August 2014 - News

Darf der Verwalter an die Instandhaltungsrücklage?

Eiserne Reserve darf nicht angetastet werden

19.08.2014 - Die Wohnungseigentümer einer WEG können den Hausverwalter ermächtigen, auf die Instandhaltungsrücklage zuzugreifen, um einen Liquiditätsengpass zu überbrücken. Dies muss aber genau geregelt sein.

Die Instandhaltungsrücklage ist das Eigenkapital des Eigentümerverbandes. Sie dient zur Deckung der Kosten künftiger Instandsetzungsmaßnahmen, etwa Reparaturen der Heizungsanlage, die Erneuerung von Fenstern oder des Daches.

Eiserne Reserve nur für den Notfall

Die "eiserne Reserve" der Instandhaltungsrücklage darf keinesfalls angegriffen werden, sondern muss stets kurzfristig verfügbar sein. Eine Beschlussfassung, die die Auflösung dieser Reserve oder gar der kompletten Instandhaltungsrücklage vorsieht, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, ist daher rechtswidrig und in der Folge anfechtbar.

Jeder einzelne Eigentümer kann von den übrigen Eigentümern verlangen, dass eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage angesammelt wird. Dieser Anspruch kann notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.

Hausverwalter muss ermächtigt werden

Instandsetzungsrücklage

Besonders für Dachsanierungen werden hohe Instandhaltungsrücklagen benötigt.

Die Wohnungseigentümer können den Verwalter ermächtigen, auf die Instandhaltungsrücklage zuzugreifen, um einen Liquiditätsengpass zu überbrücken. Die Modalitäten der Ermächtigung müssen aber genau geregelt sein. Die Festlegung eines pauschalen Betrages dafür ist laut dem jüngsten Urteil des Landgerichts Frankfurt (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.7.2014, 2-13 S 91/13) ungültig: Ein Wohnungseigentümer hatte eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss seiner WEG eingereicht, nach dem es dem Verwalter erlaubt sein soll, bei Liquiditätsengpässen bis zur Höhe von „10.000 Euro kurzfristig“ auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Die Instandhaltungsrücklage hatte bei Beschlussfassung einen Stand von 180.000 Euro. Nach Ansicht des Klägers entspricht dieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Gericht teilte diese Auffassung – weil der Beschluss zu weit gefasst sei. Auch wenn der Betrag von 10.000 Euro angesichts einer Instandhaltungsrücklage von 180.000 Euro relativ gering erscheint, könne der Rückgriff dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen. Maßgebend sei die „eiserne Reserve“, die nicht unterschritten werden dürfe. Diese habe aber die WEG nicht ermittelt. Welche Reserve verbleiben muss und inwieweit Mittel, die in der Instandhaltungsrückstellung gebunden sind, für andere Zwecke verwendet werden können, könne auch nicht abstrakt festgelegt werden. Es kommt im Einzelfall auf den Zustand, das Alter und die Reparaturanfälligkeit der Anlage an sowie die Höhe der vorhandenen Rücklage und die Aussichten, Rückstände einzutreiben und die Rücklage wieder aufzufüllen.

Voraussetzung für Rückgriff muss klar definiert sein

Zudem ist der Begriff „kurzfristig“ nicht definiert. Bei der Beurteilung des Beschlusses spielt es keine Rolle, dass die Entnahme von 10.000 Euro bei einem Bestand von 180.000 Euro im konkreten Fall unbedenklich sein dürfte. Denn die von den Wohnungseigentümern beschlossene Ermächtigung erlaubt dem Verwalter auch, unter ganz anderen wirtschaftlichen Umständen auf die Rücklage zuzugreifen, unter denen ein Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage nach den geschilderten Grundsätzen nicht mehr gestattet wäre.

Tipp für Eigentümer

Eine pflichtbewusste Verwaltung sollte der Eigentümergemeinschaft einen Instandhaltungsplan vorlegen, aus dem der planbare Instandsetzungbedarf für das Gemeinschaftseigentum wahrscheinlich für die nächsten fünf bis zehn Jahre hervorgeht. Daraus sollten die dafür entstehenden Kosten nachvollziehbar abgeleitet sein. Zudem sollte ein Puffer für unvorhergesehene Instandhaltungsfälle berücksichtigt werden. Aus beiden Posten wird die Höhe der erforderlichen jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage berechnet.

Darüber sollte der Verwalter verpflichtet sein, die Gelder der Gemeinschaft nur auf Bankkonten zu verwahren, die auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten.

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