Wie berechne ich die Höhe meines Kredits?

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, stehen Sie vor der Frage, ob Sie sich das neue Eigenheim auch wirklich leisten können. Wer eine fundierte Antwort benötigt, muss genau nachrechnen.

Baufinanzierungsrechner

Um Ihr Limit beim Baukredit zu berechnen, führen Sie die Berechnung in mehreren Einzelschritten durch. Auf diese Weise bleibt die Kalkulation überschaubar und kann an jeder „Station“ bei Bedarf in unterschiedlichen Varianten weitergeführt werden.

1. Finden Sie Ihre Einkommensreserve heraus

Im ersten Schritt prüfen Sie, wie hoch die Monatsrate ist, die Sie sich maximal leisten können. Wenn Sie derzeit noch zur Miete wohnen, können Sie die Kaltmiete aus Ihren monatlichen Ausgaben herausnehmen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass Sie als Eigentümer zusätzliche Nebenkosten wie etwa Instandhaltungsrücklagen einplanen müssen.

Sinnvoll kann es sein, für einen gewissen Zeitraum die Einnahmen und Ausgaben in einem Haushaltsbuch festzuhalten. Ob Sie das Haushaltsbuch in klassischer Form auf Papier oder digital am PC führen, ist dabei unerheblich. Wichtig ist, dass Sie nicht nur Ihre laufenden Ausgaben festhalten, sondern auch größere Posten nicht vergessen, die nur ein Mal im Jahr fällig werden. Dazu zählen beispielsweise Versicherungsbeiträge oder die Ausgaben für den Jahresurlaub.

2. Machen Sie eine Aufstellung des verfügbaren Eigenkapitals

Nun gilt es zu ermitteln, wie viel Eigenkapital Sie in den Erwerb des Eigenheims investieren können. Lassen Sie dabei Guthaben unberücksichtigt, die als eiserne Reserve für ungeplante Ausgaben dienen. Dieser Zwischenschritt ist wichtig, um später die möglichen Beleihungsaufschläge abschätzen zu können.

Dabei sollten Sie auch darauf achten, ob das Eigenkapital sofort oder nur nach Ablauf von fest vereinbarten Anlagefristen oder mit einer längeren Kündigungsfrist verfügbar ist. Wenn Sie an einen Teil Ihres Eigenkapitals nicht kurzfristig herankommen, müssen Sie unter Umständen bis zu dessen Fälligkeit einen Überbrückungskredit aufnehmen. Dies ist mit zusätzlichen Zinskosten verbunden, weil die Zinsen für den aufgenommenen Kredit in aller Regel deutlich höher sind als die Guthabenzinsen für das angelegte Kapital.

3. Entscheiden Sie sich für die Höhe der anfänglichen Tilgung

Wenn Sie Ihren Kredit berechnen, ist in der Monatsrate nicht nur der Zins, sondern auch ein gewisser Tilgungsanteil enthalten. Wie hoch die anfängliche Tilgung sein sollte, hängt in erster Linie von Ihrem Alter ab – schließlich wollen Sie spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei sein. Als Faustregel gilt: Bis zum Alter von 40 Jahren sollten Sie anfänglich mit zwei Prozent pro Jahr tilgen, von da an sollten pro fünf Jahre Lebensalter jeweils mindestens ein Prozent Anfangstilgung hinzukommen.

4. Sondieren Sie die Marktzinsen

Informieren Sie sich über die Zinsen, die Banken für zehn- bis 15-jährige Baukredite berechnen. Für Ihre ersten Hochrechnungen sollten Sie nicht unbedingt das günstigste Angebot zugrunde legen. Besser ist es, später Spielraum für eine schnellere Tilgung zu haben.

5. Sie können Ihren Immobilienkredit berechnen

Jetzt haben Sie alle Zahlen beisammen, um die Hochrechnung zu starten:

  • Zuerst multiplizieren Sie Ihre mögliche Monatsrate mit zwölf und erhalten so die Jahresrate.
  • Dann addieren Sie den Zinssatz und die anfängliche Tilgung.
  • Nun teilen Sie die Jahresrate durch die Summe aus Zins- und Tilgungssatz, multiplizieren das Ergebnis mit 100 – und schon wissen Sie, welche Darlehenssumme Sie sich maximal leisten können.

Dazu eine Beispielrechnung: Ihre monatliche Belastbarkeit liegt bei 1.000 Euro, so dass daraus eine Jahresrate von 12.000 Euro resultiert. Berechnungsbasis ist ein Darlehen mit 3,5 Prozent Zinsen plus 2,5 Prozent Anfangstilgung – das macht in der Summe 6,0 Prozent. 12.000 Euro geteilt durch sechs mal 100 ergibt 200.000 Euro als Limit für die Kreditaufnahme.

Wenn Sie Ihren Hauskredit berechnen wollen, können Sie auch die Hilfe eines Online-Darlehensrechners in Anspruch nehmen. Solche nützlichen Werkzeuge sind unter anderem auch auf den Internetseiten von ImmobilienScout24.de zu finden. Mit wenigen Eingaben können Sie auf diese Weise ganz bequem die unterschiedlichen Spielarten von Ihrem Kredit berechnen und sich anzeigen lassen, wie sich beispielsweise verschiedene Tilgungsoptionen oder Zinsbindungsfristen auf die Entwicklung des Darlehens auswirken.

Berücksichtigen Sie mögliche Zinsaufschläge

Am Ende sollten Sie noch eine Korrekturschleife einbauen und prüfen, ob das Kreditlimit mehr als doppelt so hoch wie das verfügbare Eigenkapital ist. Falls ja, müssen Sie damit rechnen, dass die Bank aufgrund des vergleichsweise hohen Darlehensanteils am Immobilienwert einen Zinsaufschlag auf den Kredit berechnet. Um dies von vornherein zu berücksichtigen, sollten Sie den Marktzins um rund 0,2 Prozentpunkte erhöhen und die Berechnung wiederholen.

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Vergleichen lohnt sich. Das gilt insbesondere für die Finanzierung einer Immobilie.