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Darlehensgeber

Nach § 488 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Darlehensgeber derjenige, der aufgrund eines Darlehensvertrags verpflichtet ist, dem Darlehensnehmer einen bestimmten Geldbetrag auszuzahlen (Quelle: § 488 I BGB).

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Wer vergibt Darlehen?

Darlehensgeber, auch Gläubiger oder Kreditgeber genannt, sind in der Regel Geldinstitute oder Bausparkassen. Aber auch Privatpersonen sowie Familie oder Freund können als Darlehensgeber auftreten. Im Rahmen der Baufinanzierung treten Banken oder Bausparkassen als wichtige Darlehensgeber für die umfassende Finanzierungs-Planung und -durchführung auf. Privatpersonen oder Familien helfen zukünftigen Bauherren in diesem Zusammenhang meist mit kleineren Kreditbeträgen, um den Eigenkapitalanteil für eine handhabbare Baufinanzierung zu stellen.

Wesentliches Kriterium der Darlehensgeber ist die Bonität der Kreditnehmer. Diese wird durch eine Kreditwürdigkeitsprüfung beziehungsweise über Scoring-Verfahren ermittelt. In Zusammenhang mit der jeweiligen Bonität werden die Kreditsicherheiten durch die Darlehensgeber festgelegt. Auf Grundlage dessen kann der Darlehensgeber einen Gewinn mit dem Darlehensvertrag erzielen.

Das sind die rechtlichen Vorgaben bei der Darlehensvergabe

Das Angebot bei Darlehen zur Baufinanzierung ist vielfältig. Charakteristisch allerdings ist stets, dass der Kreditgeber dem Darlehensnehmer für eine festgelegte Zeit eine bestimmte Geldmenge oder Sachwerte überlässt und hierfür im Gegenzug Zinsen erhält. Damit sich die starke Position des Kreditgebers nicht nachteilig auf den Kunden auswirkt, wurden vom Gesetzgeber zum Schutz der Kreditnehmer rechtliche Vorgaben verankert. Für die gewerblichen Kreditnehmer, wie beispielsweise Kreditinstitute, ist neben weiter umfassenden Gesetzen vor allem das Kreditwesengesetz (KWG) zu nennen.

Das KWG schreibt den Darlehensgebern vor, dass sie die Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) benötigen. Die BaFin ist dabei auch die Institution, die Kredittarife und Angebote der Kreditgeber prüft und gegebenenfalls untersagt. Haben Darlehensgeber und Darlehensnehmer alle Vertragsbedingungen festgelegt, können sie den Darlehensvertrag abschließen. 

Was beinhaltet ein Darlehensvertrag?

Darlehensgeber und Darlehensnehmer schließen für das Darlehen einen Darlehensvertrag. Bevor ein Gläubiger Geld – in Form eines Darlehens – verleiht, prüft er, ob der Darlehensnehmer in der Lage ist, den Betrag zurückzuzahlen. Die Kreditwürdigkeitsprüfung kann mit oder ohne Zuhilfenahme der SCHUFA erfolgen. Hat sich der Darlehensnehmer als kreditwürdig erwiesen, muss dieser sich mit dem Darlehensgeber über den Preis für das Darlehen einigen. In diesem sind die Zinsen und alle anfallenden Gebühren enthalten. Dieser Preis wird meist in Form von Zinsen zusammen mit der monatlichen Tilgungsrate des Verbraucherdarlehens entrichtet.

Außerdem müssen der Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehensbetrages, die Höhe der monatlichen Rückzahlungen und die Laufzeit des Kredites im Darlehensvertrag vereinbart werden. Bei Privatpersonen existieren dafür keine rechtlichen Formvorschriften – der Kreditvertrag kann demnach auch mündlich geschlossen werden. Bei gewerblichen Zwecken bestehen allein aus Beweisgründen Vorgaben an einen Darlehensvertrag. Für Immobiliendarlehensverträge gilt seit dem Risikobegrenzungsgesetz aus dem Jahr 2010 die Pflicht, dass sie einen Hinweis beinhalten müssen, ob das Darlehen gegebenenfalls an Dritte abgetreten werden kann. 

