Wie hoch verschulden sich die Deutschen für Immobilien?


Der Immobilienboom in Deutschland ist ungebrochen. Doch wie weit sind die Deutschen bereit zu gehen, um sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen? ImmobilienScout24 hat rund 170.000 Kreditanfragen auf dem eigenen Baufinanzierungsportal analysiert. Das Ergebnis zeigt, wie hoch die durchschnittlichen Darlehen sind, wie viel Eigenkapital die Deutschen einbringen und wie hoch sie sich für ihre Wunschimmobilie verschulden.



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In welchen Städten verschulden sich die Deutschen besonders hoch?


Die aktuell niedrigen Zinsen machen es möglich: Die Deutschen verschulden sich in beträchtlichem Umfang, um ihre Wunschimmobilie zu kaufen. Die Deutschlandkarte zeigt, wie hoch der Verschuldungsgrad je nach Marktlage ist. Unsere „Top Ten“ macht deutlich: Abgesehen von Berlin liegen die teuren Städte ausschließlich in Westdeutschland. Berlin landet mit rund 310.000 Euro zwar „nur“ auf Platz 7, hat aber im Vergleich zu früheren Jahren damit den Status als günstige Hauptstadt lange hinter sich gelassen.

Wenig überraschend: Mit deutlichem Abstand ist München das teuerste Pflaster in Deutschland. Um hier Eigentum zu erwerben, müssen die bayrischen Hauptstädter durchschnittlich 474.830 Euro aufnehmen. Der Abstand zu Platz 2, Frankfurt am Main ist geradezu riesig: 76.000 Euro weniger müssen Käufer in der Bankenmetropole auf den Tisch legen, um das ersehnte Eigenheim zu erwerben. Vergleicht man das obere und das untere Ende unserer Rangfolge, offenbart sich: Für eine Immobilie in München könnte man zwei Immobilien in Duisburg finanzieren und hätte zusätzlich noch rund 28.000 Euro übrig – zum Beispiel für einen schönen Garten.


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Darlehen nach Bundesländern



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In welchem Bundesland sind die Darlehen am höchsten?


Anders als bei den beliebtesten Städten sieht die Verteilung der Darlehenssummen verteilt nach Bundesländern aus. Da schießt tatsächlich einer der drei deutschen Stadtstaaten den Vogel ab: In Hamburg müssen sich Bauherren oder Käufer mit einer durchschnittlichen Darlehenssumme von 364.861 Euro bundesweit am höchsten verschulden. Das liegt nicht nur an den stolzen Preisen in der wachsenden Hafencity im Dunstkreis des neuen Wahrzeichens, der Elbphilharmonie. Überall in Hamburg ist Wohnraum knapp und die Nachverdichtung verändert den vertrauten Look bekannter Stadtteile nachhaltig. Jeweils rund 30.000 Euro tiefer liegt die Verschuldung in Bayern und Hessen. Unter den Flächenstaaten sind beide die teuersten Bundesländer.

Vergleichsweise niedrige Darlehen müssen die Immobilienkäufer in den ostdeutschen Bundesländern Sachsen-Anhalt, Sachsen Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern aufnehmen. Einziger Ausreißer aus den westlichen Bundesländern: Auch im Saarland sind die Darlehenssummen vergleichsweise moderat. Interessant: Seit 2013 sind die Nettoeinkommen der Deutschen um circa 2,77 Prozent gestiegen – die Darlehenssummen haben sich im gleichen Zeitraum um 45 Prozent erhöht.


In welchem Bundesland fallen die höchsten Kaufnebenkosten an?


Wer in Sachsen eine Immobilie erwirbt, muss dafür durchschnittlich 17.463 Euro an Kaufnebenkosten bezahlen. In Berlin fallen 46.696 Euro an. Das sind stattliche 267 Prozent mehr. Wie kommt das zustande? Als Kaufnebenkosten haben wir die Notargebühr, den Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer und die Maklerprovision erfasst. Viele dieser Kosten unterscheiden sich je nach Bundesland und berechnen sich prozentual anhand des Kaufpreises. Das führt zu teilweise erheblichen Kostenunterschieden. In Sachsen zahlen Käufer eine Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent, in Berlin sind es 6,0 Prozent. Die Maklerprovision in Berlin beträgt 7,14 Prozent, in Bremen nur 5,95 Prozent. Allerdings muss sie in Bremen allein der Käufer zahlen, in vielen anderen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Summe.


