Der erste Schritt zur Berechnung der Immobilienfinanzierung

Ein Haus bauen oder kaufen – das ist eine weitreichende Entscheidung. Ebenso wichtig wie das Objekt selbst ist die solide Finanzierung. Wie hoch darf Ihre monatliche Belastung sein? Wie lange möchten Sie sich festlegen? Wieviel Haus können Sie sich mit Ihrem Einkommen, Ihrem Eigenkapital leisten? Eine Baufinanzierung beziehungsweise Immobilienfinanzierung bindet Ihre finanziellen Ressourcen möglicherweise für viele Jahre oder Jahrzehnte, kleine Unterschiede in den Konditionen haben einen großen Einfluss auf die Kosten des Kredits. Nutzen Sie den Baufinanzierungs-Vergleichsrechner auf ImmobilienScout24 und machen Sie sich mit unseren Informationen auf den Weg zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung.

Zinsen, Tilgung, Annuitäten – Zinskonditionen im Baufi-Vergleich richtig bewerten

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensform. In der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen weit verbreitet. Bei dieser Kreditform bleibt die monatliche Kreditrate in ihrer Höhe über die gesamte Laufzeit des Darlehensvertrags gleich. Dadurch lässt sich die Belastung gut planen. Die Rate setzt sich aus einer Zinszahlung und einer Tilgungsrate zusammen. Verzinst wird nur die jeweilige Restschuld im laufenden Jahr, dadurch sinken die Zinszahlungen mit der Zeit und die Tilgungsrate kann zunehmen. Um Ihre Baufinanzierung zu optimieren, müssen Sie also mit mehreren Größen arbeiten. Diese sind:

• die Höhe des Darlehens
• der nominale Zinssatz (ersichtlich im Preisvergleich für Kredite)
• die Höhe der Tilgungsrate
• die Laufzeit des Darlehens
• die monatliche Belastung

Immobilienfinanzierungs-Zinsvergleich – Online die angebotenen Zinssätze vergleichen

Um Angebote für Ihre Baufinanzierung einem Vergleich zu unterziehen, nutzen Sie unsere Online-Tools – geben Sie einfach Ihre persönlichen Rahmendaten ein. Je nach Rechner können Sie dann verschiedene Szenarien durchspielen und erhalten für die Finanzierung der Immobilien den Vergleich, den Sie für Ihre Entscheidung benötigen:

Vor dem Online-Kredit-Vergleich – So berechnen Sie Ihre Möglichkeiten

Am Anfang des Traums vom eigenen Haus – und noch vor dem eigentlichen Finanzierungsvergleich für das Haus – steht die nüchterne Analyse. Wie viel Geld können Sie Monat für Monat erübrigen, um einen Kredit für die Baufinanzierung zu bedienen? So errechnen Sie Ihr Finanzierungspotenzial:

• Addieren Sie vor dem Baufinanzierungs-Zinsvergleich das monatliche Einkommen einschließlich aller Netto-Arbeitseinkommen, Kindergeldzahlungen, Mieteinkommen sowie Renten- oder Ersatzzahlungen. Was verändert sich in den nächsten Jahren? Fällt Kindergeld weg, geht ein Partner in Teilzeit oder Rente?
• Ziehen Sie die monatlichen Fixkosten und die üblichen Lebenshaltungskosten ab.
• Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, sparen Sie Mietausgaben. Denken Sie aber daran, dass trotzdem Ausgaben für Strom, Heizung, Wasser und sonstige Nebenkosten anfallen und Sie regelmäßig einen Betrag für Reparaturen oder Modernisierungen zurücklegen müssen. Bei einem Neubau kann sich der Einzugstermin verzögern, sodass Sie eine Weile länger Miete zahlen müssen als vorgesehen.
• Berechnen Sie Ihren Lebensunterhalt nicht zu knapp! Planen Sie auch Ausgaben für Urlaub und Spontankäufe ein. Für die Immobilienfinanzierung benötigen Sie einen langen Atem, schnallen Sie den Gürtel daher nicht zu eng. Erst jetzt können Sie den Bankzinsen-Vergleich durchführen und anschließend Darlehensangebote für die Baufinanzierung erhalten.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Was sind die Nachteile?

Zum Finanzierungspotenzial gehört auch die Frage nach dem Eigenkapital. Für die Bank ist das Risiko geringer, wenn Sie Eigenkapital mitbringen, daher wird sie Ihnen im Finanzierungsvergleich bessere Konditionen anbieten. Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent der Kosten für das Haus. Und dazu gehört nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Kosten, die zur Modernisierung notwendig sind. Vergessen Sie auch nicht die Nebenkosten des Kaufs wie Maklergebühren und Notarkosten.

