Welchen Einfluss hat der demografische Wandel auf die Immobilienpreise?

Auf dem Arbeitsmarkt fehlen sie schon – die Babyboomer. Das sind Menschen, die zwischen 1946-1964 geboren wurden. Diese Nachkriegsgeneration ist in ihrer Anzahl sehr groß, so dass sie einen hohen Einfluss auf bestimmte demografische Entwicklungen hat. Könnten wir diesen Einfluss auch auf dem Immobilienmarkt in einigen Jahren spüren, wenn die Babyboomer pflegebedürftig werden oder aus dem Leben scheiden?

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Hat der demografischer Wandel Einfluss auf den Immobilienmarkt?

Der Finanzmathematiker Andreas Beck sagt: Ja! 2007 prognostizierte er einen boomenden Immobilienmarkt in einer Studie für das Institut für Vermögensaufbau (IVA) AG. Er sah in einigen Regionen eine stark steigende Nachfrage voraus: In seiner Bevölkerungsanalyse berechnete er, dass die Kinder der Babyboomer, die auch eine große Generation darstellen, eigene Haushalte gründen und so zusätzlich Wohnraum nachfragen würden. Sie zogen nicht in die Häuser der Eltern, sondern mussten eigenen Wohnraum finden, da die Lebenserwartung deutlich stieg. Zusätzlich war der Mehrgenerationenhaushalt ein Auslaufmodell. Hierdurch stieg die Nachfrage in den letzten Jahren kontinuierlich an. Diese Kinder der Babyboomer zog es in die Städte, um dort zu arbeiten. Hier gründeten sie ihre Familien und hier fragten sie Wohnraum nach.

Nun malt Beck ein weiteres Zukunftsszenario auf: Die Kinder der Babyboomer sind bereits mit Wohnraum versorgt. Die Babyboomer selbst verweilen in ihren Immobilien, die sie als junge Familie bezogen und ausgebaut haben. Das erklärt auch, warum die durchschnittliche Quadratmeteranzahl pro Kopf in den letzten Jahren weiter gestiegen ist – von 2000 bis 2020 wuchs sie laut Statistischem Bundesamt um nahezu 10 Quadratmeter (von 39,5 auf 47,4 Quadratmeter). Die Babyboomer verkleinerten sich mehrheitlich nicht nach dem Auszug ihrer Kinder. Das ist der sogenannte “Lock-in-Effekt" auf dem Wohnimmobilienmarkt. Da die Miet- und Kaufpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind (siehe Wohnbarometer), lohnt sich eine Verkleinerung nicht. Die Menschen bleiben in ihren größeren, aber günstigeren Immobilien, auch wenn sich die Haushaltsgröße verändert. Denn für ein Ehepaar kann es nach dem Auszug der Kinder lukrativer sein, weiter in ihrer 4-Zimmer-Wohnung zu leben, weil eine 2-Zimmer-Wohnung genauso teuer wäre.

Der Finanzmathematiker Andreas Beck geht davon aus, dass sich auf Grund der demografischen Entwicklung ab 2025 der Immobilienmarkt wieder dreht und es zu einem Angebotsüberhang vor allem in ländlichen Gebieten kommt. Wenn ältere Menschen versterben, dann hinterlassen sie Immobilien, die ihre Kinder meist nicht für sich selbst nutzen können, weil sie bereits eigene Immobilien besitzen oder die Lage der Immobilie nicht zur eigenen Lebensplanung passt. Es kommen hierdurch vermehrt Immobilien auf den Markt. Ab 1980 gab es einen starken Geburtenrückgang, sodass das erhöhte Angebot in einigen Jahren auf eine geringe Nachfrage stößt.

Nachfrage bleibt auch zukünftig für Kauf- und Mietimmobilien hoch

Zu einem ganz anderen Ergebnis kommt eine Studie der Universität Freiburg mit dem Titel „Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“. Professor Bernd Raffelhüschen und Roman Witkowski gehen von gleichbleibend hoher Nachfrage bis 2060 aus und erklären dies mit einer Verkleinerung der Haushalte in Deutschland. Auch wenn die Bevölkerungszahl sinkt, bleibt die Anzahl der Haushalte stabil. Es wird mehr Single und 2-Personen Haushalte geben, die Wohnraum nachfragen. Da es nur begrenzt Angebote von 1- und 2-Zimmer-Wohnungen gibt, werden mehr Menschen auf größere Immobilien ausweichen müssen. Die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Kopf steigt dadurch weiter an.

Das Statistische Bundesamt geht von einem Bevölkerungsrückgang von rund 9 Millionen Menschen bis 2060 aus. Das sind mehr als 10 % der derzeitigen Bevölkerung. Ob sich das mit mehr Single-Haushalten in größeren Immobilien ausgleicht, bleibt abzuwarten. Zwischen 2025 und 2030 geht das Statistische Bundesamt von einer Abnahme der Bevölkerung von rund 600.000 Menschen aus.

Ob dies tatsächlich ausreicht, um stärkere Verwerfungen hervorzurufen, wie sie Andreas Beck voraussagt, bleibt abzuwarten. Auch hier könnte die Anzahl der Single-Haushalte in Immobilien, die für eigentlich 2 oder 3 Personen ausgelegt sind, zunehmen und dadurch der Effekt auf den Immobilienmarkt abgefedert werden.

Momentum nutzen und verkaufen?

Was die Zukunft genau bringt, weiß niemand. Bevölkerungsprognosen beziehen nur teilweise die Migration mit ein. Zukünftige Migrationsbewegungen sind nicht immer vorhersehbar. Mit Sicherheit lässt sich sagen, dass wir einen demografischen Wandel haben und in den kommenden Jahren noch viel stärker spüren werden. Wie dieser sich zukünftig auf den Immobilienmarkt auswirkt, ist offen. Für die Bewertung einer Immobilie wird die Lage aber auf jeden Fall noch viel wichtiger werden, das ist unbestritten.

Heute ist schon klar, dass die Zeiten noch immer gut sind, um eine Immobilie zu verkaufen – ob in der Stadt oder auf dem Land - eventuell ist jetzt ein guter Zeitpunkt, den Moment zu nutzen.

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