Bundesland durchschnittliche Kaufnebenkosten
Sachsen 17.463
Sachsen-Anhalt 17.715
Mecklenburg-Vorpommern 21.380
Saarland 21.590
Niedersachsen 22.692
Rheinland-Pfalz 23.147
Thüringen 23.511
Schleswig-Holstein 27.807
Bremen 28.656
Bayern 29.659
Baden-Württemberg 29.845
Nordrhein-Westfalen 30.976
Brandenburg 35.020
Hessen 40.816
Hamburg 46.520
Berlin 46.696

Berechnungsbasis: Kaufnebenkosten für durchschnittliche Darlehenshöhe pro Bundesland, beinhaltet die jeweiligen Kosten für Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag, Maklerprovision pro Bundesland



Wie hat sich 2017 die Höhe der durchschnittlichen monatlichen Darlehensanfragen in Deutschland entwickelt?


Die durchschnittlichen Darlehensanfragen 2017 haben sich weitgehend konstant aufwärts entwickelt. Es gab kaum Besonderheiten in Form von Höhe- oder Tiefpunkten. Die Spannbreite liegt zwischen 250.531 im Februar 2017 und 279.913 im November 2017. Mit anderen Worten: Die Darlehen erhöhten sich schrittweise innerhalb eines Korridors von rund 30.000 Euro.  




Eigenkapital nach Bundesländern



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Wie hoch ist das Eigenkapital in den einzelnen Bundesländern?


Der durchschnittliche Eigenkapitalanteil bei deutschen Immobilienkäufern liegt bei zehn bis 20 Prozent. Die absoluten Summen haben aufgrund der gestiegenen Preise jedoch im Vergleich mit dem Vorjahr um rund 115 Prozent zugenommen. Die drei Bundesländer mit dem höchsten absoluten Eigenkapital sind Hamburg, Bayern, Hessen, am wenigsten Eigenkapital wird in Thüringen, dem Saarland und Sachsen eingebracht. 2018 liegt das durchschnittliche Eigenkapital bei 59.761 Euro.



Wie hoch sind die Monatsraten in den einzelnen Bundesländern?


Die hier veröffentlichten Zahlen basieren auf Darlehenskonditionen, die eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren vorsehen und eine Tilgung von 2,0 Prozent einschließen. Analog zu den Kaufpreisen finden sich vor allem in Ostdeutschland relativ geringe Monatsbelastungen. In Sachsen-Anhalt sind das durchschnittlich 388 Euro im Monat. Die höchsten Monatsraten werden in den beiden Stadtstaaten Hamburg (942 Euro) und Berlin (772 Euro) fällig.

Grundsätzlich fällt auf, dass immer mehr Bauherren höhere Tilgungsraten nutzen. Das bietet sich vor allem aufgrund der aktuell guten Zinskonditionen an und entspricht auch den Empfehlungen der Banken. Sehr geringe Tilgungsraten führen zu einer langen Finanzierungszeit. Höhere Tilgungsraten führen zu einer drastischen Verkürzung, was erheblich Kosten spart.


Bundesland durchschnittliche Monatsrate in Euro
Sachsen-Anhalt 388
Mecklenburg-Vorpommern 486
Sachsen 492
Rheinland-Pfalz 515
Saarland 518
Thüringen 523
Niedersachsen 556
Brandenburg 572
Schleswig-Holstein 612
Bremen 617
Nordrhein-Westfalen 666
Baden-Württemberg 740
Bayern 745
Hessen 770
Berlin 772
Hamburg 942

Berechnungsbasis: durchschnittliche Monatsrate in Euro errechnet mit der durchschnittlichen Darlehenshöhe pro Bundesland und dem durchschnittlichen Eigenkapital pro Bundesland, bei einer Tilgungsrate von 2% und einer Sollzinsbindung von 10 Jahren.