Das bedeutet die Erläuterungspflicht für Darlehensgeber

Die Verträge umfassen den Kreditbetrag, die Laufzeit und Angaben zum Zins und zur Tilgung. Seit November 2009 haben Darlehensgeber nach § 491a Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Beratungspflicht. Darlehensnehmer sind in diesem Zusammenhang über die Vertragsbestimmungen eines Verbraucherdarlehensvertrages angemessen aufzuklären. Wichtig ist hier, dass der Darlehensgeber dabei nicht prüfen muss, ob das Darlehen für den Darlehensnehmer sinnvoll oder zweckmäßig ist. Der Darlehensgeber ist demnach in der Pflicht, dem Kreditnehmer das Produkt und die einzelnen Bestandteile zu erläutern.

Wie wirkt sich das Risikobegrenzungsgesetz auf Darlehensgeber aus?

Darüber hinaus besteht bereits seit dem Jahr 2008 ein umfangreiches Gesetzespaket, das den Darlehensnehmer vor zahlreichen Risiken schützt. Insbesondere vor dem Hintergrund der Euro- und Finanzkrise sind diese Risiken zunehmend ins Licht der Öffentlichkeit geraten. Damals bewegten Medienberichte über unverhältnismäßige Zwangsverwertungen die Politik ebenso zum Handeln, wie das Urteil des Bundesgerichtshofes, nach welchem Kreditinstitute ohne Zustimmung des Kreditnehmers dessen Forderungen weiterverkaufen konnten. Im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes (RisikoBegrG) wurden dahingehend zahlreiche gesetzliche Verpflichtungen für Kreditgeber formuliert.

Ob ein Kreditverkauf ohne Zustimmung des Kunden in die Wege geleitet werden kann, muss demnach seit Inkrafttreten des Gesetzes am 19.08.2008 klar und deutlich im Darlehensvertrag festgehalten werden. Die sogenannte Informationspflicht über die Abtretbarkeit von Forderungen gilt dabei sowohl für private Kreditinstitute als auch für Bausparkassen oder genossenschaftlich organisierte Banken.


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Welche Rechte dem Darlehensnehmer im Darlehensvertrag zustehen

Sollte ein Gläubigerwechsel stattfinden, unterliegen die Darlehensgeber zusätzlich einer Anzeigepflicht. Der Darlehensnehmer ist dabei ausschließlich an die ursprünglichen vertraglichen Konditionen gebunden, die zur Gewährleistung des Darlehens führten. Dies soll ihn vor etwaigen Zwangsvollstreckungen schützen, die ein neuer Gläubiger ohne Rücksicht auf den ursprünglichen Kreditvertrag durchsetzen könnte.

Der Gesetzgeber stellte zudem sicher, dass Immobilienkredite nur dann gekündigt werden können, wenn der Kunde mit mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme und zwei Tilgungsraten im Rückstand ist. Vorzeitigen und unverhältnismäßigen Zwangsversteigerungen soll so Einhalt geboten und der Kündigungsschutz für den Verbraucher bei Zahlungsverzug erweitert werden.

Was der Darlehensgeber weiterhin zu beachten hat

Falls der Darlehensgeber einer Vertragsverlängerung nicht zustimmt, muss dies dem Verbraucher spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung oder der Fälligkeit der Rückzahlungsforderung mitgeteilt werden (§ 492a I BGB). Sollte ein Angebot für neue Konditionen folgen, so ist dieses dem Darlehensnehmer ebenfalls spätestens drei Monate vor Beendigung des Vertrags unter den dann geltenden Bedingungen zu unterbreiten (§ 492a III BGB). Auf diese Weise soll dem Verbraucher ausreichend Zeit zur weiteren Beratung und Konsultation anderer Angebote gegeben werden.

Daneben wurde die Einführung einer Sicherungsgrundschuld und einer Verlängerung der Kündigungsfristen bei Grundschulden festgeschrieben. Schließlich erleichtert der Gesetzgeber eine Einstellung von Zwangsvollstreckungen (§ 769 I Satz 2 ZPO) und führt einen Schadenersatz für den Verbraucher bei Zwangsvollstreckungen durch andere Gläubiger ein (§ 799a ZPO).

