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Wohnungsmakler


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Aufgaben eines Wohnungsmaklers beim Verkauf



Im Regelfall findet zunächst ein persönliches Gespräch zwischen Hausbesitzer und Makler statt, bei dem sich beide Parteien kennenlernen. Hier spielt es eine wichtige Rolle, welche Art von Gebäude veräußert werden soll.

Infrage kommen dabei:

  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilien- und Reihenhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Gebäude mit mehreren Wohnungen
  • Gewerbeimmobilien
  • Grundstücke

Für den Makler ist es sehr vorteilhaft, wenn das erste Gespräch direkt im Objekt stattfinden kann, damit er wichtige Zahlen, Daten und Fakten für die Wertermittlung aufnehmen kann.


Tipp von ImmobilienScout24:

Sollte dies beispielsweise in einem vermieteten Haus oder einer vermieteten Eigentumswohnung nicht spontan möglich sein, vereinbaren Sie frühzeitig einen Termin mit Ihren Mietern. Stellen Sie sicher, dass der Makler auch Zugang zu etwaigen Kellerräumen, Dachböden, Anbauten oder Geräteschuppen erhält.


Auf Basis dieser Daten beginnt der Makler, ein sogenanntes Verkaufsexposé zu erstellen. Darin werden wichtige Eckdaten der Immobilie ansprechend, umfassend und verkaufsfördernd zusammengefasst. Das Exposé wird meist online auf der Homepage des Maklers und auf Immobilienportalen in Auszügen veröffentlicht und in gedruckter Version den interessierten Käufern nach der Besichtigung ausgehändigt.


Üblicherweise lesen Sie darin:

  • Lagebeschreibung ohne genaue Adresse
  • Größenangaben wie Wohn- und Grundstücksfläche
  • Ausstattung mit Baujahr und Bauausführung
  • Extras wie Wintergarten
  • Heizungsanlage, Wasserversorgung, Fenster, Türen und Küche
  • Beschaffenheit der Badezimmer und Bodenbeläge
  • Beschaffenheit des Daches und Sanierungszustand
  • Energieausweis
  • Bezugstermin
  • Kaufpreis

Ergänzt werden diese mehr oder weniger detaillierten Ausführungen im Idealfall durch aussagekräftige Bilder. Überlegen Sie selbst, was Sie mehr überzeugt: Das Bild eines attraktiven, sauberen und modernen Badezimmers oder der Satz „Hochwertiges Badezimmer vorhanden“. Viele Verkäufer scheuen sich zunächst davor, zu viel von ihrer Privatsphäre preiszugeben. Dies ändert sich jedoch oftmals, wenn einfach keine Interessenten auf das Angebot reagieren.

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Aufgaben des Wohnungsmaklers bei der Vermietung



Die grundsätzlichen Aufgaben sind bei der Suche nach geeigneten Mietern ähnlich. Allerdings wird meist kein ausführliches Exposé erstellt, sondern lediglich eine aussagekräftige Online-Anzeige inklusive Bildern. Anschließend stellt der Makler diese Anzeige online und vereinbart mit Interessenten Besichtigungstermine.

Bevor dann der Mietvertrag unterschrieben wird, prüft der Makler die finanzielle Situation des potenziellen Mieters. Dazu gehört es, beispielsweise eine SCHUFA-Auskunft oder Gehaltsnachweise einzuholen.

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Käufersuche durch den Makler



Die Suche nach passenden Wohnungskäufern ist in der Regel aufwändiger als die Suche nach Mietern. Deswegen übernimmt der Makler beim Verkauf auch folgende Aufgaben:

Die Kernaufgabe des Maklers liegt in der Vermarktung Ihrer Immobilie, die mit der Erstellung und Veröffentlichung eines Exposés nicht erledigt ist. Gute Makler verfügen über einen Pool von Interessenten, bei denen die Bonität bzw. die Finanzierung bereits sichergestellt ist. Häufig werden Makler schon vor Veröffentlichung die ihm bereits bekannten Kaufinteressenten ansprechen und einen Besichtigungstermin vereinbaren. In diesem Fall ist bereits geklärt, dass die Immobilie hinsichtlich Lage, Eckdaten und Preis zu den Möglichkeiten des Interessenten passt.

Makler prüfen die Kreditwürdigkeit der Interessenten und können diese auch bei der Finanzierung unterstützen. Er führt die Verkaufsverhandlungen, wobei er den Verkäufer im Zweifelsfall auch darüber in Kenntnis setzt, dass der gewünschte Kaufpreis in der aktuellen Marktsituation nicht erzielt werden kann.



Tipp von ImmobilienScout24:

Nehmen Sie Ihren bisherigen Mietern die Angst, durch einen Verkauf den gemieteten Wohnraum zu verlieren. Der Mietvertrag wird durch den Verkauf nicht aufgehoben. Dies macht Ihre Mieter sicherlich kooperativer, wenn es um die Vereinbarung eines Termins vor Ort geht.


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Welche Kosten fallen für einen Makler an und wer trägt sie?


