Beliebte Ratgeber zur Immobilienfinanzierung im Überblick

Finanzierung ohne Eigenkapital

Finanzierung ohne Eigenkapital

Auch ohne Erspartes können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen.

Checkliste: Gute Baufinanzierungsberatung

Checkliste Baufinanzierungsberatung

Wie Sie die Qualität einer Baufinanzierungsberatung erkennen.

Baufinanzierungsrechner

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Die Finanzierung bequem online ausrechnen.

Finanzierungsablauf

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Häufig gestellte Fragen zum online Baufinanzierungsrechner:

  1. Ist das Kontaktieren der Anbieter für ein Finanzierungsangebot schon verbindlich? Nein, die Anfrage, die nach dem Kreditvergleich gestellt wird, ist vollkommen unverbindlich und kostenlos. Selbst wenn du keines der Angebote annimst, entstehen bei dir keinerlei Kosten.
  2. Kann ich Angebote anfordern, obwohl ich meine Traumimmobilie noch nicht gefunden habe? Ja! Eine Baufinanzierung ist ein komplexes Thema, deshalb empfehlen wir dir dich möglichst früh beraten zu lassen – und schon im Vorfeld einen Baufinanzierer-Vergleich durchzuführen.
  3. Was passiert, wenn Sie meine Finanzierungsanfrage erhalten haben? Deine Finanzierungsanfrage wird direkt an passende Anbieter aus deiner Region weitergeleitet. Die angefragten Banken/Berater melden sich daraufhin bei dir, um dir ein individuelles Finanzierungsangebot vorzuschlagen.
  1. Kann ich im Nachhinein Daten in meiner Finanzierungsanfrage ändern? Eine Änderung deiner Finanzierungsanfrage ist online nicht möglich. Aber sobald du kontaktiert wirst, kannst du der Bank oder dem Berater einfach die gewünschten Änderungen mitteilen.
  2. Wieso ist dieses Angebot kostenlos? Um auf unserem Vergleichsportal teilzunehmen, entrichten uns Finanzierungsanbieter eine faire Gebühr. Diese dient nicht nur zur Kostendeckung des Portals, sondern stellt auch sicher, dass in unserem Baufinanzierungen-Vergleich nur Anbieter mit ernsthaftem Beratungsinteresse vertreten sind. Somit kannst du mit kompetenten und attraktiven Angeboten rechnen!

Der erste Schritt zur Berechnung der Immobilienfinanzierung

Ein Haus bauen oder kaufen – das ist eine weitreichende Entscheidung. Ebenso wichtig wie das Objekt selbst ist die solide Finanzierung. Wie hoch darf deine monatliche Belastung sein? Wie lange möchtest du dich festlegen? Wieviel Haus kannst du dir mit deinem Einkommen, deinem Eigenkapital leisten? Eine Baufinanzierung beziehungsweise Immobilienfinanzierung bindet deine finanziellen Ressourcen möglicherweise für viele Jahre oder Jahrzehnte, kleine Unterschiede in den Konditionen haben einen großen Einfluss auf die Kosten des Kredits. Nutze den Baufinanzierungs-Vergleichsrechner auf ImmoScout24 und mache dich mit unseren Informationen auf den Weg zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung.

Zinsen, Tilgung, Annuitäten – Zinskonditionen im Baufi-Vergleich richtig bewerten

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensform. In der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen weit verbreitet. Bei dieser Kreditform bleibt die monatliche Kreditrate in ihrer Höhe über die gesamte Laufzeit des Darlehensvertrags gleich. Dadurch lässt sich die Belastung gut planen. Die Rate setzt sich aus einer Zinszahlung und einer Tilgungsrate zusammen. Verzinst wird nur die jeweilige Restschuld im laufenden Jahr, dadurch sinken die Zinszahlungen mit der Zeit und die Tilgungsrate kann zunehmen. Um deine Baufinanzierung zu optimieren, musst du also mit mehreren Größen arbeiten. Diese sind:

  • die Höhe des Darlehens
  • der nominale Zinssatz (ersichtlich im Preisvergleich für Kredite)
  • die Höhe der Tilgungsrate
  • die Laufzeit des Darlehens
  • die monatliche Belastung

Immobilienfinanzierungs-Zinsvergleich – Online die angebotenen Zinssätze vergleichen

Um Angebote für deine Baufinanzierung einem Vergleich zu unterziehen, nutzt du unsere Online-Tools – gebe einfach deine persönlichen Rahmendaten ein. Je nach Rechner kannst du dann verschiedene Szenarien durchspielen und erhältst für die Finanzierung der Immobilien den Vergleich, den du für deine Entscheidung benötigst:

Finanzierungsrechner

Mit dem Baufi-Vergleichsrechner kannst du Angebote zur Baufinanzierung von Banken und Finanzdienstleistern einholen.

