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Bauvoranfrage


Um hierzulande zu bauen, ist in den meisten Fällen eine Baugenehmigung erforderlich. Bevor es in die detaillierte Bauplanung geht, können Sie mit einer Bauvoranfrage klären, ob Ihr Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist.

In diesem Artikel erfahren Sie mehr über den Ablauf der Bauvoranfrage, welche Kosten damit verbunden sind und wie Sie sie konkret stellen.


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Warum sollte ich eine Bauvoranfrage stellen?


Vor dem Bauantrag hilft oft das kleine Genehmigungsverfahren: Sie erhalten nach wenigen Wochen den Bauvorbescheid und wissen dann, ob Ihr Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Zweifelhafte Punkte des Projektes werden damit umfassend und rechtssicher vor Baubeginn geklärt. Mit der Bauvoranfrage soll festgestellt werden, ob eine bestimmte Art der baulichen Nutzung zulässig ist.

Vor einem Grundstücksverkauf sollte die Bebaubarkeit immer vom Verkäufer überprüft werden. Wenn kein Bebauungsplan vorliegt, stellen Sie zunächst eine Bauvoranfrage. Die Kosten, die durch die Anfrage entstehen, übernimmt der Verkäufer. Das Verfahren wird nun individuell überprüft und die zulässige bauliche Nutzung an die Umgebungsbebauung angepasst. Entschieden werden die Fälle auf Grundlage des öffentlichen Baurechts von der zuständigen Baubehörde. Je detaillierter die Bauvoranfrage formuliert ist, desto wahrscheinlich ist, dass der daraufhin zu stellende Bauantrag entsprechend genehmigt wird.

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Wie ist der Ablauf der Bauvoranfrage?


Die Bauvoranfrage besteht aus der Einreichung der Unterlagen, der Prüfung durch die Baubehörde und der Aushändigung des Genehmigungsbescheids, der Bauvorbescheid genannt wird. Sie ist somit ein offiziellen Genehmigungsverfahren. Grundstücksbesitzer erhalten so noch vor einer Bauantragsstellung die Möglichkeit, einzelne Fragen zu konkreten Bauvorhaben rechtsverbindlich zu klären. Der Inhalt des Bauvorbescheids gilt verbindlich für ein später folgendes Baugenehmigungsverfahren. Er berechtigt den Empfänger jedoch nicht dazu, bereits mit der Umsetzung der angefragten Maßnahmen zu beginnen.

Um die Bauvoranfrage zu stellen, ist eine gründliche Planung notwendig. Nicht nur gehören genaue Messungen auf dem Grundstück oder am Gebäude dazu, sondern es müssen auch Unterlagen wie eine Liegenschaftskarte oder Grundbuchauszüge beschafft werden.

Bevor Sie die Bauvoranfrage stellen, lohnt es sich, mit der Baubehörde Kontakt aufzunehmen. Besonderheiten können so schon frühzeitig geklärt werden. Außerdem erfahren Bauherren so direkt, welche Unterlagen zur Einreichung erforderlich sind. Zum Teil werden auch nach Einreichung der Bauvoranfrage Dokumente oder Nachweise von der Behörde nachgefordert. Nach der erfolgreichen Prüfung der Unterlagen und des Bauvorhabens nach öffentlichem Baurecht wird der Bauvorbescheid erteilt. Möglicherweise ist dieser mit Auflagen oder Nebenbestimmungen versehen.

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Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?


Eine Bauvoranfrage zu stellen ist immer dann sinnvoll, wenn nicht sicher ist, ob ein geplanter Entwurf oder ein bestimmtes Vorhaben bauplanungsrechtlich möglich ist. Auch wenn ein Grundstückskauf in Erwägung gezogen wird, jedoch kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, kann eine Bauvoranfrage Klarheit schaffen.

Wird sie rechtzeitig vor dem Kauf gestellt, kann sie die Kaufentscheidung und auch den Kaufpreis entscheidend beeinflussen. Vorteilhaft ist dabei, dass im Rahmen einer Bauvoranfrage immer konkrete Anliegen formuliert werden können und sollen. Wird daraufhin ein Bauvorbescheid erlassen, wird die Behörde in aller Regel auch in der letztendlichen Baugenehmigung nicht anders entscheiden. Sind weitere auf den Einzelfall bezogene Fragen zu klären, hilft auch ein persönliches Gespräch im Bauamt weiter.

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Wer stellt die Bauvoranfrage?


