August 2014 - News

Mietpreisbremse wird gelockert

Bundesregierung will Gesetzesentwurf ändern

05.08.2014 - Nach massiver Kritik der Wohnungswirtschaft hat Bundesjustizminister Heiko Maas erklärt: Bei Vermietungen von Neubauwohnungen und beim Mietspiegel würde es flexiblere Regelungen geben.

Im März 2014 hatte das Bundesjustizministerium einen Gesetzesentwurf zur sogenannten Mietpreisbremse vorgelegt. Das geplante Gesetz sieht nach dem Willen der Bundesregierung für Ballungsräume und Universitätsstädte auch eine Deckelung der Neuvertragsmieten vor. Bei neuen Mietverträgen dürfen demnach die Mieten nur zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel der Mietspiegel der jeweiligen Stadt herangezogen. Bislang gilt eine Mietpreisbremse nur für bestehende Mietverträge. Nach heftiger Kritik von Seiten einiger Wissenschaftler und der Wohnungswirtschaft hat nun Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) angekündigt, die geplante Mietpreisbremse entschärfen zu wollen. Zwar sollen die Vermieter von Neubauwohnungen auch im bislang vorgelegten Gesetzesentwurf die Mieten mit Neumietern frei aushandeln dürfen, doch unterliegen sie dann der Mietpreisbremse, wenn der Neuvermieter wieder auszieht.

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Mietpreisbremse nicht für Neubauten?

Mietpreisbremse

(Bild: Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz in Berlin; Beek100)

Gegenüber der Deutschen Presse-Agentur signalisierte der Bundesjustizminister, dass die geplante Deckelung bei Neuvermietungen Ausnahmen beinhalten könnte. „Wir können darüber diskutieren, Neubauten von der Mietpreisbremse auszunehmen“, so Heiko Maas. „Wir wissen, dass zurzeit viel in den Wohnungsbau investiert wird. Diese Investitionsbereitschaft wollen wir erhalten.“

Wissenschaftler - etwa vom IW Köln oder vom Institut für Weltwirtschaft in Kiel - und die Wohnungswirtschaft hatten die geplante Mietpreisbremse heftig kritisiert. Vor allem Käufer und Bauherren von Neubauwohnungen müssten damit rechnen, dass sich ihre Investitionen nicht amortisieren: Zwar sieht auch die aktuelle Fassung des Gesetzesentwurfs vor, dass Eigentümer von Neubauten mit Mietinteressenten die Miete frei aushandeln dürfen. Zieht dieser Mieter jedoch aus, fällt der Neubau unter die Bestimmung der geplanten Mietpreisbremse für Neuvermietungen. Die Mietanpassung orientiert sich dann am Mietspiegel, dessen Basis aber die deutlich niedrigeren Bestandsmieten sind. Weil vor allem die Neubaupreise in Ballungsräumen sehr stark gestiegen sind, müssen Vermieter in solchen Fällen mit Verlusten rechnen. Die Anzahl der Investoren und das dringend benötigte Angebot an Neubauwohnungen in Ballungsräumen würde zurückgehen. Offenbar hat sich Maas nun von den Argumenten der Wissenschaftler und Investoren überzeugen lassen, indem er zumindest über Ausnahmeregelungen bei Neubauten nachdenkt. An seinem Zeitplan zur Verabschiedung des Gesetzes will Maas aber festhalten. Die Mietpreisbremse solle wie geplant im Laufe des kommenden Jahres in Kraft treten.

Unklarheiten bei der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ungeklärt ist zudem, wie in Städten verfahren werden soll, in denen die Mietpreisbremse künftig gelten soll und in denen aber kein qualifizierter Mietpreisspiegel besteht. Bislang werden solche teuren, nach eher wissenschaftlichen Standards erstellten qualifizierten Mietspiegel nur in einigen Großstädten erstellt. Zwar kann sich der Vermieter bislang bei der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder auf drei Vergleichsmieten berufen, doch bietet das erfahrungsgemäß häufig Anlass zum Streit.

In der Regel taugen aber auch qualifizierte Mietspiegel kaum als Referenzmaßstab für Neubaumieten, da diese entweder gar nicht berücksichtigt werden oder einen nur sehr geringen Anteil an den Gesamtmieten einnehmen.

Tipp für Vermieter

Mit der geplanten Änderung des Gesetzes würde die Bundesregierung Investoren und Bauherren etwas Spielraum verschaffen, auch wenn Eingriffe in Preise und Mieten kaum mit ordnungspolitischen Grundsätzen der sozialen Marktwirtschaft vereinbar sind. Die geplanten Ausnahmen ändern auch nichts daran, dass in vielen Ballungsräumen die Renditen – insbesondere von Neubauwohnungen – seit der Finanzkrise 2008 stark gesunken sind. Denn dort sind in der Regel die Preise seither deutlich stärker als die Mieten gestiegen. Eine leichte Anpassung der Zinsen an das langjährige Mittelmaß, wie es beispielsweise bereits in den USA zu beobachten ist, würde auch die Rentabilität vermieteter Immobilien im Verhältnis zu Zinsanlagen verschlechtern. Für Eigentümer von Wohnimmobilien, insbesondere von Bestandsimmobilien, empfiehlt es sich, das Risiko der Mietpreisbremse auch im Zusammenhang einer eventuell steigenden Inflation in ihrer Anlageentscheidung zu berücksichtigen.

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