Zum Eigenkapital zählen Sparguthaben, sichere Wertpapieranlagen oder Bausparguthaben, aber auch ein schon bezahltes Grundstück, Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber sowie öffentliche Zuschüsse. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto geringer ist der Betrag, den Sie per Kredit finanzieren müssen. Es gibt auch Bauherren, die mit einer Vollfinanzierung in die Baufinanzierung starten – also ohne Eigenkapital. Dann jedoch können unvorhergesehene Ausgaben oder der Wegfall eines Einkommens die Finanzierung schnell aus dem Gleichgewicht bringen. Im Vergleich sind die Zinsen für diese Finanzierungsart zudem deutlich höher als bei der Finanzierung mit Eigenkapital.

Immobilienfinanzierung vergleichen: So verbessern Sie die Konditionen

1. Sicherheiten

Sicherheiten verbessern im Vergleich die Kreditzinsen einer Baufinanzierung. Sie können von Personen geleistet werden (als Bürgen) oder durch Sachwerte. Am wichtigsten ist in der Immobilienfinanzierung die Sicherung durch eine Grundschuld oder eine Hypothek. Dabei besichert Ihre Immobilie den Kredit – und das heißt im Umkehrschluss, dass die Restschuld aus einer Zwangsversteigerung beglichen werden muss, wenn die Finanzierung platzt und die Bank den Darlehensvertrag kündigt.

2. Sondertilgungen

Achten Sie bei Abschluss Ihres Vertrags auf Sondertilgungsrechte. Das sind außerplanmäßige Zahlungen, mit denen Sie die Restschuld verringern. Mit jeder zusätzlichen Tilgung verringert sich Ihre Zinslast, und Sie können den Kredit schneller abbezahlen – so kann beispielsweise eine Schenkung direkt bei der Immobilienfinanzierung helfen. Fast alle Anbieter bieten die Sondertilgung bis zu einer gewissen Grenze kostenlos an. Nach zehn Jahren haben Sie generell ein gesetzliches Kündigungsrecht – dann können Sie das Darlehen auch im Ganzen zurückzahlen.

3. Fördermöglichkeiten

Finanzielle Förderprogramme gibt es von Bund, Ländern und Gemeinden. Die meisten dieser Programme laufen dabei über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW. Informieren Sie sich über das KfW-Wohneigentumsprogramm, mit dem Kreditnehmer bis zu 50.000 Euro Bau- oder Modernisierungskredit zu günstigen Konditionen beantragen können. Informationen dazu halten auch die Kreditinstitute bereit. Das Sparen für die Wohnimmobilie wiederum wird im Rahmen der Riester-Produkte gefördert.

Kreditangebote vergleichen - Das sollten Sie für die Baufinanzierung berücksichtigen

Die Darlehen zur Baufinanzierung werden mit einem nominalen Zinssatz verzinst. Er gibt an, welche Zinsen auf die Darlehenssumme gezahlt werden, und er bestimmt zusammen mit dem Tilgungssatz die Höhe der monatlichen Kreditrate. Doch allein über den Nominalzins lässt sich noch kein Online-Kredite-Vergleich durchführen, zu sehr unterscheiden sich je nach Institut die Gebühren und Ausgabemodalitäten. Ein Immobilienfinanzierungs-Zinsvergleich erfolgt daher über den effektiven Zinssatz. Diese gesetzlich vorgeschriebene Angabe enthält sämtliche Kosten eines Darlehensvertrags, darunter die Bearbeitungsgebühren, Provisionen für die Vermittler, Kosten der Kreditabsicherung, den Agio oder Disagio. Beide Zinssätze werden in Jahreszinssätzen angegeben.

Bekanntermaßen schwankt der Zinssatz je nach der Höhe der Leitzinsen und der Entwicklung auf dem Zinsmarkt, dies gilt auch für die Zinsen von Baudarlehen. Damit die Verträge für beide Seiten planbar sind, wird der Zinssatz auf eine bestimmte Laufzeit des Darlehens festgelegt (variable Darlehen haben meist eine kurze Laufzeit und sind für Verbraucher eher nicht geeignet). Zu Zeiten niedriger Zinsen möchten die Bauherren das günstige Zinsniveau möglichst lange festschreiben; die Banken allerdings lassen sich für eine Zinsbindung über einen langen Zeitraum mit höheren Zinssätzen entschädigen. Üblich sind Laufzeiten für Kredite von fünf, zehn oder 15 Jahren. Auch für eine Laufzeit von mehr als 20 Jahren gibt es Angebote mit einem attraktiven Effektivzins. Tipp: Im Immobilienfinanzierungs-Vergleichs-Rechner können Kreditnehmer unterschiedliche Sollzinsbindungen einstellen.

