Ohne Stolperfallen zum Eigentum
Auf dem Weg zum Immobilieneigentümer Fallstricke meiden
Wenn Sie Immobilieneigentümer werden wollen, sollten Sie die wichtigsten juristischen Probleme kennen. Mit den richtigen Maßnahmen können Sie diese einfach umgehen.
Immobilieneigentümer wird man nicht im Vorbeigehen. Von der ersten Auswahl bis zum erfolgreichen Einzug sind einige rechtliche Hürden zu überwinden. Daher sollten Sie sich nicht nur mit der Gestaltung Ihrer Traumimmobilie, sondern auch mit dem Kleingedruckten in den Verträgen befassen.
Eine erste Tücke lauert häufig schon im Finanzierungskonzept. Wenn Sie hier zu knapp kalkulieren und beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie die Modernisierungskosten unterschätzen, riskieren Sie eine Finanzierungslücke. Dann kann eine Nachfinanzierung nötig sein, bei der die Bank meist weitaus höhere Zinsen verlangt als bei der eigentlichen Baufinanzierung. Verweigert die Bank die Nachfinanzierung, kann im schlimmsten Fall sogar der Kauf scheitern oder die Modernisierung nicht beendet werden. Daher sollten Sie im Zweifel genügend Reserven einplanen und lieber mit Sondertilgungsoptionen dafür sorgen, dass Sie einen nicht benötigten Darlehensanteil schnell wieder zurückzahlen können.
Beim Immobilienkauf gilt: In juristischer Hinsicht zählt nicht das, was Ihnen der Verkäufer erzählt, sondern allein das, was im Grundbuch steht. Deshalb sollten Sie unbedingt vor dem Kauf vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug verlangen. Wichtig sind vor allem Wege-, Wohn- und Vorkaufsrechte. Beim Wegerecht wird einem Nachbarn zugesichert, dass er über Ihr Grundstück auf sein eigenes Grundstück gelangen kann – das mindert natürlich den Wert der Immobilie. Verfügt jemand über ein Wohnrecht, kann er jederzeit einziehen. Beim Vorkaufsrecht kann der Berechtigte Ihnen beim Kauf zuvorkommen, wenn er nach Abschluss des Notarvertrags bereit ist, denselben Preis zu bezahlen. Wichtig zu wissen: Solche Rechte können nur vom durch das Grundbuch Begünstigten und nicht vom Eigentümer der Immobilie gelöscht werden.
Halten Sie fest, wer für anstehende Modernisierungsarbeiten aufkommt.
Gerade bei älteren Häusern und Wohnungen sind oft Mängel vorhanden oder Sanierungen nötig. Wenn diese vom Vorbesitzer beseitigt werden sollen, tun Sie gut daran, die Vereinbarung in den Notarvertrag mit aufzunehmen.
Halten Sie in dem Fall einen angemessenen Anteil des Kaufpreises bis zum Abschluss der Arbeiten zurück. Ansonsten gilt nämlich der Grundsatz: Die Immobilie wird in dem Zustand gekauft, den sie bei der Besichtigung aufwies.
Wenn der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist, geht die Immobilie noch nicht in Ihren Besitz über. Der juristische Eigentümerwechsel findet erst mit der Umschreibung im Grundbuch – der so genannten Auflassung – statt. Was viele nicht wissen: Zwischen Notartermin und Auflassung kann der Vorbesitzer die Immobilie durchaus an jemand anderen verkaufen, wenn dieser ihm einen höheren Preis bietet. Das können Sie verhindern, indem Sie beim Notartermin eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Zwar kostet dies ein paar Euro extra, aber dafür sind Sie auf der sicheren Seite.
Um pünktlich einzuziehen, sollten Sie sich gegen verspäteten Auszug des Vorgängers absichern.
Üblicherweise wird mit dem Vorbesitzer ein Termin für die Übergabe der geräumten Immobilie vereinbart. Doch was tun, wenn sich der Auszug des ehemaligen Eigentümers verzögert? Zur Absicherung gegen diesen Fall bietet sich eine entsprechende Klausel im Notarvertrag an. Gängig sind zwei Varianten: Entweder wird ein Teil des Kaufpreises erst nach der Übergabe fällig, oder der ehemalige Eigentümer zahlt bis zu seinem Auszug Miete.
Wenn für den Zeitraum nach der geplanten Übergabe eine stattliche Mietzahlung vereinbart ist, hält dies finanzielle Schäden bei einer verzögerten Übergabe in Grenzen.