September 2014 - News

Räumungsklage ohne Kompromisse

Vermieter muss Prozesskosten tragen

02.09.2014 - Hat der Vermieter Räumungsklage erhoben, ohne einer Bitte des Mieters um ein Gespräch über einen Räumungstermin nachzukommen, kann ihm dies teuer zu stehen kommen.

Wenn Vermieter ihren Mietern kündigen, müssen sie deren Bitte um Rücksprache aufgrund eines Zeitaufschubs berücksichtigen. Vermieter, die auf die Bitte nicht eingehen und dann eine Räumungsklage einreichen, müssen nach einem Urteil des Landgerichts Heidelberg sonst die Prozesskosten tragen (LG Heidelberg, Beschluss v. 11.7.2014, 5 T 38/14).

Der Fall: Vermieter kündigt, Mieter bittet um Aufschub


Ein Zeitaufschub nach der Wohnungskündigung muss Mietern gewährt werden.

Die Vermieterin einer Wohnung hatte das Mietverhältnis im September 2013 zum 31.3.2014 gekündigt. Die Mieter widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 23.1.2014. Zur Begründung führten sie aus: „Seit Erhalt der Kündigung suchen wir intensiv nach anderem Wohnraum und haben derzeit auch Objekte in Aussicht (...) Leider können wir dies innerhalb der Kündigungsfrist nicht realisieren, so dass wir noch etwas Zeit benötigen, um den Umzug durchführen zu können. Wir bitten, wegen der Vereinbarung einer für uns ausreichend langen Räumungsfrist, Verbindung mit uns aufzunehmen (...)“.

Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist erhob die Vermieterin jedoch am 6. März 2014 Räumungsklage. Am 2. April 2014 schlossen die Mieter einen Kaufvertrag über eine Wohnimmobilie und kündigten im Räumungsprozess an, bis Ende Juni aus der Wohnung auszuziehen. Die Parteien schlossen in der mündlichen Verhandlung am Ende Mai einen entsprechenden Vergleich. Sie überließen dem Gericht die Entscheidung über die Prozesskosten.

Gerichte: Vermieter hat Kosten zu tragen

Das Amtsgericht hat der Vermieterin die Kosten auferlegt, weil sie die Räumungsklage verfrüht erhoben habe. Hiergegen hat die Vermieterin Beschwerde eingelegt. Sie meint, bei der Mitteilung der Mieter, sie suchten Ersatzwohnraum, habe es sich um eine Verzögerungstaktik gehandelt. Doch das Landgericht Heidelberg schloss sich dem Richterspruch des Amtsgericht an: Die Räumungsklage war verfrüht. Denn die Mieter hätten den Räumungsanspruch der Vermieterin zu keinem Zeitpunkt in Abrede gestellt, auch wenn sie diesen nicht ausdrücklich anerkannt haben. Da die Mieter Anfang April 2014 tatsächlich eine Immobilie erworben haben, gehe der Vorwurf der Verzögerungstaktik ins Leere. Angesichts üblicher zeitlicher Abläufe nach dem Immobilienerwerb sei es auch zu akzeptieren, dass die Mieter erst zum 30. Juni 2014 ausziehen konnten. Schließlich entspricht es auch deshalb der Billigkeit, der Vermieterin die Kosten aufzuerlegen, weil sie Räumungsklage erhoben hat, ohne das von den Mietern erbetene Gespräch zu suchen.

Tipp für Vermieter

Wer seinem Mieter kündigt, sollte diesem entsprechend der Umstände auch eine ausreichende Frist zu billigen, eine neue Wohnung zu bekommen – vor allem, wenn kein Anlass zu der Vermutung besteht, dass die Mieter bei der Kündigung Schwierigkeiten machen. Die Richter haben immer die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Wer als Vermieter einen „harten Kurs“ verfolgt, muss damit rechnen, dass ihm dies vor Gericht zum Nachteil ausgelegt wird.

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