Ef­fek­tiv­ver­zin­sung: De­fi­ni­ti­on, Er­klä­rung & Be­rech­nung

Die Effektivverzinsung ist eines der wenigen Merkmale bei Kapitalanlagen oder Krediten, die realistische Annahmen zur Wertentwicklung beziehungsweise Rendite geben kann.

• Die für Darlehensverträge relevante Bezugsgröße der Effektivverzinsung soll nach dem Willen des Gesetzgebers die Vergleichbarkeit erleichtern.

Sie entsteht, indem praktisch alle relevanten Bestandteile der Kosten berücksichtigt werden. Welche Kosten dazu zählen, welche mit in die Berechnung einfließen und wie sie zu bewerten sind, regelt in Deutschland die Preisangabenverordnung. In dieser wird geregelt, inwiefern die tatsächlichen Preise für den Verbraucher in verständlicher Form aufbereitet werden müssen. Die für Darlehensverträge relevante Bezugsgröße der Effektivverzinsung soll nach dem Willen des Gesetzgebers die Vergleichbarkeit erleichtern.

Etwas anders läuft es bei Bausparverträgen, denn hier wird die Abschlussgebühr inklusive einer Darlehensgebühr noch berücksichtigt. Dieser Effektivzins unterscheidet sich gegenüber dem Nominalzins vor allem dadurch, weil mit dem Disagio als Abschlag solche Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Provisionen oder eben Spesen berücksichtigt werden. Ausgenommen sind Schätzkosten, Bereitstellungszinsen bei zeitlich verzögerten Finanzierungen, Zuschläge für Teilauszahlungen und etwaige Kontoführungsgebühren. Diese sind auch bei klassischen Baufinanzierungen nicht Teil der Effektivverzinsung. Schätzkosten werden zudem häufig separat dargestellt.

Da der Effektivzinssatz die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten eines Kredits angibt, eignet nur dieser sich für Vergleiche mehrerer Darlehensangebote. Der sprachliche Gebrauch ändert sich, wenn die Verzinsung oder andere Preisbestandteile sich im Laufe der Auszahlungsphase noch ändern können. Der „anfängliche effektive Jahreszins“ gilt dann als Ersatz, da zumindest nur für einen Teil der Kreditlaufzeit eine Vorhersage gemacht werden kann.

Als Faustformel gilt diese Berechnung, die auch als Uniform-Methode bekannt ist:

Effektiver Jahreszins (in Prozent) = Nettokreditkosten/Nettodarlehensbetrag x 24/(Laufzeit in Monaten +1) x 100.

Die Kreditkosten lassen sich mit einem Zinssatz in Relation zum Nettodarlehensbetrag setzen. Je nach Art und Dauer der Tilgung kann die Effektivverzinsung dann genutzt werden, um die finanziell machbare Kreditsumme zu ermitteln. Im Fachjargon wir auch von der „neuen Effektivverzinsung“ gesprochen, um den kurzen Zinsbindungsfristen Rechnung zu tragen. Anders als bei Anleihen oder anderen Kapitalanlagen, endet die Baufinanzierung häufig nicht mit dem Ende der Zinsbindungsfrist. Die tatsächliche Laufzeit ist länger, die Höhe des danach variablen Zinssatzes aber noch unbekannt. Um den Vorgaben der Preisangabenverordnung Genüge zu tun, hat die Bank die Wahlmöglichkeit. Entweder sie kalkuliert weiter mit dem vereinbarten Sollzinssatz oder sie geht vom aktuellen Sollzinssatz für variable Darlehen aus. Da nicht erkennbar ist, welche dieser Methoden angewandt wurde, ist die eigene Überprüfung der Effektivverzinsung sinnvoll. In der Praxis liegen die maßgeblichen Zinssätze damit häufig sogar unter der Nominalverzinsung. Zudem muss beachtet werden, dass die Aufwendungen für eine Kreditversicherung nicht Bestandteil der Teilkosten sind. Es muss daher stets separat berechnet werden, wie sich der Effektivzins bei einer solchen Versicherung entwickelt. Mithilfe eines der Immobilienrechner können solche Faktoren leicht berücksichtigt werden.