September 2014 - News

Gebäudesanierung macht Eigentümer und Mieter arm

02.09.2013 - Ärmere Haushalte besonders betroffen

Laut einer Studie des Bereichs Immobilienwirtschaft der TU Darmstadt wird die von der Regierung geplante Gebäudesanierung private und öffentliche Haushalte überfordern. Aufgrund hoher Sanierungskosten und den resultierenden höheren Mieten könnte die Energiewende für viele Eigentümer und Mieter zum Armutsrisiko werden.

Im Rahmen der von Bundeskanzlerin Angela Merkel eingeleiteten Energiewende sollen in den deutschen Wohngebäuden bis 2050 rund 80 Prozent der eingesetzten Energie eingespart werden. In einer umfangreichen Studie des Fraunhofer Instituts für Bauphysik und des Forschungscenters Betriebliche Immobilienwirtschaft der TU Darmstadt im Auftrag eines Instituts der deutschen Mineralölwirtschaft wurden nun die technischen und finanziellen Folgen dieser politischen Vorgabe untersucht.

Technische Umsetzung ist möglich

Gebäudeenergieausweis

Die Kosten der Energiewende werden für viele Eigentümer zum Armutsrisiko. (Bild: dena)

Die Ergebnisse des ersten Teils der Studie durch das Fraunhofer Institut für Bauphysik zeigen, dass das anspruchsvolle Ziel der Bundesregierung einer 80prozentigen Primärenergieeinsparung im Wohngebäudebereich technisch möglich ist. Hierfür sind jedoch deutlich höhere Anstrengungen bei der Gebäudesanierung beispielsweise durch Dämmung, Austausch von Fenstern oder neue Heizanlagen notwendig, als durch den bisher eingeschlagenen Weg zu erwarten sind.

Unterschieden wird dabei, ob der Gesetzgeber den Hauseigentümern genaue Vorgaben macht, mit welchen Technologien und zu welchem Zeitpunkt bestimmte Sanierungsschritte unternommen werden sollen (technologiegebundener Sanierungsplan), oder ob der Gesetzgeber den Hauseigentümern die Wahl der Mittel offenlässt (technologieoffener Fahrplan). Der sogenannte technologiegebundene Sanierungsfahrplan könne sich hemmend auf den Entwicklungsfortschritt auswirken, weil die Vorgabe konkreter Technologien und Zeitpunkte zu einer sprunghaften Umstellung führe, so die Wissenschaftler. Der technologieoffene Fahrplan hingegen kann die technologische Entwicklung fördern, da durch die reine Zielvorgabe der Art und Weise keine Grenzen gesetzt werden. Im technologieoffenen Fahrplan kann zudem flexibel auf Veränderungen reagiert werden. Dies ist ein bedeutender Vorteil, da technologische Entwicklungen schwer vorhersehbar sind.

Welcher Energieausweis für
welches Gebäude?

Extreme Kosten bei technologischen Vorgaben durch Gesetzgeber

Im zweiten Teil der Studie wurden die vermutlichen Kosten der Energiewende für die Hauseigentümer ermittelt. Die technologiegebundene Sanierung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses nach den Zielen des Energiekonzepts 2050 kostet demnach 140.000 bis 148.000 Euro. Für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus sind sogar 303.000 Euro aufzuwenden. Dagegen lassen sich mit einem technologieoffenen Sanierungsfahrplan in Abhängigkeit vom Gebäudetyp zwischen 16 und 33 Prozent der Sanierungsinvestitionen des technologiegebundenen Sanierungsfahrplans einsparen.

Auswirkungen für Mieter

Die Berechnungen für mögliche Vollsanierungen zeigen, dass auch für die Mieter die Mieten und Energiekosten stark steigen. In einer technologiegebundenen Variante erhöhen sich für sie die Kosten zwischen ca. 2,10 und 2,90 Euro pro Quadratmeter und Monat und bei einer technologieoffenen Variante um rund 1,70 – 2,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Durchschnitt verteuert sich damit das Wohnen in einem Einfamilienhaus um rund 260 Euro pro Monat und in einem Mehrfamilienhaus um rund 140 Euro pro Wohnung. Aus Sicht von Selbstnutzern und Mietern stellt sich daher der technologieoffene Sanierungsfahrplan deutlich vorteilhafter dar.

Energetische Gebäudesanierung rechnet sich oft nicht

Die durchschnittlichen Eigenkapitalrenditen von Investitionen nach dem technologiegebundenen Sanierungsfahrplan liegen bei allen analysierten Beispiel-Gebäuden zwischen 3,52 und 4,75 Prozent. Die für die Wohnungswirtschaft durchschnittlichen Mindestanforderungen an Eigenkapitalrenditen werden damit aber nicht erreicht. Sollten sich die Mietumlagen nicht in rechtlich vorgesehener Höhe gegenüber den Mietern durchsetzen lassen, wird die Eigenkapitalrendite allerdings geringer ausfallen. Dies ist besonders in Regionen mit rückläufiger Einwohnerentwicklung zu erwarten. Auch ein Vermögensverlust ist dann nicht ausgeschlossen.

Ärmere Haushalte treffen Sanierungskosten besonders stark

Zudem bewirkt die Energiewende Vermögenseinbußen zu Lasten ärmerer Haushalte. Denn die Analyse zeigt, dass die aus der Sanierung resultierende Steigerung der Wohnkosten mit abnehmendem Haushaltsnettoeinkommen zunimmt. Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen werden überproportional von energetischen Gebäudesanierungen und von den klimapolitischen Zielen aus dem Klimaschutzkonzept belastet. Betroffen sind dabei vor allem Alleinstehende, insbesondere alleinstehende Frauen, Alleinerziehende und Rentner.

Allerdings differenzierten die Autoren der Studie nicht klar zwischen dem ohnehin anfallenden Erhaltungsaufwand für die Gebäude und den Sanierungen in Bezug auf die Energiewende. Die Energiesparziele sind also nicht allein für die berechneten steigenden Wohnkosten verantwortlich.

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