Finanzierungsplan

Finanzierungsplan

Der Finanzierungsplan stellt das Konzept einer Baufinanzierung dar. Die drei Grundelemente des Finanzierungsplans sind Gesamtkosten, Eigenmittel und Kreditbedarf. Diese sollten bei der Aufstellung des Finanzierungsplans realistisch eingeschätzt und zusammengetragen werden, damit während der Finanzierung keine bösen Überraschungen auftreten.

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Der richtige Finanzierungsplan für das Eigenheim

Ein sorgfältig erstellter Finanzierungsplan berücksichtigt stets die individuellen Begebenheiten der Bauherren. Daher sollte dieser Plan bereits frühzeitig – gegebenenfalls rein hypothetisch – erstellt werden. Auf diese Weise können Bauherren einen für sie geeigneten Finanzierungsplan erarbeiten, bei dem die monatliche finanzielle Belastung der Darlehenstilgung und die Zinskonditionen bestmöglich ausgewählt werden. Die Elemente eines Finanzierungsplans können sich durch Bausparverträge, Eigenkapital oder Privat-Darlehen vielschichtig gestalten.



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Wozu dient ein Finanzierungsplan?

Ein Finanzierungsplan wird in der Regel für die Finanzierung einer Immobilie oder im Rahmen einer Existenzgründung benötigt. Er soll die einzelnen Kostenfaktoren veranschaulichen, sodass Bauherren oder Immobilienkäufer einen Überblick über die monatlichen Belastungen bis zum Ende der Finanzierungsphase haben. Auch bei der Planung einer Existenzgründung kann nicht auf die Erstellung eines Finanzierungsplans verzichtet werden, in diesem Fall ist dieser ein Teil des Businessplans. Sowohl bei Immobilienprojekten als auch bei beginnender Selbstständigkeit ist es in Verhandlungen mit dem Kreditgeber essentiell, ein klares Konzept vorweisen zu können.

Doch wie ist ein solcher Finanzierungsplan aufgebaut? Er besteht aus drei Grundelementen:

  • Gesamtkosten beziehungsweise Aufwendungen (Anschaffungskosten oder Herstellungskosten)
  • Eigenmittel (Eigenkapital, Eigenleistung)
  • Fremdmittel (Darlehen Dritter)

Die Gesamtkosten oder Aufwendungen setzen sich aus dem Kaufpreis und/oder den Baukosten der Immobilie zusammen, sowie diversen Nebenkosten, etwa der Grunderwerbssteuer. Der Faktor Eigenmittel bezeichnet das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Sowohl ein Kapitalbedarfsplan als auch ein Liquiditätsplan stellen somit Bestandteile des Finanzierungsplans dar. Auch Eigenleistungen, die Bauherren selbst an der Immobilie erbringen, werden als Kostenfaktor umgerechnet und zu den Eigenmitteln gezählt. Die Eigenleistungen sollten vom Bauherrn in einem realistischen Rahmen anhand der Zeit und der handwerklichen Fähigkeiten angegeben werden, unrealistische Angaben wird der Finanzierungspartner nicht akzeptieren.

Ist Eigenkapital für die Baufinanzierung notwendig?

Grundsätzlich ist die Durchführung eines Investitionsprojekts ohne Eigenkapital nicht unmöglich. In der Realität gestaltet sich das Bau- oder Kaufvorhaben jedoch deutlich komplizierter, wenn im Voraus keine Möglichkeit bestand, eigenes Kapital anzusparen. Es gilt: Je mehr Eigenkapital, desto einfacher. Der Eigenkapitalanteil stellt dann ein wesentliches Element des Finanzierungsplans dar. Nicht nur, dass die Zinskonditionen meist günstiger angeboten werden, je größer der Eigenkapitalanteil ist, Kreditinstitute setzen zudem oftmals einen Eigenkapitalanteil von etwa 20 Prozent der Gesamtkosten zur Bewilligung eines Darlehens für die Baufinanzierung voraus. Die Kreditinstitute ermitteln aus den Herstellungskosten oder dem Kaufpreis einen Beleihungswert und die Beleihungsgrenze, aus denen der notwendige Eigenkapitalanteil berechnet wird.

Eine häufig genutzte Form sind Privat-Darlehen innerhalb der Familie. Wichtig ist dabei, dass selbst bei diesen Darlehen ein Darlehensvertrag geschlossen wird, in dem die vereinbarten Konditionen festgehalten werden. Auf diese Weise lassen sich Missverständnisse vermeiden, und bei Streitigkeiten bietet der Vertrag eines Privatdarlehens eine Beweisgrundlage.

Wie werden die benötigten Fremdmittel realistisch kalkuliert?

