Darlehensberechnung

Bei der Darlehensberechnung werden alle maßgeblichen Werte berücksichtigt, um so einen realistischen Überblick über die Kosten der Immobilienfinanzierung zu geben.

Baufinanzierungsrechner

Der Darlehensrechner führt schrittweise durch die einzelnen Punkte, sodass der Kreditnehmer die Art der Berechnung überhaupt nachvollziehen kann. Je nach Finanzierungsart gibt es verschiedene Methoden, das Darlehen inklusive der Kosten zu berechnen. Der Rechner geht dann bei der Darlehensberechnung von einem Annuitätendarlehen, einem Tilgungsdarlehen oder anderen üblichen Kreditvarianten aus.

Um verschiedene Kredite miteinander vergleichen zu können, müssen zwei Merkmale gegeben sein. Zum einen der effektive Zinssatz, der sich nach der PAnV berechnet und den die Bank zwingend in ihrem Angebot ausweisen muss. Zum anderen die Dauer der Zinsbindung, also der festgeschriebene Zinssatz. Allerdings sind auch in diesem Fall nicht zwangsläufig alle Kosten berücksichtigt. Denn nicht immer ist ersichtlich, welche Kosten genau berücksichtigt wurden. Außerdem gibt es typischerweise Kosten, die nach der PAnV nicht mit einfließen, die aber im Standardfall fällig sind.

Diese Kosten gibt es zusätzlich

Bei der Darlehensberechnung muss berücksichtigt werden, dass die Bank oftmals einen fixen Betrag als Schätzkosten verlangt. In der Praxis wird dieser häufig separat ausgewiesen, er ist aber nicht Teil des effektiven Zinssatzes. Bei einem Annuitätendarlehen kann es zusätzlich bestimmte Bereitstellungszinsen geben. Sie fallen an, wenn das Darlehen tatsächlich erst einige Zeit nach Vertragsabschluss in Anspruch genommen wird. Zugleich können Gebühren dafür erhoben werden, dass die Kreditsumme nur schrittweise ausgezahlt wird. Bei vielen Neubauprojekten ist das üblich, denn hier wird jeweils nach einem festgelegten Baufortschritt gezahlt. Die Darlehensberechnung sollte deshalb genau jene Kosten beinhalten, sie lassen sich überschlagsweise kalkulieren. Notarkosten sind ebenfalls nicht Teil der so errechneten Effektivzinsen. Die Bank verlangt außerdem Gebühren für die Grundbuchbestellung, ebenso wie für die Grundbucheintragung. Das Preis-/Leistungsverzeichnis der Bank gibt Auskunft über die genauen Gebühren.

So bleiben Sie durch Sondertilgungen flexibel

Mittlerweile ist es Standard, dass Kreditnehmern das Recht zur Sondertilgung eingeräumt wird. Je nach Vertragslage können sie dann, einmal oder mehrmals im Jahr eine gewisse Summe der Restschuld außerplanmäßig tilgen. Das bietet sich gerade dann an, wenn aufgrund des hohen Zinssatzes eine nur geringe Tilgung vereinbart wurde. Die gesamten Zinskosten verringern sich, ebenso wird die Laufzeit verkürzt. Womit, je nach Dauer der Zinsfestschreibung, im Übrigen auch das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung minimiert wird.

Zu beachten ist bei der Darlehensberechnung außerdem, dass Sollzins- und Effektivzins nicht identisch sind. Bei monatlichen Raten (Annuitäten) erfolgt die Verzinsung unterjährig, weil die Zinsbelastung entsprechend jährlich erfolgt. Dadurch liegt der Effektivzins höher als der Sollzins, sofern häufiger als jährlich gezahlt wird. Auch kann eine tilgungsfreie Zeit vereinbart werden, etwa um die Zeit zwischen Auswahl und Übertrag der Immobilie zu schließen. Allerdings muss bei der Darlehensberechnung berücksichtigt werden, dass dadurch die Anfangsschuld anwächst oder zusätzliche Zinszahlungen fällig werden.

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Vergleichen lohnt sich. Das gilt insbesondere für die Finanzierung einer Immobilie.