Im Rahmen einer Immobilienbewertung, das heißt mithilfe eines Wertgutachtens, wird der Wert einer Immobilie beispielsweise zum Zwecke des Verkaufs oder zur Ermittlung des Versicherungswertes ermittelt. Was eine Immobilienbewertung ist und was Wertgutachten heißt, wird im Folgenden näher beleuchtet.
Das Wichtigste in Kürze
Die Immobilienbewertung dient der Wertermittlung eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.
Die Immobilienbewertung wird durch qualifizierte Sachverständige durchgeführt.
In Deutschland sind drei Verfahren für die Immobilienbewertung zugelassen, und zwar das Vergleichswertfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Die Kosten für ein Wertgutachten hängen von der Schwierigkeitsstufe und dem Wert der Immobilie ab und können beispielsweise für ein Haus im Wert von 150.000 Euro mehr als 1.500 Euro betragen.
Immobilienbewertung – Was ist das?
Die Immobilienbewertung ist die Wertermittlung eines Grundstücks, einer Wohnimmobilie oder einer Gewerbeimmobilie. Als Wohnimmobilien gelten alle Immobilien, die in erster Linie zum Wohnen genutzt werden, wie Ein- und Mehrfamilienhäuser, Reihenhaushälften oder Eigentumswohnungen. Gewerbeimmobilien sind zum Beispiel Fabrikhallen, Büro- und Verwaltungsgebäude, Ladengeschäfte, Hotels und Restaurants, also alle Immobilien, die der Ausübung von gewerblichen, selbständigen oder freiberuflichen Tätigkeiten dienen. Durch eine Immobilienbewertung wird der Wert einer Immobilie durch einen Sachverständigen mit einem geeigneten Verfahren ermittelt und ein Wertgutachten erstellt.
Im Rahmen einer Immobilienbewertung gibt es verschiedene Begrifflichkeiten. So fragen sich Hausbesitzer und Käufer zum Beispiel häufig, was Wertgutachten sind. Wertgutachten beziehungsweise Wertermittlungen dienen dem Ermitteln des Markt-, Zeit- oder Verkehrswertes eines Vermögensgegenstandes. Ein Wertgutachten im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt also den Wert eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung durch ein geeignetes Verfahren.
Welchem Zweck dient eine Immobilienbewertung?
Es gibt unterschiedliche Gründe, warum eine Immobilienbewertung und damit eine Wertermittlung vorgenommen werden sollen. Meistens handelt es sich um:
Verkauf
Zwangsversteigerung
Auseinandersetzungen nach einem Erbfall
Auseinandersetzungen infolge einer Scheidung
Festlegung der steuerlichen Verpflichtungen
Kreditsicherheit für die Aufnahme eines Kredits
Bestimmung des Versicherungswertes
Wer führt eine Immobilienbewertung durch?
Die Immobilienbewertung wird in der Regel durch Sachverständige oder Gutachter durchgeführt, die entweder für die Grundstücksbewertung zertifiziert sind, bei einer Architektenkammer oder der Industrie- und Handelskammer (IHK) vereidigt und bestellt sind oder als freie Sachverständige einem Verband angeschlossen sind. Einen Sachverständigen aus der Umgebung für die Wertermittlung der eigenen Immobilie finden Sie zum Beispiel über den Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V., über die IHK oder die DIA Consulting AG.
Welche Verfahren zur Immobilienbewertung werden in Deutschland angewandt?
Dem Sachverständigen stehen in Deutschland drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung normierte Verfahren zur Verfügung, und zwar:
Vergleichswertfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Vergleichswertfahren
Der Wert der Immobilie wird durch das Betrachten vergleichbarer Objekte ermittelt, wobei insbesondere die Lage, die Größe, die Bausubstanz, das Zukunftspotenzial und die Nutzungsperspektive eine Rolle spielen. Das Vergleichswertverfahren wird häufig für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen eingesetzt. Eine Grundvoraussetzung für das Verfahren ist, dass es eine größere Anzahl vergleichbarer Immobilien gibt.
Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird häufig bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten beziehungsweise verpachteten Immobilien wie Mietshäusern, Hotels und Restaurants angewendet. Grundlage für die Wertermittlung sind nämlich die Erträge, die durch die entsprechende Immobilie erwirtschaftet werden. Die Ermittlung des Bodenwertes wird in diesem Fall bei Bedarf getrennt vorgenommen.
Sachwertverfahren
Wie beim Ertragswertverfahren wird auch beim Sachwertverfahren der Wert einer Immobilie getrennt vom Bodenwert ermittelt. Für das Wertgutachten wird insbesondere der Wert von baulichen Anlagen betrachtet. Das Verfahren findet häufig Anwendung bei der Immobilienbewertung von Einfamilienhäusern. In die Bewertung werden der Wert des Hauses sowie der Nebengebäude oder sonstiger Anlagen einbezogen.
Neben den normierten Verfahren zur Immobilienbewertung wird manchmal noch das sogenannte Maklerverfahren einsetzt, bei dem der jährliche Reinertrag einer Immobilie mit einem Faktor multipliziert wird, der von der Art des Objektes abhängt.
Welche Kosten entstehen bei einer Immobilienbewertung?
Die Höhe der Kosten, die bei einer Immobilienbewertung entstehen, lässt sich pauschal nicht voraussagen, da sie von verschiedenen Parametern abhängt. Unter anderem sind für die Kostenermittlung der Schwierigkeitsgrad der Bewertung, der Wert der Immobilie und die Länge des Gutachtens ausschlaggebend. Unterschieden wird zwischen einem Kurzgutachten, das einen Umfang von zwei bis drei Seiten haben kann, und einem Langgutachten, das mit bis zu dreißig Seiten wesentlich detaillierter ist. Sachverständige können die Bezahlung für ihr Gutachten zudem frei verhandeln, da die ursprüngliche Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) seit Herbst 2009 nicht mehr gilt. Pro Stunde Arbeitszeit werden derzeit zwischen 70 bis 200 Euro verlangt. Das schriftliche Wertgutachten wird meistens zusätzlich in Rechnung gestellt und kann bis zu 40 Euro pro Seite kosten. Manche Bausachverständige bieten ihre Dienstleistung im Gesamtpaket an, andere wiederum unterscheiden zwischen der Objektbegehung und dem Erstellen eines schriftlichen Prüfberichts.
