Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt energetische Anforderungen an beheizte oder klimatisierte Gebäude fest. Worauf es bei einer Erneuerung oder Modernisierung ankommt, erfahren Sie hier. 


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist festgelegt, welche energetischen Anforderungen beheizte und klimatisierte Gebäude erfüllen müssen. 

  • Das Gesetz enthält Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik sowie zum Wärmedämmstandard und Hitzeschutz von Gebäuden bezogen auf Bestandsgebäude und Neubauten.  

  • Beim Neubau gibt das GEG bestimmte Anteile an regenerativen Energien vor, die das Gebäude zum Heizen oder auch Kühlen verwenden muss. 

  • Ein Energieausweis ist Pflicht – spätestens beim Besichtigungstermin. Gehen Sie auf Nummer sicher und bestellen Sie jetzt Ihren Energieausweis in nur wenigen Schritten.

Gebäudeenergiegesetz – Definition

Die energetischen Vorgaben für Gebäude sind über das  Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt. Es setzt den gesetzlichen Rahmen für Neubauten und Sanierungen im Hinblick auf den sparsamen Einsatz von Energie in Gebäuden und auf die Nutzung erneuerbarer Energien

Gebäudeenergiegesetz (GEG) Icon

Das Gebäudeenergiegesetz ist am 1. November 2020 in Kraft getreten und bündelt Gesetze zu einem Regelwerk, die vorher bereits in Kraft getreten waren: 

  • Energieeinsparverordnung (EnEV) 
  • Energieeinsparungsgesetz (EnEG) 
  • Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) 

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt der Bund außerdem die EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie 2010/31/EU) des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 2010 um, die für Neubauten ab 2021 das Niedrigstenergiegebäude als Standard festlegt. 

Am 1. Januar 2023 ist das novellierte Gebäudeenergiegesetz – GEG 2023 – in Kraft getreten, um den beschleunigten Ausbau erneuerbarer Energien und weitere Maßnahmen im Stromausbau zu fördern.  

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Energiewissen

Auf Gebäude entfallen ungefähr 35 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland. Sie sind aktuell verantwortlich für ungefähr 115 Millionen Tonnen des Treibhausgases CO2 im Jahr. Mit verbindlichen Grenzwerten wie der Primärenergie von 55 Prozent geht der Gesetzgeber einen ersten Schritt in Richtung Treibhausneutralität im Jahr 2045 gemäß des Klimaschutzgesetzes der Bundesrepublik Deutschland.

GEG-Richtlinien für Neubauten

Hinter dem Begriff Gebäudeenergiegesetz steckt ein umfassendes Gesetzeswerk. Einige Punkte sollten Sie kennen, wenn Sie einen Neubau planen.

Neubauten dürfen einen gewissen Energieverbrauch nicht überschreiten

Die Grenze liegt bei 55 (zuvor 75) Prozent des Primärenergiebedarf eines vergleichbaren Referenzobjektes. Dabei meint Primärenergie diejenige Energieart sowie -menge, die aus natürlichen Quellen entnommen wird für das Heizen, Lüften, Kühlen und die Warmwasserbereitung.

Um den Bedarf des Gebäudes an Primärenergie zu berechnen, wird die benötigte Energie des Gebäudes mit einem Primärenergiefaktor multipliziert, der bei Holzpellets günstig ausfällt, bei Erdgas im Mittelfeld liegt und Elektrizität eher schlecht ist.

Als weitere Berechnungsmöglichkeit ist auch die Ermittlung der produzierten Treibhausgase (CO2) möglich, eine Methodik, die bei den Behörden beantragt und über die nach einem Jahr auch ein Bericht abgelegt werden muss. 

Wärmeverlust über Gebäudehülle vermeiden

Neben dem Energieverbrauch wird auch der Wärmeverlust der Gebäudehülle durch das Gebäudeenergiegesetz reglementiert. Die Kriterien für die bauliche Hülle, also die energetische Qualität von Dämmung und Fenstern, wurden für Neubauten im Jahr 2020 gelockert und bleiben ab 2023 unverändert. 

