Tipps zur ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung: Zins­sät­ze va­ri­ie­ren stark

Der Kauf oder Bau einer großen Immobilie, die gewerblich genutzt werden soll, schlägt mit bedeutend höheren Kosten zu Buche als der einer privat genutzten Immobilie. Wie Sie bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung vorgehen, worauf Sie bei der Wahl Ihres:ihrer Kreditgebers:in achten sollten und welche Voraussetzungen für die Finanzierung bestehen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

• Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung orientieren sich die Zinssätze an der Lage, der Objektart und der Bauqualität des Objektes.
• Neben den Zinssätzen schwanken auch die Laufzeiten von drei bis 15 Jahren.
• Kreditgeber:innen bieten bei Großprojekten weitere Dienstleistungen, wie Prüfung der Standortqualität oder die Erstellung eines Finanzierungskonzepts.

Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung wird nochmals zwischen Wohnimmobilien und gewerblich genutzten Flächen wie Bürokomplexen, Supermärkten oder Arztpraxen unterschieden. Für beide Formen von gewerblicher Immobilienfinanzierung sind unterschiedliche Finanzmärkte zuständig, die Ihnen gute Konditionen zur Finanzierung und weitere Service-Angebote bieten können. Gerade für Wohnimmobilien bieten Ihnen bekannte Kreditinstitute und Banken Finanzierungsmöglichkeiten. Für die Finanzierung von Geschäften oder Bürogebäuden gibt es spezielle Institute wie:

• Landes- oder Hypothekenbanken
• Immobilienfonds
• Leasinggesellschaften, die sich auf die Verleihung höherer Summen spezialisiert haben

Die Konditionen der unterschiedlichen Kreditgeber:innen sind hierbei sehr individuell und hängen stark von der Form und dem Umfang Ihres geplanten Projekts ab. Es lohnt sich in jedem Fall, bei mehreren Banken nach einem Gespräch zu fragen. Die meisten Institute beherbergen eine eigene Abteilung oder haben zumindest besondere Ansprechpartner:innen, wenn es um die gewerbliche Finanzierung geht. Manche Banken konzentrieren sich dabei nur auf Großprojekte, andere ziehen auch kleine oder mittelgroße Projekte in Erwägung.

Die Kreditinstitute bestimmen die angebotenen Konditionen hauptsächlich nach den folgenden Aspekten:

• Die Lage: Ein Objekt in gefragter Lage bietet eine wahrscheinlichere Vermietbarkeit, gerade bei Wohn- oder Büroobjekten.
• Die Objektart (Assetklasse): Einzelhandelsimmobilien wie Einkaufszentren oder Ladengeschäfte, Bürogebäude und Hotels sind besonders gefragt.
• Die Bauqualität: Ein neues Gebäude birgt für die Finanzgeber:innen weniger Risiko als ein baufälliges, an welchem eventuell noch Sanierungsarbeiten anfallen könnten.

Die meisten Banken veröffentlichen keine Zinssätze, da sich diese je nach Projekt sehr unterscheiden. Um einen Überblick über Ihr Angebot zu erhalten und einen Vergleichswert erstellen zu können, sollten Sie sich vor Vertragsabschluss also ausreichend informieren und die Angebote mehrerer Kreditinstitute einholen.

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung läuft zum Teil über Banken, die auch Privatkredite anbieten, teils aber auch über spezialisierte Darlehensgeber:innen. Das liegt daran, dass die Risikobewertung bei Gewerbeimmobilien in vielen Fällen komplexer ausfällt als bei der privaten Finanzierung und vorab eine ausführliche Einschätzung und Konzeption erarbeitet werden muss. Neben den Zinssätzen kann auch die Laufzeit enorm schwanken und reicht von drei bis hin zu 15 Jahren.

Der Ablauf der gewerblichen Bau- oder Immobilienfinanzierung gestaltet sich ähnlich wie der einer privaten Finanzierung:

1. Zuerst wird der Finanzierungsantrag gestellt, die Darlehenshöhe ermittelt und die gewünschte Art des Darlehens festgelegt.
2. Die Bank sollte Ihnen dann einen Zins- und Tilgungsplan vorlegen.
3. Außerdem wird die Bonitätsprüfung der Inhaber:innen des Unternehmens oder der Geschäftsführer:innen vorgenommen sowie eine Überprüfung und Auswertung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnungen des kreditsuchenden Unternehmens.

Der gesamte Prozess gestaltet sich aufwendiger und umfangreicher als bei der Vergabe eines Privatkredits.

Die Kreditsummen bei gewerblichen Zwecken sind bedeutend höher als bei der privaten Darlehensvergabe, was ein höheres Risiko für Kreditgeber:innen bedeutet. Als Absicherung wird eine Grundschuld zugunsten der Geldgeber:innen eingetragen und der geschätzte Ertragswert eingesetzt. Dies gilt besonders, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird.

Welche Dokumente Sie zum Beratungsgespräch bei Kreditgeber:innen mitbringen sollten, hängt von den Anforderungen der Banken sowie Ihres speziellen Projekts ab. Gegebenenfalls müssen spezielle Machbarkeitsstudien und Wirtschaftlichkeitsrechnungen erstellt werden, um Risiken einschätzen zu können. Einige gängige Unterlagen haben wir nachfolgend für Sie aufgelistet:

• Unternehmensbilanz der letzten Jahre
• Gewinn- und Verlustrechnungen
• Sonstige Nachweise über Erfahrungen im Geschäftsbereich
• Sämtliche Objektunterlagen der Immobilie (Grundbuchauszug, Lageplan und Grundriss, Vertragsentwurf für den Kaufvertrag, etc.)

Nach der gründlichen Prüfung der Unterlagen wird bei einer positiven Entscheidung dann der Zinssatz mitgeteilt. Hierbei gilt: Je geringer das Risiko, desto günstiger die Finanzierung. Die für Sie anfallenden Kosten sollten Sie bei der Wahl des Kreditinstituts genau berechnen und in Relation mit geplanten Erträgen setzen. Nachverhandlungen mit den Banken können schon bei kleinsten Zinsaufschlägen dabei helfen, die Gesamtkosten für Sie zu senken.