August 2014 - News

Bundesgerichtshof weitet Mietbürgschaft aus

05.08.2013 - Mietbürgschaft nicht immer auf drei Monatsmieten begrenzt

Statt einer Kaution kann der Mieter dem Vermieter als Sicherheit auch eine Bürgschaft ausstellen. Laut Gesetz ist die Höhe auf drei Monatsmieten begrenzt. Doch der Bundesgerichtshof hat nun eine Ausnahme gemacht.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Begrenzung von Mietsicherheiten klar geregelt. „Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen“ (§ 551 (1) BGB). Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat geurteilt, dass diese Begrenzung nicht immer anzuwenden ist (VIII ZR 379/12).

Der Fall

Bürgschaftsvertrag mit Kugelschreiber

Die Höhe der Mietbürgschaft ist in der Regel begrenzt. Bild: U. Lohrer

Ein Vermieter drohte seinem Mieter wegen ausstehender Mieten für die Monate Juli und August 2007 die Kündigung. Auf Bitten der Schwester des Mieters war der Vermieter bereit, das Mietverhältnis nicht zu kündigen und die Rückstände dem Kautionssparbuch zu entnehmen, falls ihm dafür eine andere Sicherheit gestellt werde. Die beklagte Schwester unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, mit der sie sich für die Mietzahlungen ihres Bruders gegenüber dem Vermieter verbürgte.

In der Folge blieb der Bruder jedoch auch die Mieten für die Monate Oktober und November 2007 sowie die Mieten ab Oktober 2008 schuldig. Er wurde – nach der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger – zur Räumung und zur Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten in Höhe von knapp 6500 Euro plus Zinsen verurteilt. Der klagende Vermieter verlangt von der beklagten Schwester des Mieters aufgrund der Bürgschaft die Zahlung dieser Summe und zusätzlich die hierin nicht enthaltenen Mieten für die Monate August und September 2009. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten, die nur zur Zahlung von drei Monatsmieten in Höhe von 1050 Euro bereit war, zurückgewiesen. Grundlage für diese Entscheidungen war der erwähnte Gesetzespassus.

Der Bundesgerichtshof entschied jedoch in letzter Instanz anders.  Die Bürgschaft für Mietzahlungen ist danach in dem Fall nicht auf drei Monatsmieten begrenzt. Die Bürgin muss also für die restlichen Mietschulden ihres Bruders einspringen.

Begründung des Urteils

Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigenden Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Hiermit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken.

Diese Entscheidung ist auf den ersten Blick mit dem Gesetz nicht vereinbar, wenn die Mietsicherheit drei Monatsmieten nicht übersteigen darf. Andererseits wird der Mieter durch eine nach oben nicht begrenzte Mietsicherheit letztlich auch vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs geschützt, weil sich der Vermieter – vor Ausspruch einer Kündigung – aus der Bürgschaft bedienen kann.

Nicht die einzige Ausnahme von der Bürgschaftsregelung

Schon vor Jahren hatte der Bundesgerichtshof Ausnahmen zugelassen, wenn Eltern sich für Mietzahlungen ihrer Kinder verbürgen wollten. Hier darf der Vermieter nur eine Sicherheit bis zu einer Höhe von drei Monatsmieten fordern. Er kann aber eine höhere oder unbegrenzte Elternbürgschaft annehmen, wenn ihm diese "aufgedrängt" wird

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