Energieeffiziente Anlagentechnik

Darüber hinaus zielt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) auf eine energieeffiziente Anlagentechnik für das Heizen, Lüften, Kühlen und die Warmwasserbereitung ab, wenn diese erstmals in ein Gebäude eingebaut oder in bestehenden Gebäuden ersetzt wird. Ein bestimmter Anteil an regenerativen Energien ist vorgeschrieben. 

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Unser Tipp: Bauen Sie oberhalb der Mindeststandards

Die Anforderungen an Neubauten sind nahezu unverändert aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) übernommen worden. Die Dämmungsvorschriften stammen von 2016 und wurden 2020 sogar gelockert. Wer neu baut, sollte sich daher nicht an diesen bereits überholten Mindeststandards orientieren, die schnell veraltet sein können. Ein hochwertiger Neubau mit besseren Energiestandards ist oft nicht so viel teurer, hilft hohe Energiekosten zu sparen, zudem können Sie Fördermittel beantragen. 

GEG: Anforderungen an Bestandsgebäude

Weitaus häufiger findet das Gebäudeenergiegesetz Anwendung bei Bestandsgebäuden, die den bundesweiten Energiebedarf auch über einen längeren Zeitraum wesentlich mitbestimmen. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber termingebundene Austausch- und Nachrüstpflichten von bedingten Anforderungen, die Sie nur beachten müssen, wenn Sie das Gebäude modernisieren.

Austausch- und Nachrüstpflichten

Nach einem Eigentümerwechsel hat der:die neue Eigentümer:in zwei Jahre Zeit, den Austausch- und Nachrüstpflichten nachzukommen.  

  • Heizkessel austauschen 
    Wenn Sie einen Öl- oder Gas-Heizkessel betreiben, der älter als 30 Jahre ist und eine übliche Größe von 4-400k W Heizleistung hat, müssen Sie ihn austauschen. Ausgenommen von dieser Vorschrift sind Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel. Welcher Kessel es ist, kann Ihnen der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger mitteilen. 
  • Isolierung von Heizungs- und Warmwasserrohren 
    Neue Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. 
  • Dämmung der oberen Geschossdecke 
    Die Dämmung der oberen Geschossdecke musste bereits bis 2015 erfolgt sein, wenn Sie keinen Mindestwärmeschutz von 4 Zentimeter Wärmedämmung aufwiesen. Diese Vorschrift gilt unabhängig von der Nutzungsart des Dachbodens. Bei Holzbalkendecken reicht es, die Hohlräume mit Dämmmaterial zu füllen.
    Diese Pflicht zum Dämmen gilt jedoch nicht, wenn sie als Besitzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses bereits seit Februar 2002, dem Zeitpunkt, an welchem die EnEV gültig wurde, selbst im Gebäude wohnen.
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Clever Heizung umrüsten und sparen

Wer seine alte Heizung austauschen muss, kann finanzielle Förderung von staatlicher Seite beantragen. Allerdings dürfen Sie damit nicht warten, bis der Heizungstausch gesetzliche Pflicht wird, denn in diesem Fall erhalten Sie keine Fördermittel.

Anforderungen bei einer freiwilligen Modernisierung

Wenn Sie Bauteile verändern oder modernisieren möchten, gibt das GEG Mindeststandards vor, die Sie durch die bauliche Veränderung erreichen müssen und die sich auf folgende Rechengrößen beziehen: 

  • das Maß der Wärmedurchlässigkeit von Bauteilen (U-Wert
  • den Jahres-Primärenergiebedarf 
  • den Wärmeverlust der Gebäudehülle  

Bei einem Neuanstrich der Fassade greift das GEG nicht, bei einer Erneuerung der Fassade mit Dämmmaterialien oder einem Fensteraustausch hingegen schon. Wer lediglich einen Neuanstrich plant, sollte sich klar darüber sein, dass im Falle einer nachträglichen Dämmung erneut Kosten für das Gerüstaufstellen und die Oberflächenversieglung der Fassade anfallen.

Wie lassen sich die GEG-Anforderungen bei der Modernisierung von Bestandgebäuden erfüllen?

