August 2014 - News

Kündigung von Ruhestörern

Renitenter Störer reagiert nicht auf Abmahnung

05.08.2014 - Ein Mieter beschallte in frühmorgendlichen Stunden mehrfach ein Mietshaus. Das Amtsgericht Spandau hat nun die fristlose Kündigung des Vermieters wegen schwerem und wiederholtem Verstoß gegen die Hausordnung für rechtens erklärt.

Lärm führt nicht nur für Anwohner zu Schlaf- und Gesundheitsstörungen, sondern den involvierten Vermietern drohen ebenfalls massive Nachteile: Mietminderungen, Kündigungen, Unfrieden. Ein Fall in Berlin zeigt, wie Vermieter gegen massive Lärmbelästigung vorgehen können. 

Der Fall: Dröhnung zwischen drei und fünf Uhr morgens

Lärmbelästigung

Wer nachts laut Musik hört, muss mit Ärger rechnen. (Bild: Ulrich Lohrer)

Die Hausordnung eines Berliner Mietshauses schrieb den Bewohnern unmissverständlich vor, dass sie die Geräuschentwicklung während der Ruhezeiten auf Zimmerlautstärke halten sollten. Ein Mieter hielt sich jedoch nicht daran: Immer wieder wurden die anderen Mieter im Haus aus ihrem Schlaf geschreckt, weil sie in der Nacht oder am frühen Morgen für jeweils mehrere Minuten mit lauter Musik zugedröhnt wurden. Die Belästigten gaben folgende Zeiten zu Protokoll: 03.18 Uhr bis 03.22 Uhr am 08.01.2013; 05.15 Uhr am 09.01.2013; 23.18 Uhr am 26.01.2013; 01.28 Uhr am 01.02.2013; 04.25 Uhr bis 04.30 Uhr am 10.02.2013; 01.29 Uhr bis 04.40 Uhr am 01.03.2013 sowie 01.27 Uhr und 05.58 Uhr am 03.03.2013.

Als auch mehrere Abmahnungen des Vermieters nicht halfen, sprach er dem notorischen Störer die fristlose Kündigung aus. Auch hier zeigte sich der Mieter uneinsichtig und reichte dagegen Klage ein.

Amtsgericht Spandau: Fristlose Kündigung rechtens

Der Richter vom Amtsgericht Spandau (Urteil vom 07.03.2014 – 3 C 122/13) sah die fristlose Kündigung des Mietvertrages jedoch als berechtigt an. Die häufige Lärmbelästigung führte nach den Feststellungen des Gerichtes zu einer erheblichen Störung des Hausfriedens. Eine solche könne auch von dem kurzfristigen Musiklärm von jeweils mehreren Minuten ausgehen, wenn diese während der Ruhezeiten mitten in der Nacht oder am frühen Morgen erfolge. Dies gelte vor allem dann, wenn die Lärmbelästigung öfters vorkomme und die Störung dabei von hoher Intensität sei.

Tipp für Vermieter

Beschweren sich Mieter über Lärm, sollten Sie dies als Vermieter ernst nehmen: Denn ist der Mieter durch die Geräusche seines Nachbarn wirklich gestört, darf er seine Miete inklusive der Betriebskosten mindern. Auch wenn den Vermieter keine Schuld trifft, dürfen die Betroffenen die Miete mindern. Um gegen notorische Störer rechtlich vorgehen zu können, müssen allerdings mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.

Zunächst muss der Lärm genau protokolliert werden: dazu gehört die Art (zum Beispiel Musik, Streit, Party, Bauarbeiten), die Stärke (mäßig, mittellaut, sehr laut, unerträglich laut), Zeit (möglichst genaue Uhrzeit) des Lärms und welche Zeugen dies bestätigen können (Name, Anschrift).

Mit dem Protokoll der gestörten Mieter kann der Störer abgemahnt werden. Der Vermieter sollte dabei nicht zu lange warten und dem Störer eine Frist setzen, bis wann die Lärmbelästigungen (beispielsweise Bauarbeiten) zu unterlassen sind und im Falle weiterer Ruhestörungen die fristlose Kündigung ankünden. Erst wenn trotz Abmahnung des Vermieters weitere Lärmbelästigungen erfolgen, besteht für den Vermieter Aussicht auf Erfolg, den Mieter fristlos zu kündigen. Diese fristlose Kündigung sollte er dem Mieter schriftlich zustellen.

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