Ausblick zur Zinsentwicklung

Die meisten Zinsexperten rechnen in naher Zukunft weiterhin mit sehr geringen Veränderungen, tendenziell werden die Bauzinsen allerdings steigen. Entsprechend ist ein Darlehen am Beginn des Jahres vielleicht günstiger als im späteren Verlauf von 2018. Volltilgerdarlehen und Forward-Darlehen sind umso attraktiver, je mehr Bauherren mit steigenden Zinsen rechnen. „Gerade wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen in den nächsten Jahren deutlich steigen werden, ist ein Forward-Darlehen die große Chance, sich das heute sehr günstige Zinsniveau schon lange Zeit im Voraus abzusichern“, rät Michael Neumann vom Finanzdienstleister Dr. Klein.

4 Tipps für die beste Anschlussfinanzierung für Ihre Baufinanzierung

Je nachdem, wie lang der Zeitraum Ihrer Zinsbindung ist, die Sie im Baufinanzierungs-Vergleich online eingestellt haben, stehen Sie früher oder später vor der Frage nach der Anschlussfinanzierung. Meist ist von der ursprünglich vereinbarten Darlehenssumme nach Ablauf der Laufzeit noch ein Betrag übrig, das ist die Restschuld. Die Finanzierung der Restschuld muss neu vereinbart werden, entweder beim gleichen Kreditinstitut oder bei einer anderen Bank. So erreichen Sie die besten Konditionen:

• Beobachten Sie frühzeitig vor Auslaufen des alten Kredits die Zinsentwicklung.
• Holen Sie sechs bis zwölf Monate vor Auslaufen des alten Vertrags mehrere neue Angebote über einen Hausfinanzierungs-Vergleich ein.
• Informieren Sie sich über sogenannte Forward-Darlehen, falls die Zinsen sehr niedrig sind. Dabei wird ein günstiges Zinsniveau vereinbart, das Darlehen wird aber erst nach einer Vorlaufzeit ausgezahlt.
• Nehmen Sie ein günstigeres Angebot aus dem Baufinanzierungs-Zinsen-Vergleich zum Anlass, mit Ihrer Hausbank zu sprechen und die Konditionen zu verhandeln.

Annuitätendarlehen im Hauskauf-Finanzierungs-Vergleich – Welche Tilgung soll es werden?

In einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Darlehensrate Ihrer Baufinanzierung gleich – es verändert sich allerdings das Verhältnis von Tilgung und Zinszahlung. In der Anfangsphase ist der Zinsanteil höher; dann sinkt er, weil über die Tilgung laufend Teile des Kredits zurückgezahlt werden. Wenn Ihre monatliche Belastung möglichst niedrig sein soll, werden Sie eine niedrigere Tilgung wählen; wollen Sie dagegen den Kredit möglichst schnell abbezahlen, wird die Tilgung hoch angesetzt. Zurzeit lassen niedrige Zinsen die Kredite günstig aussehen. Experten raten allerdings, die Kostenersparnis auf jeden Fall in eine höhere Tilgung zu investieren, damit Sie auch in einer möglicherweise teureren Anschlussfinanzierung die Monatsraten stemmen können. Tipp: Nutzen Sie einen Baufinanzierungsrechner für einen Online-Vergleich verschiedener Laufzeiten und Kreditarten.

5 Tipps, um Risiken einer Baufinanzierung vorzubeugen

Die Baufinanzierung ist ein Lebensprojekt, doch Lebensumstände können sich ändern. Wenn die finanziellen Rahmenbedingungen nicht stimmen und eventuell Schicksalsschläge hinzukommen, kann eine Immobilienfinanzierung platzen. Diese Situation ist dann für Bauherren und insbesondere für Familien sehr belastend.

So können Sie vorbeugen:

• Analysieren Sie die finanziellen Risiken. Oft wird etwa der Modernisierungsbedarf einer Bestandsimmobilie unterschätzt – wenn Sie das Kreditvolumen nachverhandeln müssen, wird es teuer!
• Binden Sie nicht alle finanziellen Reserven für die Baufinanzierung ein, sondern behalten Sie ein Sicherungspolster für Unvorhergesehenes.
• Spielen Sie verschiedene Zukunftsszenarien durch: Können Sie die Kreditrate auch dann bedienen, wenn die Familie wächst, die Kinder studieren oder ein Arbeitseinkommen ausfällt?
• Und falls doch etwas nicht läuft wie geplant: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank – gemeinsam werden Sie eine Lösung finden.
• Vergleichen Sie Zinsen verschiedener Anbieter. Nur so können Sie sich günstige Kredite sichern. Zumal ein Vergleich absolut kostenfrei ist.