Auch in diesem Bereich haben sich relativ aktuell einige Veränderungen ergeben. Seit dem 01. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Dieses Prinzip legt fest, dass stets diejenige Partei den Makler entlohnen muss, der ihn auch beauftragt hat. Allerdings gilt das Bestellerprinzip lediglich für den Bereich Vermietungen und explizit nicht für den Kauf von Häusern oder Wohnungen.

In den verschiedenen Bundesländern herrscht eine bunte Mischung von Verordnungen darüber, wer den beauftragten Makler bei einem Kaufschlussendlich bezahlen muss.


Die folgende Übersicht zeigt die unterschiedlichen Regulierungen beim Verkauf von Häusern, Grundstücken und Wohnungen in verschiedenen Bundesländern:

Maklerkosten beim Kauf einer Immobilie


Bundesland

Häufigste Maklerprovision in Prozent vom Verkaufspreis

Wer zahlt in der Regel?

Baden-Württemberg

7,14 Prozent

Hälfte/Hälfte

Bayern

7,14 Prozent

Hälfte/Hälfte

Berlin

7,14 Prozent

Käufer

Brandenburg

7,14 Prozent

Käufer

Bremen

5,95 Prozent

Käufer

Hamburg

6,25 Prozent

Käufer

Hessen

5,95 Prozent

Käufer

Mecklenburg-Vorpommern

5,95 Prozent

2,38 Prozent Verkäufer & 3,57 Prozent Käufer

Niedersachsen

4,76 bis 7,14 Prozent (nach Region)

Hälfte/Hälfte oder nur Käufer

Nordrhein-Westfalen

7,14 Prozent (teilweise niedriger)

Hälfte/Hälfte

Rheinland-Pfalz

7,14 Prozent (teilweise niedriger)

Hälfte/Hälfte

Saarland

7,14 Prozent

Hälfte/Hälfte

Sachsen

7,14 Prozent

Hälfte/Hälfte

Sachsen-Anhalt

7,14 Prozent

Hälfte/Hälfte

Schleswig-Holstein

7,14 Prozent

Hälfte/Hälfte

Thüringen

7,14 Prozent (teilweise niedriger)

Hälfte/Hälfte


Maklerkosten bei Vermietung einer Immobilie


Grundsätzlich kann die Provision im Falle einer Vermietung frei verhandelt werden. Sie liegt aber in der Regel bei 1,5 bis 2,0 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

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Wie wählt man den passenden Makler aus?



Zunächst einmal können Sie in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis eine Umfrage starten, wer bereits Erfahrungen mit Maklern gemacht hat und wie zufrieden sie mit den Ergebnissen waren. Der deutsche Immobilienverband IVD bietet Maklern die Möglichkeit einer Mitgliedschaft an, was Sie durchaus als Faktor für einen seriösen Partner werten dürfen. Wie bereits beschrieben, sollten Sie auch hinterfragen, ob der Makler eine Ausbildung im Immobilienbereich absolviert oder ein Studium in entsprechenden Bereichen vorweisen kann.

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Wodurch wird ein Makler zu seinem Beruf befähigt?


Viele Makler beschäftigen zusätzlich geschulte Mitarbeiter, die gewisse Aufgaben übernehmen, aber unter anderer Berufsbezeichnung tätig sind.

Viele Vermittler von Immobilien tragen tatsächlich ganz andere Titel, wie zum Beispiel:

  • Immobilienfachwirt
  • Immobilienkaufmann
  • Immobilienberater
  • Sachverständiger

Viele der Bezeichnungen lassen bereits erkennen, dass tatsächlich eine bestimmte Ausbildung, Schulung oder Fortbildung durchlaufen wurde, die sich rund um das Thema Immobilien dreht. Dass Immobilienmakler lange Zeit einen zweifelhaften Ruf genossen haben, hängt genau mit den lange ungeklärten Voraussetzungen zusammen. Bislang hat es ausgereicht, ein Gewerbe anzumelden und ein sauberes Vorstrafenregister zu besitzen, um sich als Makler verdingen zu dürfen.

Da es bei Immobiliengeschäften nicht gerade um den Handel mit kleinen Summen geht, wurde dies vielfach kritisiert und der Nachweis von Sachkunde beim Makler gefordert. Die Regierung ist diesem Verlangen nunmehr in sofern nachgekommen, als das Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler ab August 2018 verpflichtet werden, sich regelmäßig fortzubilden.

Diese sogenannte „Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter und Makler“ beinhaltet, dass in einem Zeitraum von drei Jahren zwanzig Stunden Fortbildung nachgewiesen werden müssen. Diese Regelung bleibt zwar etwas hinter der Forderung des ursprünglichen Sachkundenachweises zurück, ist aber zumindest ein Anfang.


Tipp von ImmobilienScout24:

Der Immobilienkaufmann hat eine dreijährige Ausbildung im Betrieb und Berufsschule absolviert, der Immobilienfachwirt hat sich sogar noch darüber hinaus weitergebildet. Diese Berufsbezeichnungen sind ein wichtiger Hinweis auf vorhandene Sachkunde. Immobilienberater hingegen ist kein Lehrberuf. Bei Sachverständigen sollten Sie detailliert erfragen, in welchem Fachgebiet die Sachkunde erworben wurde. Ein Bausachverständiger ist beispielsweise ganz bestimmt sach- und fachkundig.

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