Erbbauberechtigter

Der sogenannte Erbbauberechtigte spielt im Bereich der Immobilien eine tragende Rolle. Basierend auf einem zeitlich befristeten Recht hat er die Möglichkeit, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten sowie dieses für seine eigenen Zwecke zu nutzen. Dafür zahlt er einen Erbbauzins. Gewährt wird dieses Recht in der Regel für 75 bis 99 Jahre.

Baufinanzierungsrechner

Grundlage für das Erbbaurecht ist im Allgemeinen ein notariell beglaubigter Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten. Im Rahmen dieses Vertragsabschlusses wird das Erbbaurecht zu Gunsten des Erbbauberechtigten in das Erbbaugrundbuch des Grundstücks eingetragen. Das Erbbaugrundbuch ist eine gesonderte Form des Grundbuchs. Zusätzlich wird in das Grundbuch des Grundstücks das Erbbaurecht als eine Belastung eingetragen. Somit kann der Grundstückseigentümer das Grundstück nicht weiterverkaufen, ohne dass der potenzielle Käufer Kenntnis davon hat, dass das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist.

Das Erbbaurecht als zeitlich beschränktes Recht

Das Erbbaurecht ist ein zeitlich beschränktes Recht. Im privaten Bereich ist es üblich, eine Laufzeit zwischen 75 und 99 Jahren zu vereinbaren. Aufgrund der langen Laufzeit kann das Erbbaurecht darüber hinaus verkauft oder vererbt werden. Für eine Veräußerung dieses Rechtes bedarf es jedoch der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Der Erbbaurechtgeber erhält vom Erbbauberechtigten für das zur Verfügung stellen seines Grundstückes eine Erbbauzins. Dieser ist vergleichbar mit einer Pacht und wird in regelmäßigen Abständen gezahlt.

Bei privaten Grundstücken beläuft sich der Erbbauzins meist zwischen drei bis sechs Prozent des Bodenwertes. Der Zins kann – je nach Vertragsgestaltung – auch dynamisch an beispielweise die Inflation angepasst werden. Nach dem Ende der Laufzeit kann der Erbbauberechtigter das Erbbaurecht verlängern oder das Grundstück kaufen, wenn der Grundstückseigentümer zustimmt. Möchte der Eigentümer weder verkaufen, noch die Laufzeit verlängern, muss der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zahlen. Eine Ausnahme hiervon besteht, wenn der Eigentümer dem Erbbauberechtigten die Verlängerung anbietet und dieser ablehnt. Dann geht das Grundstück ohne Entschädigungszahlung auf den Grundstückseigentümer über.

Das Erbbaurecht im Grundbuch

Genau dokumentiert wird das Erbbaurecht in zwei verschiedenen Grundbüchern: Zum einen im sogenannten Erbbaugrundbuch (§§ 14 ff. ErbbauRG), das von Amts wegen aufgrund des Erbbaurechts als grundstücksgleiches Recht angelegt werden muss. Zum anderen im Grundstück des betreffenden Grundstücks (auch Grundstücksgrundbuch) in Form einer Belastung in der Abteilung II. Innerhalb dieses Grundbuchs trägt man das Erbbaurecht in die Abteilung II ein.

Im Allgemeinen gilt: Das Recht kann lediglich an der ersten Rangstelle des Grundbuchs bestellt werden – eine nachträgliche Veränderung dieses Ranges ist nicht möglich. So soll gewährleistet werden, dass das Erbbaurecht eines Grundstücks auch im Falle einer Zwangsversteigerung fortbesteht. Nichtsdestotrotz ist die Abweichung von der ersten Rangstelle anhand von landesrechtlichen Vorschriften (§ 10 Abs. II ErbbauRG) möglich. Hierfür muss allerdings geprüft werden, ob der Bestand des Erbbaurechtes nicht gefährdet wird. Eine Nichtgefährdung sollte anschließend anhand eines Unschädlichkeitszeugnisses ausgewiesen werden.

Separat angelegt wird hingegen das Erbbaugrundbuch – ähnlich einem normalen Grundbuch: Innerhalb des Bestandsverzeichnisses benennt man zunächst das belastete Grundstück sowie den Grundstückseigentümer und der Erbbauvertrag. Anschließend wird der Bauberechtigte innerhalb der Abteilung I benannt, ähnliches gilt für den Erbbauzins sowie sonstige Belastungen und Rechte. Sie werden mit Ausnahme des Grundpfandrechtes in der Abteilung II eingetragen. Die Grundpfandrechte werden in der dritten Abteilung vermerkt.

Gründe für das Erbbaurecht

Mit der Einführung des Rechts wollten die Verantwortlichen den bundesdeutschen Wohnungsbau fördern. Zum einen sollte dies sozial benachteiligten Bevölkerungsgruppen den Bau einer eigenen Immobilie ermöglichen, zum anderen sollte ein Instrument zur Eindämmung von Bodenspekulationen geschaffen werden. Verwendet wird das Erbbaurecht innerhalb der Bundesrepublik durch Eigentümer größerer Bodenflächen. So lässt sich die Bebaubarkeit von Grundstücken wirtschaftlich ausnutzen, darüber hinaus sichert dieses Vorgehen das betreffende Grundvermögen dauerhaft. So werden die Erbbaurechte in erster Linie auch durch Kirchen, Stiftungen, Unternehmen sowie Kommunen und adelige Privatpersonen ausgegeben. Grundsätzlich hat natürlich jeder Eigentümer eines Grundstücks das Recht auf ein Erbbaurecht.

Baufinanzierung einfach gemacht
Wir zeigen Ihnen, wie es richtig geht
  • Zinsen vergleichen unter den besten Anbietern
  • Wer würde mich finanzieren?
  • Wieviel Haus kann ich mir leisten?
  • Mieten oder Kaufen - Was ist für Sie besser?
  • Günstige Konditionen für Ihren Ratenkredit

Vergleichen lohnt sich. Das gilt insbesondere für die Finanzierung einer Immobilie.