Mietspiegel in Frankfurt am Main soll nach Magistratsbeschluss rückwirkend zum 1. Juni 2014 in Kraft treten. Er wurde vom Darmstädter Institut Wohnen und Umwelt erstellt und löst das 2010 vom Inwis-Institut aus Bochum erarbeitete Vorgängerwerk ab. Bereits der bisherige Mietspiegel war wegen seiner pauschalen Zuschläge für Innenstadtlagen umstritten. Künftig gibt es statt zuvor zwei Zonen nur noch eine Innenstadtzone, innerhalb derer wie auch im übrigen Stadtgebiet zusätzlich nach sehr guter, gehobener und einfacher Lage differenziert wird. Für das gesamte Stadtgebiet betrachtet steigt im neuen Mietspiegel die mittlere Basismiete. Die durchschnittliche Nettokaltmiete erhöht sich gegenüber dem Mietspiegel 2010 von 7,78 Euro um 11,3 Prozent auf 8,66 Euro pro Quadratmeter.

Dennoch kritisieren Vertreter der Vermieter den neuen Mietspiegel und lehnen diesen ab. Jürgen Conzelmann, Vorsitzender des Eigentümerverbands Haus & Grund, bemängelt, dass wichtige Ausstattungsmerkmale nicht aufgenommen worden seien. In einem ersten Entwurf habe es zum Beispiel für Einbauküchen noch einen Zuschlag von 90 Cent gegeben, der dann jedoch in der überarbeiteten Fassung gestrichen worden sei. Eine Reduzierung dieser individuellen Merkmale führe zu einer „Einebnung“ der Mieten, so Conzelmann. Auch Vertreter des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW), kritisieren den neuen Mietspiegel: Dass Altersklassen zusammengefasst wurden und in Randlagen mit Mietabschlägen gerechnet werden müsse, spiegle nicht den tatsächlichen Markt wider.

Trotz der Kritik tritt der neue Mietspiegel rückwirkend in Kraft. Vermieter müssen sich nach den dort enthaltenen Vergleichsmieten richten.

In Erfurt tritt Mietspiegel wegen Streit später in Kraft

In Erfurt hätte der neue Mietspiegel mit Wirkung zum 1. Mai 2014 in Kraft treten sollen. Doch die Verwaltung der Stadt zog die Vorlage zurück, weil Mieter und Vermieter sich in einigen Punkten noch nicht einig waren. Zwischen dem Verband der Wohnungswirtschaft und dem Mieterverein Erfurt gab es Differenzen zu den Kriterien Heizung und Wärmedämmung, so die Stadtspitze. Inzwischen habe man sich auf einen Kompromiss geeinigt. Er sieht vor, dass die abweichenden Vorstellungen des Mietervereins in zwei Fußnoten eingefügt werden. Demnach ist bei bestimmten Baujahren die Wohnung als modernisiert anzusehen, wenn die Heizung nach einem im Mietspiegel definierten Zeitpunkt erneuert wurde und keine veraltete Heiz- und Regeltechnik in der Wohnung eingesetzt wird. Der neue Mietspiegel in Erfurt soll nun ab September 2014 gültig sein.

Kritik der Wissenschaft an gesetzlichen Mietdämpfungen

Historisch gesehen geht die Mietbegrenzung bestehender Mietverträge auf das Wohnraumkündigungsgesetz von 1971 und 1974 zurück: Mit diesen Gesetzen wurde das Recht des Vermieters, dem Mieter zu kündigen, von wenigen Ausnahmen abgesehen (z. B. Eigenbedarfskündigung) aufgehoben. Um zu verhindern, dass Vermieter nicht durch drastische Mieterhöhungen zum Auszug aus der Wohnung drängen, wurde zudem die Mieterhöhung auf laufende Verträge begrenzt.

Ökonomen kritisieren jedoch, dass Mietdämpfungen in Form von Begrenzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder einer Kappungsgrenze langfristig zu einer Verknappung des Angebots führen, weil die Rendite der Vermieter nicht mehr das Anlagerisiko widerspiegelt. „Aufgrund der Mietdämpfung verringert sich die am Markt angebotene Anzahl der Wohnungen – nach einer Anfangsperiode. Am schnellsten reagieren die Anbieter, die den Neubau von Mietwohnungen planen. Im Wohnungsbestand wirkt der Angriff vor allem auf die Qualität“, so der Immobilienökonom Johann Eekhoff in seinem Standardwerk „Wohnungspolitik“.

Wurde aber bislang die Mietdämpfung im Zusammenhang mit dem Kündigungsschutz begründet, so kann diese Begründung bei der Mietpreisbremse für Neuvertragsmieten nicht gelten. Die Einführung der Mietpreisbremse wird daher nach Prognosen einiger Ökonomen sehr schnell zu einem Angebotsrückgang neuer Wohnungen führen.

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