Baulexikon

Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer führt alle, für ein Bauvorhaben zu erbringende Bauleistungen, meistens zu einem Pauschalpreis aus.

Darunter versteht man ein Bauunternehmen, das alle für ein Bauvorhaben zu erbringenden Bauleistungen, meistens zu einem Pauschalpreis, übernimmt. In vertraglichen Beziehungen steht der Bauherr allein mit dem Generalunternehmer und nicht mit einzelnen Bauunternehmen. Diese werden vom Generalunternehmer als Subunternehmen beauftragt.

Wer hilft bei der Bauausführung?

Viele Menschen träumen von einem Eigenheim, das ihren Wünschen und Vorstellungen entspricht. Niedrige Zinsen laden dazu ein, sich den Traum der eigenen Immobilie zu erfüllen. Wird kein bereits fertiges Haus erworben, suchen sich Hausbauer oft kompetente Hilfe. Architekten, Bauunternehmer oder Generalunternehmer planen, übernehmen die Durchführung des Baus und koordinieren das Geschehen auf der Baustelle. Zudem besteht natürlich die Möglichkeit, sein Traumhaus weitgehend selbst zu errichten. Selbstbau- oder Bausatzhäuser ermöglichen die weitgehende Montage in Eigenregie, bei der lediglich für die wichtigsten Arbeitsschritte Handwerker vom Anbieter helfend zur Seite stehen. Handwerkliches Geschick vorausgesetzt, kann das Traumhaus so zu großen Teilen vom Bauherrn selbst errichtet werden. 

Generalunternehmer oder Bauträger?

Wesentlich komfortabler ist es, sein Haus von jemand anderem errichten zu lassen. Hier muss sich der Bauherr entscheiden, ob er seinen Bauauftrag von einem Generalunternehmer oder einem Bauträger durchführen lassen will. Beides hat Vor- und Nachteile. 

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Was macht ein Bauträger?

Der Bauträger bietet das Rundum-Paket für Bauherren: Er beschafft das Grundstück, übernimmt die Planung und anschließend den gesamten Bau des Traumhauses. Das schlüsselfertige Haus wird dann an den Bauherrn übergeben. Da Bauträger meist eine Vielzahl an ähnlichen Häusern bauen, besteht hier der Vorteil darin, dass oft bereits ein Musterhaus vorhanden ist, was der Bauherr besichtigen kann. So kann er sich im fertigen Haus von dessen Größe und der Bauweise überzeugen und leichter konkrete Wünsche für sein eigenes Haus festlegen. Für die Errichtung des Hauses durch den Bauträger wird in der Regel eine feste Kostenpauschale fällig. Hierbei gilt es, den Bauvertrag und vor allem die darin enthaltene Bau- und Leistungsbeschreibung genau zu prüfen, damit es nicht zu zusätzlichen Kosten kommt, wenn Leistungen erbracht werden, die nicht in der Beschreibung stehen. Die Vorteile des Bauträgerhauses liegen vor allem in den überschaubaren Kosten und dem geringen Risiko für den Bauherrn. Nachteilig ist, dass der Gestaltungsspielraum recht gering ist. Da der Bauträger sich auf bestimmte Bautypen festgelegt hat, hat der Bauherr nur wenige Änderungsmöglichkeiten. 

Worin unterscheidet sich der Generalunternehmer vom Bauträger?

Möchte der Bauherr mehr Spielraum bei der Gestaltung haben, sollte er einen Generalunternehmer mit dem Bau beauftragen. Dies bietet sich vor allem dann an, wenn bereits ein Baugrundstück vorhanden ist. Dieser Unternehmer wird im Rahmen eines Werkvertrags vom Bauherrn mit der gesamten Errichtung des Hauses beauftragt. Die Planung des Hauses ist hier nicht inbegriffen. Vorteil dabei ist, dass das Haus vorher zusammen mit einem Architekten individuell geplant werden kann. Dem Generalunternehmer obliegt also tatsächlich nur die Durchführung des durchgeplanten Bauprojekts. Um den Hausbau zu realisieren, kann der Generalunternehmer Subunternehmer beschäftigen. Diese unterstehen dem Generalunternehmer und stehen in keinem Verhältnis zum Bauherrn. Für die Koordination und eventuelle Mängel ist also einzig der Generalunternehmer verantwortlich und er ist der einzige Ansprechpartner für den Bauherrn. Dies bedeutet allerdings im Gegenzug auch, dass der Bauherr keine Weisungsbefugnis gegenüber den Subunternehmern hat. Entdeckt er Missstände auf seiner Baustelle, muss er diese an den Generalunternehmer herantragen und kann nicht selbst mit dem Subunternehmer eine Einigung erzielen. Obwohl die Beauftragung eines solchen Unternehmers meist etwas teurer ist, kann sich dieser finanzielle Mehraufwand schnell rentieren. Da der Bauherr nicht selbst Firmen für die Baudurchführung finden und koordinieren muss, spart er erhebliche Zeit ein. Zudem haben erfahrene Unternehmer dieser Art oft bereits Subunternehmen, mit denen sie mehrfach zusammengearbeitet haben. So wissen sie zum einen, dass diese zuverlässig sind, und können zudem oft gute Konditionen vereinbaren, die sie an den Bauherrn weitergeben. Die Vergütung des Generalunternehmers wird meist pauschal geregelt, sodass die Kosten planbar sind. Wer sein Haus individuell planen, sich aber beim Bau entspannt zurücklehnen möchte und die dafür höheren Kosten nicht scheut, der ist mit einem Generalunternehmer gut beraten. Jedoch ist die Wahl eines solchen Unternehmers von besonderer Wichtigkeit, da nur ein guter Generalunternehmer kompetente Subunternehmer beauftragen kann und in der Lage ist, den Bau ordnungsgemäß zu koordinieren. 

Muss ein Generalunternehmer den gesamten Bau koordinieren?

Dieser Unternehmer ist selbst an der Fertigung des Hauses beteiligt. Ein Teil der Bauleistungen muss im Unternehmen des Generalunternehmers erbracht werden. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich um einen Generalübernehmer. Werden alle Leistungen durch den verantwortlichen Unternehmer erbracht, ohne dass Subunternehmer beauftragt werden dürfen, spricht man von einem Alleinunternehmer. Der Bauherr hat die Möglichkeit, nur einen Teil des Baus in fremde Hand zu geben. Werden mehrere Gewerke von einem Generalunternehmer betreut, handelt es sich um einen Teil-Generalunternehmer. Für diese Gewerke obliegen dem Teil-Generalunternehmer die gleichen Rechte und Pflichten wie einem Generalunternehmer für die gesamte Bauausführung. 

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