Kaufvertrag prüfen - Was prüft der Notar?

Die Verbraucherzentrale NRW informiert

Der Notar schützt Sie nur sehr bedingt. Das ist zunächst auch nicht seine Aufgabe. Der Notar ist nur eine neutrale Amtsperson, die eine Beurkundung des Vertrages vornimmt.

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Aber: Nach dem Gesetz soll der Notar den Willen der Beteiligten „erforschen“, um auf dieser Basis einen Vertrag entwerfen und beurkunden zu können, wenn er damit beauftragt ist. Das bedeutet, dass er weder den Bauträger noch Sie einseitig beraten kann.

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Wie sieht die Praxis aus?

Sie werden schnell feststellen, dass Sie fast immer direkt vom Bauträger oder auch vom Makler einen Vertragsentwurf erhalten, der einen gewissen „Fertigkeitscharakter“ hat. Häufig steht noch nicht einmal „Entwurf“ über dem Vertrag und fast nie erhalten Sie den Vertrag direkt vom Notar zugesandt – mit einem Begleitschreiben, das den Vertragsentwurf erläutert und Sie zu Ihren Rechten und Pflichten aufklärt.

Der Laie kann schnell den Eindruck gewinnen, das habe alles schon seine Richtigkeit und unterzeichnet einen solchen Vertrag später beim Notar ohne jede Änderung. Das sollten Sie nicht tun, denn es kann Sie teuer zu stehen kommen. Fast immer hat der Notar für den Entwurf nur mit dem Bauträger gesprochen und nur dessen Wünsche im Vertrag berücksichtigt. Und zu den Wünschen des Bauträgers gehört vieles nicht, was ihm unangenehm sein mag, Sie aber schützt. So zum Beispiel ein sogenannter Gewährleistungseinbehalt. Er regelt, dass Sie fünf Prozent der Kaufsumme auch noch nach Fertigstellung und Übergabe des Gebäudes einbehalten können bis zum Ablauf der Gewährleistungszeit (nach BGB fünf Jahre). Ein solches Einbehaltrecht ist gesetzlich zwar nicht geregelt, nach der Rechtsprechung aber zulässig. Und in der Praxis kann eine solche Sicherungsregelung sehr wichtig werden, wenn während der Gewährleistungszeit Mängel auftauchen. Gesetzlich geregelt ist nur, dass Sie fünf Prozent der Kaufsumme einbehalten dürfen, bis das Gebäude fertiggestellt ist. Daher ist diese Sicherungsregelung auch in praktisch allen Verträgen berücksichtigt, weil die Notare dieses Recht nicht einfach unberücksichtigt lassen können.

Gesetzlich geregelt sind auch die Zahlungsraten, da die Makler- und Bauträgerverordnung diese vorschreibt. Allerdings ist es so, dass die Makler- und Bauträgerverordnung elf (nur sehr unexakt definierte) Raten benennt, die in höchstens sieben Teilraten in Rechnung gestellt werden dürfen. Es ist damit dem Notar überlassen, wie er die Verteilung der elf Basisraten auf sieben zu zahlende Teilraten vornimmt. Je höher die Schlussrate ist, umso besser für Sie. Häufig beträgt ausgerechnet diese Schlussrate aber gerademal 3,5 Prozent. Das ist viel zu wenig. Eine andere Aufteilung ist auch nach der Makler- und Bauträgerverordnung möglich und schützt Verbraucher deutlich wirksamer. Und auch die Art der Zahlung (Abtretung von Auszahlungsansprüchen, Bürgschaften und Zahlungsfristen) ist häufig für Verbraucher sehr nachteilig geregelt. Aber nicht nur im Kaufvertrag selbst, sondern auch in den Anlagen zum Vertrag drohen leider viele weitere Fallstricke für Verbraucher.

Problem Baubeschreibung und Vertragspläne

Die wichtigste Vertragsanlage ist die Baubeschreibung. In der Baubeschreibung wird festgehalten wie das Gebäude konstruiert ist und aus welchen Baustoffen und Bauelementen es besteht. Vom Fundament bis zum Dach, vom Fenster bis zur Innentür, von der Fliese bis zur Fußbodenleiste. Die Baubeschreibung prüft der Notar grundsätzlich überhaupt nicht, weder auf Vollständigkeit noch auf Qualität. Er nimmt die vom Bauträger geschriebene Baubeschreibung üblicherweise nur entgegen und macht sie zum Vertragsbestandteil.

Gleichzeitig gilt aber: Nur das, was in der Baubeschreibung erwähnt ist, ist Ihnen auch geschuldet. Beispiel: Sind für das gesamte Haus nur 20 Steckdosen erwähnt, sind auch nur 20 Steckdosen geschuldet. Auch ob Sie zusätzliche Steckdosen überhaupt bestellen können, und wenn, unter welchen Umständen und zu welchen Preisen, regelt die Baubeschreibung oft nur unzureichend oder gar nicht. Dann sind Sie auf das Wohlwollen des Bauträgers angewiesen. Darauf sollten Sie nicht hoffen. Deutlich gravierender wird es, wenn zum Beispiel nicht klar ist, ob Sie einen Keller bekommen und wenn, in welcher Ausführung. Ist es ein einfacher gemauerter Keller oder einer aus wasserundurchlässigem Beton? All das sind gravierende Unterschiede. Auch ob das Dachgeschoss ausgebaut ist oder nicht, wird in der Baubeschreibung festgehalten. Manchmal so verklausuliert, dass kaum jemandversteht, was tatsächlich vereinbart ist.

Eigenschaften oder Ausstattungen, die nicht in der Baubeschreibung fixiert sind, die Sie aber möglicherweise haben wollen, kosten üblicherweise zusätzliches Geld. Ob Sie überhaupt einen Anspruch auf Sonderwünsche haben, regelt der Kaufvertrag und / oder die Baubeschreibung. Ist nichts geregelt, haben Sie auch keinen Anspruch darauf.

Und auch eine weitere Vertragsanlage, die Pläne, sind oft von ausgesprochen schlechter Qualität. Häufig sind die Pläne nicht einmal vermaßt. Damit ist nicht genau bestimmbar wo die Türen und Fenster nachher wirklich sitzen. Ist hinter der Tür noch Platz für einen Schrank? Das ist dann dem Bauträger überlassen. Häufig fehlt auch ein sogenannter Schnittplan durch das Haus, so dass nicht konkretisiert ist, wie hoch die Räume im fertig ausgebauten Zustand sind (die sogenannte lichte Raumhöhe). Auch diese Pläne prüft ein Notar weder auf Qualität noch auf Vollständigkeit.

Fazit: Es ist immer sinnvoll, einen notariellen Kaufvertragsentwurf, den Sie  vom Bauträger oder Makler erhalten, intensiv zu prüfen.

Hilfe durch die Verbraucherzentralen

Die Verbraucherzentralen bieten mit ihren Ratgebern wirksame Hilfsmittel an, um sich grundlegend zu solchen Kaufvorhaben zu informieren:

  • „Kauf eines Reihen- oder Doppelhauses – schlüsselfertig vom Bauträger“
  • „Die Musterbaubeschreibung“
  • „Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf“

In dem Ratgeber „Kauf eines Reihen- oder Doppelhauses“ finden Sie auch zahlreiche Adressen von Anlaufstellen, wo Sie Kaufverträge und Baubeschreibungen vor Vertragsunterzeichnung unabhängig überprüfen lassen können.

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