Baulexikon

Grundbuchordnung

Das Grundbuch ist ein öffentliches und amtliches Verzeichnis, in dem Eigentumsverhältnisse von Grundstücken sowie deren dingliche Belastungen (z.B. Grundpfandrechte), Vormerkungen und Rangverhältnisse untereinander festgehalten sind. Es wird vom zuständigen Grundbuchamt nach den Vorschriften der Grundbuchordnung (GBO) geführt.

Nach §1 dieser Ordnung ist das jeweilige Amtsgericht für die innerhalb des Bezirks befindlichen Grundstücke zuständig. Es ist für Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches verantwortlich. Bei Eintragung und Löschung muss sich das Grundbuchamt an die in der Grundbuchordnung vorgeschriebenen Formalia halten. Dies geschieht im öffentlichen Glauben, der besagt, dass die eingetragenen Verhältnisse als wahr und richtig gelten. Die Vorschriften der Grundbuchordnung sind maßgeblich für die Eintragungen im Grundbuch.

Aufteilung des Grundbuches

Jedem Grundstück ist im Grundbuch eine eigene Seite zugeteilt, das Grundbuchblatt. Das Grundbuch umfasst insgesamt drei Abteilungen, die auf das Bestandsverzeichnis folgen. Die erste Abteilung enthält die Eigentumsverhältnisse, also Eigentümer oder Erbbauberechtigte, sowie die Grundlagen der Eintragung. In der zweiten Abteilung sind alle Lasten und Beschränkungen vermerkt, etwa bei einer Auflassungsvormerkung oder Grunddienstbarkeit. In der dritten Abteilung befinden sich die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden, selten auch Rentenschulden. Die Höhe der Darlehensforderung wird hier ebenfalls vermerkt. Ein neu erworbenes Grundstück geht erst dann in den Besitz des Käufers über, wenn der Eintrag in das Grundbuch in der ersten Abteilung erfolgt ist.

So werden Grundbuch-Eintragungen vorgenommen

Ein Eintrag in das Grundbuch oder eine Änderung erfolgen durch einen Auftrag, wie es etwa im §3 Abs. 3 GBO festgelegt ist. Dieser wird meist durch einen zuständigen Notar übermittelt, der sich bei einem Kauf um alle nötigen Voraussetzungen kümmert und mit allen vorliegenden Genehmigungen einen Antrag auf eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch stellt. Eine Bewilligung des Eigentümers wird zusätzlich benötigt, wenn in den Abteilungen zwei und drei Eintragungen vorgenommen werden müssen. Grundsätzlich werden für jeden Eintrag in das Grundbuch Gebühren erhoben, für die der Antragsteller aufkommen muss. Bei einem Erwerb wird der Kaufpreis zur Berechnung der Gebühren zugrunde gelegt. Auch ein Gläubigerwechsel, wenn etwa ein Darlehen zur Baufinanzierung von einer Bank auf eine andere übertragen wird, muss in das Grundbuch eingetragen werden. Neben Eintragungen müssen auch Löschung beantragt werden. Diese werden nicht aus dem Grundbuch entfernt, sondern durch einen Vermerk kenntlich gemacht. Dafür sind gesonderte Spalten im Grundbuch vorgesehen. Im §22 der Grundbuchordnung ist außerdem festgelegt, dass falsche Eintragungen, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen ist, auch ohne Bewilligung korrigiert werden können.

Wer kann das Grundbuch einsehen?

In der Grundbuchordnung ist festgelegt, welche Personen ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch haben. Einsicht erhält nach §12 GBO nur derjenige, der berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme vorweisen kann. Kaufinteressenten können nicht einfach Einsicht in den Eintrag des betreffenden Grundstücks nehmen. Eigentümer oder Hypothekennehmer dürfen allerdings ohne ein nachweisbares Interesse das Grundbuch einsehen, soweit es sich um das betreffende Grundstück handelt. Zudem erlaubt eine Zustimmung des Eigentümers die Einsicht durch den Käufer. Das ist allerding nicht üblich, da der Notar über etwaige Hindernisse beim Kauf, wie etwa Hypotheken, informieren wird. Dieser hat nämlich ebenfalls die Erlaubnis zur Einsichtnahme.

Welche Befugnisse Rechtspfleger und Grundbuchführer haben und wie der Umgang mit dem Grundbuch geregelt ist, ist gesetzlich in der Grundbuchordnung festgelegt. Vorschriften zu Eintragungen, Löschungen und Beschwerden sind hier genau aufgeführt. Die Grundbuchordnung ist für jeden öffentlich einsehbar und kann online abgerufen werden.

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