August 2014 - News

Mietpreisbremse vor Gericht

Auswirkungen für geplantes Gesetz zur Mietpreisbremse

19.08.2014 - Wenn die „ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ nicht gegeben ist, dürfen die Länder Mieterhöhungen begrenzen. Nun klagt ein Vermieter gegen den Berliner Senat. Karlsruher Richter müssen entscheiden.

Ein Berliner Vermieter klagt gegen seinen Mieter, um seine Miete, die weit unter der ortsüblichen liegt, um 20 Prozent erhöhen zu dürfen. Weil der Berliner Senat die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt hat, weil er die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet sieht, richtet sich die Klage aber vor allem gegen diese Entscheidung des Berliner Senates. Nachdem das Berliner Landgericht die Klage abgewiesen hat, soll es nun zu einer höchstrichterlichen Entscheidung vor dem Bundesgerichtshof kommen. Diese würde sich auch auf die Anwendung der von der Bundesregierung geplanten Mietpreisbremse bei Neuvermietungen auswirken.

Aktuelle News zur Mietpreisbremse

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Geplante und bestehende Grenzen der Mieterhöhungen

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse sorgt besonders in Städten wie Berlin für Streit. Nun prüft der BGH.

Im März hatte das Bundesjustizministerium einen Gesetzesentwurf zur so genannten Mietpreisbremse vorgelegt. Das geplante Gesetz sieht nach dem Willen der Bundesregierung künftig eine Begrenzung der Neuvertragsmieten von zehn Prozent über der ortsüblichen Miete vor.

Bei bestehenden Mietverträgen dürfen die Mieten ohnehin nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Bis zu dieser Höhe darf die Miete aber nur verteuert werden, wenn dies nicht gegen die sogenannte Kappungsgrenze verstößt: Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung nicht 20 Prozent der bestehenden Miete überschreiten. In der Mietrechtsreform 2013 wurde den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt, die Kappungsgrenze der Mieterhöhungen nun sogar auf 15 Prozent der bisherigen Miete zu senken. Allerdings gilt die niedrige Kappungsgrenze laut Gesetz nur, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.“ Bislang haben die Bundesländer Bayern, Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen die 15-prozentige Kappungsgrenze zugelassen.

Klage eines Berliner Mieters

Seit dem 19. Mai 2013 dürfen in ganz Berlin Mieten innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöht werden. Der Vermieter einer Wohnung im Berliner Stadtbezirk Wedding klagt aber gegen seinen Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 20 Prozent. Die Miete lag deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. In der ersten Instanz erkannte der Mieter eine Erhöhung um 15 Prozent an. Die Parteien streiten nun­mehr noch um die letzten fünf Prozent. Das Landgericht Berlin entschied, dass die Verordnung des Senats vom Mai 2013 wirksam sei, nach der die Vermieter die Miete in Berlin nur um maximal 15 Prozent - statt bislang um 20 Prozent - in drei Jahren anheben dürfen. Ob der Vermieter Anspruch auf weitere fünf Prozent hat, soll nun der Bundesgerichtshof endgültig klären. Mit der Verhandlung und der Entscheidung wird allerdings erst im kommenden Jahr gerechnet.

Beurteilung der Klage durch Eigentümer-Verbände

Kritisiert wird von den Eigentümer-Verbänden vor allem, dass der Berliner Senat undifferenziert die neue Kappungsgrenze auf das gesamte Stadtgebiet anwende – was ihrer Ansicht nach dem Gesetz widerspreche. In stark gefragten Gebieten gebe es zwar einen angespannten Markt, aber „nicht stadtweit“, so Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des Bundesverbandes Freier Wohnungs- und Immobilienunternehmen (BFW) in Berlin/Brandenburg. Schon gar nicht sei die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gefährdet. Es gebe noch in vielen Lagen Wohnungen, „die ihre Mieter suchen.“

„Der Berliner Senat hat im Mai 2013 für das gesamte Stadtgebiet kurzerhand den Wohnungsnotstand erklärt und die Grenze für Mieterhöhungen abgesenkt – wohlwissend, dass nur wenige Teile der Stadt betroffen sind“, kritisiert Rolf Kornemann, Präsident von Haus & Grund. Der Eigentümerverband unterstützt sogar das Verfahren bis zum Gang nach Karlsruhe, weil sich die Entscheidung des BGH auch auf die von der Bundesregierung geplante Mietpreisbremse auswirken würde.

Auswirkungen eines Grundsatzurteils zur Mieterhöhung

Der Bundesgerichtshof wird sehr wahrscheinlich prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Absenkung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent durch den Berliner Senat eingehalten wurden. Wird geklärt, welche juristischen und empirischen Voraussetzungen vorliegen müssen, damit Landesregierungen die Mieterhöhungsspielräume in bestehenden Mietverhältnissen zusätzlich begrenzen dürfen, bestünde auch für Vermieter und Mieter eine höhere Rechtssicherheit. Eine ähnliche Anwendung wäre auch für die geplante Mietpreisbremse bei Neuvermietungen zu erwarten.

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