Bei den Fremdmitteln handelt es sich um den Differenzbetrag, der aus Aufwendungen und Eigenmitteln hervorgeht. Sie stellen daher den Kredit- oder Finanzbedarf dar, den Käufer oder Bauherren durch Dritte finanzieren müssen. Der Finanzierungsplan gibt Aufschluss darüber, ob ein Darlehen für Bauherren oder Käufer wirtschaftlich sinnvoll ist. Er zeigt, welche monatlichen Belastungen innerhalb der ersten Zinsphase auf den Kreditnehmer zukommen und mit welcher Restschuld er zu rechnen hat. Der Darlehensnehmer sollte sich aber bewusst sein, dass sich die Belastung durch Zinserhöhungen nach der Zinsbindung stark erhöhen kann. Ebenso sollte er keine Überstunden oder Einnahmen durch mögliche Nebenjobs fest bei der Berechnung einplanen, sondern gegebenenfalls die Möglichkeit der Sondertilgung nutzen.

Ein Bankkredit ist nicht die einzige Möglichkeit der Fremdfinanzierung. Der Bauherr sollte sich auch über die Möglichkeit staatlicher Förderungen informieren, die unterschiedliche Regelungen bezüglich der Rückzahlung vereinbaren. Die Inanspruchnahme solcher Fördermittel kann ein weiteres hilfreiches Element des Finanzierungsplans darstellen.

Eine ausführliche Beratung durch fachkundige Experten bietet die Möglichkeit, die vielseitigen Optionen für Finanzierungspläne zu bewerten und sich für die beste Kombination vielversprechender Angebote zu entscheiden. Je nach individueller Situation lassen sich auf dieser Grundlage zwischen Immobilienkrediten, Bausparverträgen und weiteren Darlehensvarianten die passenden Finanzierungselemente auswählen.


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Finanzierungsplan: So können potenzielle Zins-Veränderungen berücksichtigt werden

Der Finanzierungsplan sollte in jedem Fall präzise und detailliert aufgestellt werden. Dies bedeutet, dass bezüglich der Zins-Konditionen die möglichen Besonderheiten berücksichtigt werden. Wird beispielsweise in einer Niedrigzins-Phase ein Immobilien-Darlehen aufgenommen, kann sich die Tilgungsbelastung am Ende der Zinsbindungsfrist erhöhen, wenn das Kreditinstitut die Zinsen anpasst.

Aus diesem Grund entscheiden sich viele Bauherren bei Vertragsabschluss für die Vereinbarung von Möglichkeiten zur Sondertilgung. Diese sehen vor, dass der Darlehensnehmer in bestimmten zeitlichen Abständen größere Summen der Restschuld abtragen kann. Bei den meisten Annuitätendarlehen und Bausparverträgen werden dem Kunden ein bis zwei Sondertilgungen pro Jahr eingeräumt, seltener können auch halbjährlich oder gar im Quartal derartige Rückzahlungen vorgenommen werden. Die Flexibilität der zur Verfügung stehenden vertraglichen Konditionen ist dabei in den vergangenen Jahren gestiegen, auch weil sich das Segment der Bausparer und Interessenten für eine Werterhaltung im Bereich Immobilien in diesem Zeitraum stark diversifiziert hat. Daneben sind Bauherren gut beraten, sich bereits frühzeitig über die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zu informieren. 

Innerhalb der letzten Jahre zeigte der Bauzins einen starken Abwärtstrend. Die Europäische Zentralbank, welche vermehrt Niedrigzinspolitik betrieb, ist dessen Hauptauslöser, wobei zudem Konjunkturdaten und Inflation mit der Entwicklung in Verbindung stehen. Durch die historischen Tiefstände werden derzeit zahlreiche Kreditverträge abgeschlossen, um bei Investitionsvorhaben von niedrigen Bauzinsen zu profitieren.

Was ist im Finanzierungsplan bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?

Die Dauer der Zinsbindung, mit der ein Bausparvertrag oder ein Darlehen gewährt wird, kann von Kreditinstitut zu Kreditinstitut stark variieren und damit den Finanzierungsplan beeinflussen. Der Großteil der Baufinanzierer bietet neben einer ganzen Bandbreite an flexibel verzinsten Darlehen mittlerweile auch Kreditverträge mit langen Laufzeiten an, die vor allem für Bauherren mit geringem Einkommen interessant sind. Meistens beträgt die Zinsbindung solcher Darlehen zwischen zehn und zwanzig Jahren, wodurch sich der Kreditnehmer auf lange Sicht ein günstiges Zinsniveau und einen soliden Finanzierungsplan sichern kann. Nähert sich dann das Ende der Zinsbindung, bevor das Bauvorhaben abgeschlossen und das Darlehen ausgeschöpft ist, muss zwischen Darlehensgeber, also dem jeweiligen Kreditinstitut, und Darlehensnehmer eine neue Zinsbindung ausgehandelt werden – die sogenannte Prolongation oder Anschlussfinanzierung tritt in Kraft.