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Darlehensrechner

Errechne mit dem Darlehensrechner den maximalen Darlehensbetrag, der sich aus deinem finanziellen Rahmen ergibt.

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Haushaltsrechner

Der Haushaltsrechner ermittelt anhand deiner Einnahmen und Ausgaben dein monatliches verfügbares Budget und gibt somit Aufschluss über deine mögliche Kreditrate.

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Tilgungsrechner

Mit dem Tilgungsrechner berechnest du die monatliche Belastung deiner Immobilienfinanzierung, die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung und das Tilgungsende.

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Eigenkapitalrechner

Mit dem Eigenkapitalrechner ermittelst du, wie sich die Höhe des Eigenkapitals auf deine Baufinanzierung auswirkt.

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Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner

Was ist günstiger: eine Immobilie zu kaufen oder weiter zu mieten? Finde es jetzt mit unserem Rechner heraus.

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Vor dem Online-Kredit-Vergleich – So berechnest du deine Möglichkeiten

Am Anfang des Traums vom eigenen Haus – und noch vor dem eigentlichen Finanzierungsvergleich für das Haus – steht die nüchterne Analyse. Wie viel Geld kannst du Monat für Monat erübrigen, um einen Kredit für die Baufinanzierung zu bedienen? So errechnest du dein Finanzierungspotenzial:

  • Addiere vor dem Baufinanzierungs-Zinsvergleich das monatliche Einkommen einschließlich aller Netto-Arbeitseinkommen, Kindergeldzahlungen, Mieteinkommen sowie Renten- oder Ersatzzahlungen. Was verändert sich in den nächsten Jahren? Fällt Kindergeld weg, geht ein Partner in Teilzeit oder Rente?
  • Ziehe die monatlichen Fixkosten und die üblichen Lebenshaltungskosten ab.
  • Wenn du die Immobilie selbst nutzen, sparst du Mietausgaben. Denke aber daran, dass trotzdem Ausgaben für Strom, Heizung, Wasser und sonstige Nebenkosten anfallen und du regelmäßig einen Betrag für Reparaturen oder Modernisierungen zurücklegen musst. Bei einem Neubau kann sich der Einzugstermin verzögern, sodass du eine Weile länger Miete zahlen musst als vorgesehen.
  • Berechne deinen Lebensunterhalt nicht zu knapp! Plane auch Ausgaben für Urlaub und Spontankäufe ein. Für die Immobilienfinanzierung benötigst du einen langen Atem, schnalle den Gürtel daher nicht zu eng. Erst jetzt kannst du den Bankzinsen-Vergleich durchführen und anschließend Darlehensangebote für die Baufinanzierung erhalten.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Was sind die Nachteile?

Zum Finanzierungspotenzial gehört auch die Frage nach dem Eigenkapital. Für die Bank ist das Risiko geringer, wenn du Eigenkapital mitbringst, daher wird sie dir im Finanzierungsvergleich bessere Konditionen anbieten. Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent der Kosten für das Haus. Und dazu gehört nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Kosten, die zur Modernisierung notwendig sind. Vergiss auch nicht die Nebenkosten des Kaufs wie Maklergebühren und Notarkosten.

Zum Eigenkapital zählen Sparguthaben, sichere Wertpapieranlagen oder Bausparguthaben, aber auch ein schon bezahltes Grundstück, Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber sowie öffentliche Zuschüsse. Je mehr Eigenkapital du hast, desto geringer ist der Betrag, den du per Kredit finanzieren müssen. Es gibt auch Bauherren, die mit einer Vollfinanzierung in die Baufinanzierung starten – also ohne Eigenkapital. Dann jedoch können unvorhergesehene Ausgaben oder der Wegfall eines Einkommens die Finanzierung schnell aus dem Gleichgewicht bringen. Im Vergleich sind die Zinsen für diese Finanzierungsart zudem deutlich höher als bei der Finanzierung mit Eigenkapital.