  • Bei einzelnen Sanierungsmaßnahmen, wie der Fassadendämmung oder dem Austausch einzelner Bauteile – der Fenster beispielsweise –, gibt das GEG bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) des Bauteils vor. 
  • Umfassenden energetiche Modernisierungen erfordern wie Neubauten auch eine energetische Gesamtbilanzierung. Dabei sind die üblichen Berechnungsmethoden nach Primärenergie oder nach Treibhausgasen, sofern die Behörden dies genehmigt haben, zugelassen. 

Primärenergieverfahren ist im Bestand weniger streng als bei Neubauten:  
Der Primärenergiebedarf muss nicht mit dem eines entsprechenden Neubaus übereinstimmen. Er darf um 155 Prozent höher liegen.  

Das Treibhausgasverfahren verlangt gleiche Emissionswerte wie beim Neubau: 
Die ermittelten Emissionen dürfen höchsten so hoch sein wie bei einem vergleichbaren Neubau. Dagegen darf der Energiebedarf des sanierten Gebäudes höher ausfallen, und zwar um maximal 85 Prozent. 

Sie möchten modernisieren und eine Förderung in Anspruch nehmen?

Dann schauen Sie sich auf jeden Fall die Bedingungen der Förderung genau an, bevor Sie Handwerker beauftragen. Die KfW-Bank ist ein Anbieter für Förderungen von Bestandsimmobilien nach Effizienzhausstandard 115, 100, 85, 70, 55 und 40. Auch einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen können eine Förderung erhalten, allerdings liegt der Standard weit über den Mindestanforderungen des GEG.  

Einen Überblick über sinnvolle Maßnahmen an Ihrer Immobilie, ihren Effekt, Kosten und Fördermöglichkeiten vermittelt Ihnen der Sanierungskonfigurator des Ministeriums für Wirtschaft und Energie.


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Weitere Regelungen im GEG

Das Gebäudeenergiegesetz macht Vorschriften zur Erfassung von Energieeffizienzklassen, Wartung von Anlagen, Energieversorgung und vieles mehr im Bereich Gebäudeenergie. 

  1. Sie brauchen einen Energieausweis, wenn Sie vermieten oder verkaufen wollen
    Spätestens zum Besichtigungstermin müssen Sie oder der:die Makler:in den Kauf- oder Mietinteressent:innen den Energieausweis unaufgefordert vorzeigen. Bestandsmieter haben dagegen kein Recht darauf, den Energieausweis zu sehen. Die Effizienzklassen der Energieausweise reichen von A+ bis H, wobei A und B je nach Gebäudetyp über den Neubaustandard hinausgehen. Die Effizienzklassen und Energiekennwert müssen bereits in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden.
  2. Kauf- oder Komplettsanierung: Beratungsgespräch zum Energieausweis ist Pflicht
    Sie sind verpflichtet bei Kauf, energetischer Neubewertung oder Komplettsanierung Beratungsangebote zum Energieausweis zu recherchieren. Ist ein kostenfreies Angebot mit fachlicher Kompetenz wie etwa von der Verbraucherzentrale dabei, müssen Sie es wahrnehmen.
  3. Lassen Sie sich den Wärmeschutz bei Sanierungen bestätigen
    Sofern Sie bei Ihrer Sanierung an GEG-Vorschriften gebunden sind, müssen Sie sich den eingehaltenen Wärmeschutz von einem Sachverständigen für Wärmeschutz schriftlich bestätigen lassen. In allen anderen Fällen reicht die Bestätigung eines Fachunternehmens als Unternehmererklärung. Beide Bescheinigungen sind mindestens zehn Jahre aufzubewahren und müssen der zuständigen Behörde auf Verlangen vorgezeigt werden.
  4. Einbaustopp für Öl- und Kohleheizungen 
    Ab 2026 dürfen keine Öl- und Kohleheizungen mehr verbaut werden, es sei denn, es handelt sich um Gebäude auf Neubaustandard oder Bestandsgebäude mit Teilversorgung mit erneuerbarer Energie oder Gebäude, die weder an Gasversorgung oder Fernwärme angeschlossen sind. 
    Darüber hinaus gilt die Regelung, dass Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden müssen, es sei denn Sie wohnen selbst seit Februar 2002 in dem Haus.
  5. Achten Sie auf regelmäßige Kontrolle durch den Schornsteinfeger 
    Bereits die Feuerstättenschau schafft Klarheit über die Einhaltung einiger Vorschriften des GEG, denn er:sie überprüft, ob alte Heizungskessel vorhanden sind, die Rohrleitungen gedämmt wurden und die heizungstechnischen Anlagen und Emissionswerte dem GEG entsprechen. Sollten Unregelmäßigkeiten auftauchen, setzt er:sie Ihnen eine Frist und informiert bei Ablauf der Frist die Behörden.
  6. Kommune darf Fernwärme vorschreiben 
    Wenn ein Fernwärmenetz vorhanden ist an Ihrem Gebäudestandort, kann die Kommune Sie zur Nutzung dieser Fernwärme verpflichten.
  7. Strom selbst produzieren für eine bessere Energiebilanz 
    Selbst produzierter Strom, beispielsweise durch eine Photovoltaikanlage, darf in der Energiebilanz angerechnet werden. Damit erreichen Sie den durch das GEG vorgeschriebenen energetischen Standard leichter. Noch leichter geht es mit einem Batteriespeicher.
  8. Klima- und Lüftungsanlagen: regelmäßig durch Fachpersonal prüfen lassen  
    Vorschriftsgemäß von Fachpersonal müssen Klima- und Lüftungsanlagen geprüft werden. Die Bescheinigung darüber dient zur Vorlage bei den zuständigen Behörden. Neu eingebaute Klima- und Lüftungsanlagen müssen in bestimmten Fällen mit einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung ausgestattet sein. 
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Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind teuer

