Ein Konstantdarlehen ist praktisch mit einem typischen Bausparvertrag vergleichbar, wenn auch anders strukturiert. Anders als bei sofort auszahlbaren Bauspartarifen, wird hier eine feste Rate über die vollständige Laufzeit der Baufinanzierung vereinbart. An den Bausparvertrag geknüpft ist ein Vorausdarlehen, das relativ günstige Zinsen verspricht.
- Die Besonderheit des Konstantdarlehens liegt darin, dass während der Ansparphase äußerst niedrige Marktzinsen unterhalb des durchschnittlichen Marktniveaus gegeben sein müssen.
- Da die klassischen Konstantdarlehen über 30 oder gar noch mehr Jahre laufen, sind Zinsprognosen schier unmöglich.
Der Darlehensnehmer hat beim Konstantdarlehen genau wie beim Standardtarif eine vollständige Tilgung mit Zuteilung der jeweiligen Bausparsumme. Aber auch hier ist eine konkrete Nennung der Zuteilungsreife nicht erlaubt, da macht das Gesetz keine Ausnahmen. Allerdings lässt sich dieser Moment relativ präzise kalkulieren, denn die Bewertungszahl des Vertrages wird entsprechend zum gewünschten Termin überschritten. Wie kann das sein? Möglich macht dies eine vergleichsweise lange Ansparphase, die im Regelfall zwischen 13 und 15 Jahre beträgt. Während dieser Laufzeit bleibt die gewünschte Finanzierung ohne Tilgung, was es schwierig macht, vorzeitig auszusteigen.
Das Konstantdarlehen verlangt also ein hohes Maß an Planungssicherheit und Kaufwillen, um gegenüber dem klassischen Bauspardarlehen einen Vorteil zu erlangen. Denn niedrige Hypothekenzinsen sind die eine Sache, die dafür in Kauf genommene Laufzeit die andere.
Die Besonderheit solcher konstruierter Konstantdarlehen liegt darin, dass während der Ansparphase äußerst niedrige Marktzinsen unterhalb des durchschnittlichen Marktniveaus gegeben sein müssen. Liegt die Verzinsung für das tilgungsfreie Darlehen hingegen auf einem normalen Marktniveau, sind die Beispielrechnungen gar nicht mehr durchführbar. Um einen Vergleich anzustellen, welche Variante für den eigenen Zweck wirklich ratsam ist, müssen Effektivzinsen sowohl aus dem Vor- als auch aus dem Bauspardarlehen verknüpft werden. Liegt dieser im Vergleich mit einem Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung über dem durchschnittlichen Marktniveau, werden die Gesamtkosten entsprechend hoch sein. Die Variante eines Konstantdarlehens lohnt sich deshalb nur, sofern wirklich alle Merkmale stimmen.
Da die klassischen Konstantdarlehen über 30 oder gar noch mehr Jahre laufen, sind Zinsprognosen schier unmöglich. Andererseits führt die langfristige Bindung dazu, dass Kreditnehmer nicht flexibel auf ein sich änderndes Zinsumfeld reagieren können. Wie genau die Kosten strukturiert sind, verrät der Blick auf den umfassenden Zins- und Tilgungsplan. Bei den über Banken vertriebenen Produkten werden relativ einfach, entsprechend Aufschläge für die langen Zinsbindungen vorgenommen. Die Kombination bei den Bausparkassen schaltet dem Ganzen einen klassischen Hypothekenkredit vor, verknüpft mit einem Bausparvertrag. Mit Zuteilung wird der Kredit getilgt, bis dahin zahlt der Kreditnehmer lediglich für Kreditzins und Bausparvertrag. Erst danach folgt der Tilgungsanteil. Möglich wird das durch Soforteinzahlungen in den Bausparvertrag, der zwar eine direkte Verzinsung ermöglicht, dennoch liegen die Kreditzinsen hierfür überdurchschnittlich hoch. Die lange Laufzeit macht es schwierig, effektiv die Angebote und Kostenstrukturen zu vergleichen. Der Vorteil einer geringfügig teureren Zinsbindung, die dafür doppelt oder dreimal so lange dauert, verwischt. Allenfalls die Finanzierung kleiner Anteile der Hauskosten, bis etwa 1/3, kann unter Sicherheitsaspekten sinnvoll sein.
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