Immobilienfinanzierung vergleichen: So verbesserst du die Konditionen

1. Sicherheiten

Sicherheiten verbessern im Vergleich die Kreditzinsen einer Baufinanzierung. Sie können von Personen geleistet werden (als Bürgen) oder durch Sachwerte. Am wichtigsten ist in der Immobilienfinanzierung die Sicherung durch eine Grundschuld oder eine Hypothek. Dabei besichert deine Immobilie den Kredit – und das heißt im Umkehrschluss, dass die Restschuld aus einer Zwangsversteigerung beglichen werden muss, wenn die Finanzierung platzt und die Bank den Darlehensvertrag kündigt.

2. Sondertilgungen

Achte bei Abschluss deines Vertrags auf Sondertilgungsrechte. Das sind außerplanmäßige Zahlungen, mit denen du die Restschuld verringern. Mit jeder zusätzlichen Tilgung verringert sich deine Zinslast, und du kannst den Kredit schneller abbezahlen – so kann beispielsweise eine Schenkung direkt bei der Immobilienfinanzierung helfen. Fast alle Anbieter bieten die Sondertilgung bis zu einer gewissen Grenze kostenlos an. Nach zehn Jahren hast du generell ein gesetzliches Kündigungsrecht – dann kannst du das Darlehen auch im Ganzen zurückzahlen.

3. Fördermöglichkeiten

Finanzielle Förderprogramme gibt es von Bund, Ländern und Gemeinden. Die meisten dieser Programme laufen dabei über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW. Informiere dich über das KfW-Wohneigentumsprogramm, mit dem Kreditnehmer bis zu 50.000 Euro Bau- oder Modernisierungskredit zu günstigen Konditionen beantragen können. Informationen dazu halten auch die Kreditinstitute bereit. Das Sparen für die Wohnimmobilie wiederum wird im Rahmen der Riester-Produkte gefördert.

Kreditangebote vergleichen - Das solltest du für die Baufinanzierung berücksichtigen

Die Darlehen zur Baufinanzierung werden mit einem nominalen Zinssatz verzinst. Er gibt an, welche Zinsen auf die Darlehenssumme gezahlt werden, und er bestimmt zusammen mit dem Tilgungssatz die Höhe der monatlichen Kreditrate. Doch allein über den Nominalzins lässt sich noch kein Online-Kredite-Vergleich durchführen, zu sehr unterscheiden sich je nach Institut die Gebühren und Ausgabemodalitäten. Ein Immobilienfinanzierungs-Zinsvergleich erfolgt daher über den effektiven Zinssatz. Diese gesetzlich vorgeschriebene Angabe enthält sämtliche Kosten eines Darlehensvertrags, darunter die Bearbeitungsgebühren, Provisionen für die Vermittler, Kosten der Kreditabsicherung, den Agio oder Disagio. Beide Zinssätze werden in Jahreszinssätzen angegeben.

Bekanntermaßen schwankt der Zinssatz je nach der Höhe der Leitzinsen und der Entwicklung auf dem Zinsmarkt, dies gilt auch für die Zinsen von Baudarlehen. Damit die Verträge für beide Seiten planbar sind, wird der Zinssatz auf eine bestimmte Laufzeit des Darlehens festgelegt (variable Darlehen haben meist eine kurze Laufzeit und sind für Verbraucher eher nicht geeignet). Zu Zeiten niedriger Zinsen möchten die Bauherren das günstige Zinsniveau möglichst lange festschreiben; die Banken allerdings lassen sich für eine Zinsbindung über einen langen Zeitraum mit höheren Zinssätzen entschädigen. Üblich sind Laufzeiten für Kredite von fünf, zehn oder 15 Jahren. Auch für eine Laufzeit von mehr als 20 Jahren gibt es Angebote mit einem attraktiven Effektivzins. Tipp: Im Immobilienfinanzierungs-Vergleichs-Rechner können Kreditnehmer unterschiedliche Sollzinsbindungen einstellen.