In vielen Fällen wird diese schon Monate oder Jahre im Voraus durch ein Forward-Darlehen zugesichert. Hierbei handelt es sich prinzipiell um ein reguläres Annuitätendarlehen, das jedoch erst vollständig zu einem zukünftigen Zeitpunkt ausgezahlt wird. Diese erst gegen Ende der 1990er Jahre entwickelte Darlehensform fließt meistens dann in die Baufinanzierung ein, wenn die Zinsbindung des bereits in Anspruch genommenen Darlehens in 12 bis 60 Monaten ausläuft, jedoch das aktuelle Zinsniveau gesichert werden soll. Auf diese Weise lassen sich schon frühzeitig finanzielle Risiken mit Hilfe fundierter Kalkulationen ausschließen.

Zusätzlich dazu hat der Gesetzgeber 2008 mit dem Risikobegrenzungsgesetz einige sinnvolle Regelungen für Kreditinstitute eingeführt. Neben einer allgemeinen Anzeigepflicht bei Gläubigerwechsel müssen Banken und Baufinanzierer nun auch spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung dem Kunden mitteilen, ob eine Anschlussfinanzierung überhaupt in Erwägung kommt und wenn ja, zu welchen Konditionen diese wahrgenommen werden kann. Diese vertragliche Informationspflicht soll dem sogenannten redlichen Kreditnehmer genügend Zeit geben, sich anderweitig zu orientieren und unter Umständen das Kreditinstitut zu wechseln oder unter Berücksichtigung weiterer Angebote Verhandlungen mit dem bisherigen Darlehensgeber zu initiieren. Grundsätzlich werden durch diese gesetzliche Regelung die Rechte des Kreditnehmers gegenüber den Banken gestärkt. Des Weiteren wird vertraglich ausgeschlossen, dass ein neuer Gläubiger ohne Rücksicht auf die bisher geltenden Konditionen eine Zwangsvollstreckung in die Wege leiten kann. Zahlreiche Medienberichte über ein derartiges Vorgehen veranlassten den Bundesgerichtshof zur Verabschiedung des Risikobegrenzungsgesetzes.

Welche Hilfe wird bei der Erstellung eines Finanzierungsplans geboten?

Wer möglichst viele Risiken direkt zu Beginn der Baufinanzierung ausschließen möchte, kann auf einen der zahlreichen Baufinanzierungsrechner im Internet zurückgreifen. Mit diesen Rechnern lassen sich verschiedenste Pläne zur Realisierung der eigenen vier Wände durchspielen – noch bevor ein Gespräch bei einem privaten Berater oder einer Bank stattgefunden hat. Zwar ist das Angebot für unterschiedlichste und spezialisierte Rechnertypen im Internet mittlerweile recht groß, doch kaum eine Seite bietet derart detaillierte Möglichkeiten zur Berechnung der eigenen Baufinanzierung wie ImmobilienScout24. Neben den vier zentralen Rechnern zu den Themen Darlehen, Haushalt, Tilgung und Eigenkapital steht auch noch der einmalige Monatsbelastungsrechner zur Verfügung. Mit diesem lassen sich auch minimale Veränderungen im eigenen Budget in einen detaillierten Finanzierungsplan integrieren – ob Ausgaben für Lebensmittel und Kleidung, Wohnnebenkosten für Abfall und Kanalisation oder Zahlungen, die oftmals gar keine Beachtung finden, wie Telefon- oder Internetgebühren.

Als besonderen Service bietet ImmobilienScout24 das größte unabhängige Vergleichsportal Deutschlands zum Thema Baufinanzierung an. Ähnlich wie bei den Finanzierungsrechnern trägt der Kunde hier die wichtigsten Daten zur eigenen finanziellen Situation sowie zum geplanten Bauvorhaben ein und erhält im Anschluss zahlreiche Angebote von Kreditinstituten aus seiner Region – vollkommen kostenlos und unverbindlich. Um an diesem Vergleichsportal teilnehmen zu können, entrichten die jeweiligen Anbieter eine Gebühr an ImmobilienScout24. Der Kunde kann sich demnach darauf verlassen, dass lediglich seriöse Finanzierungspläne an ihn herangetragen werden. Tipp: Auch die Recherche in einem Expertenforum kann sehr hilfreich sein!

Essentiell ist vor Vertragsabschluss jedoch stets, mehrere Angebote einzuholen und die Konditionen zu vergleichen, bevor die Entscheidung für ein Kreditinstitut gefällt wird. Eine ausgiebige Recherche und ein wohldurchdachter Finanzierungsplan bilden die Grundlage eines erfolgreichen Immobilienkaufs oder -baus.

In 5 Rechner-Schritten zur soliden Finanzplanung

  1. Haushaltsrechner - Regelmäßiges, planbares Einkommen und fixe Ausgaben - Diese Rechnung bildet die Basis für eine solide Finanzplanung.
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