August 2014 - News

Hamburg und Bayern deckeln Mieterhöhung

05.08.2013 - Experten warnen vor Folgen

Nach München und Berlin hat nun auch Hamburg als dritte deutsche Großstadt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen beschlossen. Gleiches gilt ab August für viele Städte Bayerns.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 Abs. 3 BGB) wird als Kappungsgrenze die Regelung bezeichnet, nach der sich die Miete insgesamt innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Das am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz ermächtigt die Landesregierungen nun, diese Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabzusetzen.

Neuer Mietdeckel in Hamburg ab September

Der Hamburger Senat hat am 31. Juli 2013 eine Rechtsverordnung erlassen, nach der flächendeckend in Gesamt-Hamburg die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt wird. Die Verordnung tritt am 1. September 2013 in Kraft und gilt zunächst für die nach dem Gesetz maximal mögliche Dauer von fünf Jahren.

Neue Kappungsgrenze in 89 bayerischen Städten seit 1. August

Stadtkulisse

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wurde auf 15 Prozent herabgesetzt. Bild: U. Lohrer

Für die Landeshauptstadt München gilt bereits seit Mitte Mai 2013 eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Die bayerische Landesregierung hat danach eine zweite Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen beschlossen.

Sie trat zum 1. August 2013 in 89 weiteren Städten in Kraft. Von der Zweiten Kappungsgrenzesenkungsverordnung sind folgende größere bayerische Städte und Gemeinden betroffen: Aschaffenburg, Augsburg, Bad-Tölz, Bamberg, Dachau, Erding, Erlangen, Freising, Fürstenfeldbruck, Fürth, Garching, Gräfelfing, Gmund, Ingolstadt, Kempten, Murnau am Staffelsee, Nürnberg, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Regensburg, Schondorf, Unterhaching, Unterschleißheim, Wolfratshausen, Würzburg.

Verknappung des Wohnungsangebots durch Mietbremse

Vor den Wahlen ist die Regulierung der Mieten unter den Parteien beliebt. Außer der FDP plädieren alle Parteien für eine Begrenzung der Mieterhöhungen, auch wenn Mieter und Vermieter sich auf höhere Mieten einigen würden. Offenbar erhoffen sie sich dadurch Stimmengewinne unter der Mehrheit der Mieter. Aus Sicht von Wohnungsexperten verändern sich die Mieten aber je nach Region durchaus unterschiedlich – zum Teil auch nach unten. Steigende Mieten sind Ausdruck einer starken Nachfrage. Steigen die Mieten, erhöht sich auch das Angebot, sofern die Gemeinden für ausreichend Baugrund sorgen. „Eine Deckelung der Neuvertragsmieten ist nicht geeignet, um die Herausforderungen der Wohnungsmärkte sachgerecht zu lösen“, so Oliver Moll, Leiter der Gruppe zum Wohnungsmarkt bei der RICS Deutschland, einer internationalen Standesorganisation von Immobilienexperten. Wenn Immobilienpreise deutlich stärker als die Mieten steigen, sinkt die Rendite für neue Investoren. Die momentan hohe Investitionsbereitschaft hinsichtlich Gebäudeverbesserungen würde zurückgehen, was negative Auswirkungen auf die lokale Bauwirtschaft hätte, welche maßgeblich von Sanierungs- und Instandsetzungsaufträgen abhängt.

„Durch Mietobergrenzen wird das Problem der Wohnungsknappheit in Ballungsräumen nicht gelöst, sondern sogar verschärft“, warnt Walter Rasch, Vorsitzender der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland. „Denn der Neubau wird durch Mietendeckelung ausgebremst, was der steigenden Nachfrage entgegensteht.“ Nur eine Erhöhung des Angebots durch neue Wohnungen würde die Nachfrage ausgleichen und Mietsteigerungen wirksam dämpfen. Erfahrungsgemäß funktioniere der Wohnungsmarkt in einem Zyklus von etwa sieben Jahren. Wenn man durch Regulierungen diese Reaktion des Marktes verhindert, verstetige man die Wohnungsknappheit.

Tipp für Vermieter

Vermieter, die in den vergangenen Jahren ihre Miete nicht auf das ortsübliche Niveau angepasst haben, wären besonders betroffen von einer Kappungsgrenze. Sofern Mieter bereit sind eine höhere Miete zu bezahlen, empfiehlt es sich diese anzupassen, solange die Kappungsgrenze wie in Hamburg noch nicht gesenkt ist.

Sie sind Immobilien-Eigentümer?

Mit diesen Services treffen Sie die besten Entscheidungen:

  • Kostenlose Marktwerteinschätzung
  • Gratis Mietverträge und rechtssichere Vorlagen
  • Umfeld- und Preisentwicklung Ihrer Immobilie
  • Nebenkosten online abrechnen

Melden Sie sich unverbindlich an und profitieren Sie von allen Eigentümer-Services.

Jetzt kostenlos anmelden