Sachwert im Rahmen der Baufinanzierung

Der Begriff „Sachwert“ ist verankert im Bereich der Immobilienfinanzierung. Mit dem Sachwert einer Immobilie wird ihr Gesamtwert rein materiell ermittelt. Zu seiner Berechnung werden der Bodenwert, der Gebäudewert und der bauliche Wert der zugehörigen Außenanlagen herangezogen.

Baufinanzierungsrechner

Auf Grundlage des ermittelten Sachwertes wird durch die Finanzierungsinstitute die Vergabe von Immobiliendarlehen beurteilt. Das Sachwertverfahren wird bei allen Immobilien verwendet, die nicht der Kapitalanlage dienen. Bei Kapitalanlageobjekten (gilt auch für Renditeobjekte) kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Somit wird der Sachwert meist bei Einfamilien-, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen ermittelt. 

Der Sachwert als Vermögensschutz

Der Sachwert ist von einer möglichen Inflation nicht betroffen. Er bleibt dem Eigentümer erhalten und bietet so einen wirksamen Vermögensschutz. Steigen die Inflation und damit die Kosten für eine eventuelle Neuerstellung der Immobilie durch höhere Materialkosten und Handwerkerlöhne, bewegt sich der Sachwert und gleicht somit die Inflation aus. Der Gebrauchswert der Immobilie spiegelt sich im Sachwert wieder. Keinen Einfluss auf den Sachwert hat eine bevorzugte Lage des Objektes.

Der Bodenwert

Der Bodenwert ist Teil der Sachwertberechnung. Als Begriff bezeichnet er den finanziellen Wert eines (fiktiv) freigelegten oder unbebauten Grundstücks. Somit ist der Bodenwert also eine messbare Größe für den Wert eines Grundstücks – vorausgesetzt, seine wesentlichen Bestandteile sind nicht vorhanden. Begriffe wie „Würde-wenn-Bodenwert“ oder „reiner Bodenwert“ kommen auch dann zum Einsatz, wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handelt. Der Bodenwert wird durch verschiedene Größen beeinflusst wie beispielsweise:

  • Größe des Grundstücks in m2
  • Lage des Grundstücks
  • Form des Grundstücks, Anteil des Vorder- und Hinterlandes
  • Baulandreserve
  • Art des Bodens (z. B. Sand, Fels, Kies)

Feststellung des Sachwertes

Der Weg zur Feststellung des Sachwertes ist im Sachwerteverfahren geregelt. Hierfür ist ein ausgebildeter Sachverständiger zuständig. Verbraucher können sich bei Bedarf an einen sogenannten Immobiliensachverständigen in ihrer Umgebung wenden. Für das Grundstück wird der Bodenwert angesetzt. Ist der Bodenwert nicht aus dem Kaufpreis vergleichbarer Grundstücke zu ermitteln, wird im Einzelfall auf die Tabellen der Bodenrichtwerte der Gemeinden zurückgegriffen. Die Außenanlagen werden nach ihrer Beschaffenheit und den verwendeten Materialien bewertet. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Garten subjektiv gut gelungen ist oder nicht. Es zählen die Beschaffungswerte der Bepflanzung, Einfriedung, Garagen, Stellplätze und sonstigen Anlagen. Für ein bestehendes Gebäude werden die angemessenen Herstellungskosten zum Bauzeitpunkt berechnet. Der aktuelle Zustand und das Alter werden durch einen Abschlag bewertet.

Das Sachwertverfahren im Einzelnen

Zu den wichtigsten Punkten des Sachwertverfahrens zählt die Feststellung des sogenannten Gebäuderauminhaltes (in m3) beziehungsweise der Gebäudefläche (in m2). Grund hierfür ist die Ermittlung des Gebäudeherstellungswertes durch Multiplikation von (Norm-)Gebäude und Normalherstellungskosten in puncto vergleichbare Gebäude. Ist infolgedessen der Herstellungswert ermittelt, so wird diesem anschließend noch der finanzielle Wert von sogenannten „besonders zu veranschlagenden Bauteilen“ und „besonderen Betriebseinrichtungen“ hinzugerechnet. Gleiches gilt für die Baunebenkosten (BNK).

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