Ausblick zur Zinsentwicklung

Die meisten Zinsexperten rechnen in naher Zukunft weiterhin mit sehr geringen Veränderungen, tendenziell werden die Bauzinsen allerdings steigen. Entsprechend ist ein Darlehen am Beginn des Jahres vielleicht günstiger als im späteren Verlauf von 2018. Volltilgerdarlehen und Forward-Darlehen sind umso attraktiver, je mehr Bauherren mit steigenden Zinsen rechnen. „Gerade wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen in den nächsten Jahren deutlich steigen werden, ist ein Forward-Darlehen die große Chance, sich das heute sehr günstige Zinsniveau schon lange Zeit im Voraus abzusichern“, rät Michael Neumann vom Finanzdienstleister Dr. Klein.

4 Tipps für die beste Anschlussfinanzierung für deine Baufinanzierung

Je nachdem, wie lang der Zeitraum deiner Zinsbindung ist, die du im Baufinanzierungs-Vergleich online eingestellt haben, stehst du früher oder später vor der Frage nach der Anschlussfinanzierung. Meist ist von der ursprünglich vereinbarten Darlehenssumme nach Ablauf der Laufzeit noch ein Betrag übrig, das ist die Restschuld. Die Finanzierung der Restschuld muss neu vereinbart werden, entweder beim gleichen Kreditinstitut oder bei einer anderen Bank. So erreichst du die besten Konditionen:

  • Beobachte frühzeitig vor Auslaufen des alten Kredits die Zinsentwicklung.
  • Hole sechs bis zwölf Monate vor Auslaufen des alten Vertrags mehrere neue Angebote über einen Hausfinanzierungs-Vergleich ein.
  • Informiere dich über sogenannte Forward-Darlehen, falls die Zinsen sehr niedrig sind. Dabei wird ein günstiges Zinsniveau vereinbart, das Darlehen wird aber erst nach einer Vorlaufzeit ausgezahlt.
  • Nehme ein günstigeres Angebot aus dem Baufinanzierungs-Zinsen-Vergleich zum Anlass, mit deiner Hausbank zu sprechen und die Konditionen zu verhandeln.

Annuitätendarlehen im Hauskauf-Finanzierungs-Vergleich – Welche Tilgung soll es werden?

In einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Darlehensrate deiner Baufinanzierung gleich – es verändert sich allerdings das Verhältnis von Tilgung und Zinszahlung. In der Anfangsphase ist der Zinsanteil höher; dann sinkt er, weil über die Tilgung laufend Teile des Kredits zurückgezahlt werden. Wenn deine monatliche Belastung möglichst niedrig sein soll, wirst du eine niedrigere Tilgung wählen; willst du dagegen den Kredit möglichst schnell abbezahlen, wird die Tilgung hoch angesetzt. Zurzeit lassen niedrige Zinsen die Kredite günstig aussehen. Experten raten allerdings, die Kostenersparnis auf jeden Fall in eine höhere Tilgung zu investieren, damit du auch in einer möglicherweise teureren Anschlussfinanzierung die Monatsraten stemmen kannst. Tipp: Nutze einen Baufinanzierungsrechner für einen Online-Vergleich verschiedener Laufzeiten und Kreditarten.

5 Tipps, um Risiken einer Baufinanzierung vorzubeugen


Die Baufinanzierung ist ein Lebensprojekt, doch Lebensumstände können sich ändern. Wenn die finanziellen Rahmenbedingungen nicht stimmen und eventuell Schicksalsschläge hinzukommen, kann eine Immobilienfinanzierung platzen. Diese Situation ist dann für Bauherren und insbesondere für Familien sehr belastend.

So kannst du vorbeugen:

  • Analysiere die finanziellen Risiken. Oft wird etwa der Modernisierungsbedarf einer Bestandsimmobilie unterschätzt – wenn du das Kreditvolumen nachverhandeln musst, wird es teuer!
  • Binde nicht alle finanziellen Reserven für die Baufinanzierung ein, sondern behalte ein Sicherungspolster für Unvorhergesehenes.
  • Spiele verschiedene Zukunftsszenarien durch: Kannst du die Kreditrate auch dann bedienen, wenn die Familie wächst, die Kinder studieren oder ein Arbeitseinkommen ausfällt?
  • Und falls doch etwas nicht läuft wie geplant: Spreche frühzeitig mit deiner Bank – gemeinsam werdet ihr eine Lösung finden.
  • Vergleiche Zinsen verschiedener Anbieter. Nur so kannst du dir günstige Kredite sichern. Zumal ein Vergleich absolut kostenfrei ist.
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