Wenn Sie gegen hier genannte Anforderungen verstoßen, kann das von Behörden als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Je nach Verstoß variiert die Höhe des Bußgeldes. Halten Sie die Vorgaben des GEG nicht ein bei Modernisierung oder Neubau, erwarten Sie unter Umständen Geldbußen bis zu 50.000 Euro.

FAQ: Häufige Fragen zum Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Für welche Gebäude gilt das GEG?

Das GEG gilt seit 1. November 2020 für alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden, für Neubauten und Bestandsgebäude. Seine Vorgaben beziehen sich vorwiegend auf die Heizungs- und Klimatechnik sowie Wärmedämmstandard und Hitzeschutz des Gebäudes. Eine Novellierung des Gesetzes gilt ab Januar 2023. 

Was steht im Gebäudeenergiegesetz? 

Seit 1. Januar 2023 gilt das Effizienzhaus 55 (EH 55) als gesetzlicher Neubaustandard. Dazu wird der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung von bisher 75 Prozent (EH 75) des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes auf 55 Prozent (EH 55) reduziert. Für Bestandsgebäude gibt es Vorgaben, die obere Geschossdecke zu isolieren, Heizungsrohre zu dämmen und Heizkessel auszutauschen, wenn sie über 30 Jahre alt sind oder die Anforderungen nicht erfüllen. Bei Sanierungen sind bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten einzuhalten.  

Wann muss nach GEG saniert werden? 

Gemäß § 73 Abs. 2 GEG beträgt die Frist zur Pflichterfüllung zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Bei einem unsanierten Haus haben die neuen Eigentümer:innen also zwei Jahre Zeit, die Immobilie den Anforderungen des GEG anzupassen.

Wann brauche ich einen GEG-Nachweis?

Mit einem GEG-Nachweis oder auch Wärmeschutznachweis wird sichergestellt, dass das Gebäude mitsamt seiner energetischen Versorgung den Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes entspricht. Dieser Nachweis ist erforderlich bei Neubauten und vielen Gebäudeerweiterungen.

Welche Gebäude unterliegen nicht GEG?

Es gibt Sonderfälle wie Baudenkmäler und kleine Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern, die nicht unter das GEG fallen. Weitere Sonderfälle, die nicht nach Gebäudeenergiegesetz ausweispflichtig sind, werden im GEG genannt.

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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