Das bedeutet das Risikobegrenzungsgesetz insgesamt für den Darlehensgeber

Das Risikobegrenzungsgesetz gilt dabei für alle Darlehensverträge, die zur Finanzierung einer Immobilie dienen und mit einem Grundpfandrecht (z.B. Hypothek, Grundschuld) besichert sind. Auf das alltägliche Geschäft der Baufinanzierer hatten diese gesetzlichen Veränderungen entsprechend weitreichende Auswirkungen. Neue Darlehensverträge, neue Sicherungszweckerklärungen und erweiterte Urkunden zur Grundschuldbestellung wurden für das Neugeschäft nötig.

Im Zuge dessen fand also eine umfangreiche Anpassung der Refinanzierungsklausel statt, auch Standardklausel genannt. Diese wird vom Darlehensgeber nach wie vor in den meisten Fällen bevorzugt. Kunden mit einer vergleichsweise guten Bonität können indes auch die Ausnahmeregelungen der sogenannten Pfandbriefklausel wahrnehmen.

Worauf sollte bei der Pfandbriefklausel geachtet werden?

Die Pfandbriefklausel lässt dem Darlehensgeber nur noch begrenzte Möglichkeiten zur Refinanzierung, wodurch die Vereinbarung dieser verkürzten Klausel immer mit einer Verschlechterung der Konditionen einhergeht. Eine Diversifikation des eigenen Risikos ist für das jeweilige Kreditinstitut diesbezüglich nur noch auf drei Wegen möglich: zum einen durch die Herausgabe von Hypothekenpfandbriefen, für welche die vereinbarte Grundschuld als Deckungsstock dient.

Sollte die Bank dabei nicht selbst als Pfandbriefbank agieren können, ist sie berechtigt, diese Forderungen aus dem Verbraucherdarlehensvertrag an eine andere Pfandbriefbank zu übermitteln. Dabei kann sie für diese Transaktion relevante Informationen an Dritte weitergeben, ohne dabei das Bankgeheimnis zu verletzen. Bei diesen Dritten handelt es sich etwa um Notare, Rating-Agenturen, Wirtschaftsprüfer oder Prüfer des Deckungsstocks.

Zweitens kann der Darlehensvertrag rechtwirksam gekündigt und das Darlehen anschließend von der Bank an ein anderes Kreditinstitut übertragen werden. Letztlich ist die Bank dazu berechtigt, das gesamte Vertragsverhältnis, nicht nur die Forderungen, im Rahmen des Umwandlungsgesetzes auf eine andere Gesellschaft zu übertragen. Dies kann beispielsweise durch Ausgliederung, Abspaltung oder eine ordnungsgemäße Fusion geschehen.

Welches Kreditrisiko und Kündigungsrecht der Darlehensgeber besitzt

Das Hauptrisiko für Darlehensgeber ist das sogenannte Kreditrisiko. Das Risiko besteht beispielsweise darin, dass das Darlehen nebst Zinsen nicht fristgerecht, nicht vollständig oder gar nicht zurückgezahlt wird. Darlehensgeber sichern sich in vielen Fällen durch Kreditsicherheiten oder Delkredereversicherungen ab. Als Kreditsicherheiten werden bei Immobilienkrediten zur Baufinanzierung oftmals Grundpfandrechte durch die Kreditparteien genutzt.

Das Kündigungsrecht für Darlehensgeber ist durch § 499 BGB festgeschrieben. Bei einem Darlehen zur Immobilienfinanzierung handelt es sich um eine spezielle Kreditvariante von Verbraucherdarlehensverträgen. Laut BGB ist eine Vereinbarung zu einem Kündigungsrecht für den Darlehensgeber unwirksam, wenn eine bestimmte Laufzeit für den Vertrag vereinbart wurde oder dort eine Kündigungsfrist von weniger als zwei Monaten vereinbart wurde.


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