Baulexikon

Erbpacht

Kosten sparen durch Hausbau ohne eigenes Grundstück

Die Erbpacht kann eine Alternative zum Grundstückskauf darstellen und ermöglicht dem Bauherrn den Bau eines Eigenheims, ohne das nötige Grundstück zu besitzen.

Vorteil dieser Variante ist, dass die monatlichen Belastungen geringer sind als bei einer Finanzierung. Als Nachteil erweist sich in vielen Fällen die Tatsache, dass der Erbpächter nie zum Grundstücksbesitzer wird.

Hausbau ohne Grundstück – die Erbpacht macht es möglich

Bei der Erbpacht wird ein Grundstück über einen Zeitraum von meist 99 Jahren gepachtet. Erbrechtgeber sind meist Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen, aber auch Privatpersonen. Der Erbpachtzins, den der Pächter bezahlen muss, beträgt in der Regel 4 bis 6 Prozent des Grundstückswertes jährlich. In Zeiten hoher Zinsen ist die Erbpacht meist günstiger als die Finanzierungsraten, die beim Grundstückskauf anfallen würden. Läuft der Erbpachtvertrag nach besagten 99 Jahren aus, dann fällt das Grundstück an den Verpächter zurück. Für die darauf erbaute Immobilie muss er eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des Hauswertes betragen muss. Dies sieht die Erbbauverordnung vor. Erbpacht-Verträge sind nicht kündbar, eine Ausnahme bildet der Heimfall. Die Gründe für diesen Fall werden im Vertrag festgelegt. Denkbar sind Eigenbedarf des Pächters oder eine übermäßige Verwahrlosung des Erbpachtgrundstücks. Der Vertrag über die Erbpacht muss notariell abgeschlossen werden, während der Laufzeit kann der Erbpächter die Immobilie selbst nutzen, vermieten und grundsätzlich auch verkaufen.

Nachteile und Risiken der Erbpacht

Auch wenn es auf den ersten Blick vorteilhaft und kostengünstig erscheint – die Erbpacht birgt so einige Risiken und Nachteile. So kann sich der Pachtzins deutlich erhöhen, zum Beispiel, wenn der Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks ansteigt. Eine Anpassung darf alle drei Jahre erfolgen, zum Teil erhöhen die Grundstückbesitzer aber erst nach 30 oder 40 Jahren, dann aber um mehrere Hundert Prozent. Theoretisch kann man zwar gegen solche Erhöhungen gerichtlich vorgehen. Ob das erfolgreich ist, hängt jedoch vom individuellen Fall ab. Ein weiterer Nachteil der Erbpacht besteht darin, dass der Pächter über seine eigene Immobilie nicht frei verfügen kann. In den Verträgen sind in der Regel verschiedene Mitspracherechte festgelegt, zum Beispiel was Umbau und Erweiterung oder den Verkauf des Hauses angeht. Als Stolperfalle kann sich eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht erweisen. Diese bedeutet, dass der Hauseigentümer das Grundstück kaufen muss, wenn der Verpächter dies verlangt.

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Muss beim Kauf eines Erbpachtgrundstückes Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Viele Käufer stellen sich die Frage beim Erwerb eines solchen Grundstücks, ob sie wie bei einem herkömmlichen Grundstückskauf Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichten müssen. Bei dieser Art der Pacht erwirbt man nicht das Grundstück selbst, sondern das Nutzungsrecht an dem Grundstück über einen bestimmten Zeitraum. Im Gegensatz zu einem normalen Pachtvertrag erhält der Käufer bei einem Erbpachtvertrag allerdings das alleinige Nutzungs- und Entscheidungsrecht über das Grundstück. Diese Art der Pacht ähnelt also dem Eigentumsrecht an einem Grundstück. Aus diesem Grund muss auch für ein solches Grundstück Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt werden. Diese berechnet sich jedoch auf andere Weise als bei einem klassischen Kaufgrundstück. Dort wird die Grunderwerbsteuer nach dem jeweils gültigen Bodenanteil ermittelt. Beim Erbpachtgrundstück wird die Grunderwerbsteuer anhand der vereinbarten Jahrespacht, eines Umrechnungsfaktors und der Laufzeit des Pachtvertrages ermittelt. Damit ist die Grunderwerbsteuer niedriger, als es bei einem klassischen Grundstückskauf der Fall wäre. Ebenso wie bei einem normalen Grundstückskauf muss die Grunderwerbsteuer für die Erbpacht beim Finanzamt eingegangen sein, bevor die Unbedenklichkeitsbescheinigung erstellt wird. Diese ist zur Eintragung der Rechte im Grundbuch notwendig. Dort wird ebenso wie der Grundstückskauf auch die Erbpacht eingetragen.

Warum lohnt es sich, ein solches Grundstück zu erwerben?

Gerade in den Ballungsräumen in Deutschland sind Baugrundstücke heutzutage kostspielig. So können sich viele Bauherren zwar den Bau ihrer Immobilie leisten – etwa mit einer günstigen Fertighaus-Variante – allerdings nicht mehr das Baugrundstück. Diese Pacht bietet damit die ideale Möglichkeit, sich den Wunsch des eigenen Heims zu erfüllen. Interessenten sollten vorher prüfen, ob der Erbzins niedriger ist als ein Hypothekendarlehen. Vor allem ein Erbpachtvertrag mit der Kirche bietet einige besondere Vorzüge: Anders als bei Verträgen mit Stiftungen oder Gemeinden bieten Kirchen in der Regel Baugrundstücke zu deutlich günstigeren Konditionen. Vor allem Familien mit mehreren Kindern oder mit Familienmitgliedern mit Behinderungen können besonders günstige Grundstücke über das Erbbaurecht erwerben.

Wie funktioniert der Vertragsabschluss bei diesem Grundstück?

Ebenso wie bei einem herkömmlichen Grundstückskauf erfolgt der Abschluss des Erbpachtvertrages über einen Notar. Dieser Abschluss wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Ein Hindernis stellt bei dem Erwerb eines solchen Grundstücks nicht selten die Finanzierung dar. Banken sind oftmals zögerlich mit der Vergabe von Darlehen, da der Bauherr nicht der Besitzer des Grundstücks ist. Daher verlangen viele Kreditinstitute zusätzliche Sicherheiten von den Kunden. In den meisten Fällen werden außerdem ausschließlich als Erbbaugeber öffentliche Bauträger finanziert. Wenn ein Bauherr zahlungsunfähig werden sollte, veranlasst die kreditgebende Bank in der Regel eine Zwangsvollstreckung, um die Schulden einzutreiben. Der Erbbaurechtsgeber kann einer solchen Zwangsversteigerung nicht widersprechen. Nach vollzogener Zwangsversteigerung muss der neue Eigentümer des Grundstückes die Verpflichtungen aus dem Vertrag übernehmen.

Was geschieht am Ende der Erbpacht-Laufzeit?

Diese Art der Pacht galt lange Zeit als Haupt-Vertragsmodell für den Erwerb von Grundstücken. Die Verträge wurden gemäß dem Erbbaurecht von Generation zu Generation übertragen. Mit der Zeit wurde die Erbpacht in eine ablösbare Erbpacht umgewandelt. Damit konnte der Verpächter die Pacht auflösen. Zudem wurde eine Begrenzung der Generationenanzahl eingeführt, auf die die Pacht übertragen werden konnte. Heute unterliegt nur noch ein kleiner Anteil der Immobilien dem Erbbaurecht. Interessant ist der Kauf einer Immobilie über einer solchen Pacht nur noch dann, wenn der Erbpachtzins unter dem Kreditzins liegt. 

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