Grundsätzlich kann eine Bauvoranfrage von jedermann gestellt werden. Wer nicht Eigentümer eines Grundstücks ist, muss dafür jedoch ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Ein solches liegt beispielsweise vor, wenn der Anfragende beabsichtigt, das betreffende Grundstück zu kaufen.

Die Anfrage kann auch von einem Architekten oder einer anderen beauftragten Person gestellt werden. Ist der Anfragende jedoch nicht der Bauherr bzw. Grundstückseigentümer, so benötigt er von diesem eine Vollmacht. Eine Bauvorlageberechtigung ist dagegen bei rein planungsrechtlichen Bauvoranfragen nicht notwendig.

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Welche Formulare werden für Bauvoranfragen benötigt?


Die Formulare, die für Bauvoranfragen benötigt werden, sind weniger umfangreich als die, die für einen Bauantrag notwendig sind. Trotzdem besteht die Bauvoranfrage aus zahlreichen Dokumenten, die zum Teil in bis zu dreifacher Ausfertigung bei der Baubehörde einzureichen sind:

  • Das vollständig ausgefüllte Bauvoranfrage-Formular, das meist auf der Website der Baubehörde heruntergeladen werden kann
  • Im Bauvoranfrage-Formular werden Angaben zum Grundstück, zum Bauvorhaben nach Art, Maß und Gebäudeklasse gemacht und neben der Bauherrenschaft auch der Entwurfsverfasser benannt
  • Die zu klärenden Fragen werden explizit in einem Katalog gelistet und der Anfrage beigefügt
  • Ein aktueller Liegenschaftsplan
  • Eine Bauzeichnung mit Grundriss, Schnitten und Ansichten, die die wichtigsten Maße des Gebäudes darstellen
  • Eine formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung
  • Eine Angabe zur Berechnung des Bruttorauminhalts
  • Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, falls auf dem Grundstück eine Baulast liegt

Vor der Antragstellung sollten Sie in jedem Fall mit der Behörde vor Ort klären, welche Unterlagen konkret benötigt werden.

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Wie hoch sind die Kosten für die Bauvoranfrage?


Für die Bauvoranfrage sind Kosten an die Bauaufsichtsbehörde zu entrichten, die sich je nach Bundesland unterscheiden. Sie können unter anderem von der Art und dem Prüfungsumfang der geplanten Maßnahmen abhängen. So wird beispielsweise ein förmlicher Vorbescheid in einem Fall mit einem Prozent der Baukosten berechnet. Zusätzlich werden auch etwaig notwendige Ortsbesichtigungen mit einer geringen Gebühr in Rechnung gestellt. Falls ein Architekt die Genehmigungsunterlagen stellt, kommt auch sein Honorar zu den Kosten hinzu.


Tipp von ImmobilienScout24:

Die Investition in eine Bauvoranfrage ist gerade deswegen sinnvoll, weil sie Kosten vermeidet, die bei der Ablehnung eines Bauantrages entstehen können.

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Wie lange dauert die Bearbeitung der Bauvoranfrage?


In den einzelnen Bundesländern regeln die Landesbauordnungen, wie lange die Prüfung der Bauvoranfrage durch die Baubehörde dauern darf. Die Bearbeitungszeit kann mitunter bis zu sechs Monate betragen. Grundsätzlich ist jedoch eher mit einer Dauer von bis zu drei Monaten zu rechnen

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Was passiert bei einer Ablehnung der Bauvoranfrage?


Wird die Bauvoranfrage abgelehnt, nennt die Baubehörde den Ablehnungsgrund in der Anfrage. Gründe können eine nicht genehmigte Art der Nutzung, Brandschutzverordnungen, Flächenversiegelungen und viele weitere sein. Sind Sie der Meinung, dass die Ablehnung ungerechtfertigt ist, kontaktieren Sie einen Anwalt für Baurecht oder den Architekten, der die Anfrage erstellt hat.

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Gibt es ein Muster für die Bauvoranfrage?


Die zuständigen Baubehörden erstellen für Bauvoranfragen Muster bzw. Formulare, die in der Regel auf den jeweiligen Internetportalen heruntergeladen werden können. Sie werden als Deckblatt für den Antrag verwendet.

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Was ist die Rechtsgrundlage der Bauvoranfrage?


Ihre Rechtsgrundlage findet die Bauvoranfrage in den Bauordnungen der Bundesländer. Es gibt also keine bundeseinheitlichen Regelungen. Die Rechtsnatur des daraufhin erlassenen Bauvorbescheids wird in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich aufgefasst und ist mitunter umstritten. Dogmatisch handelt es sich um einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 VwVfG. Teilweise wird jedoch die Ansicht vertreten, dass es sich um eine Zusicherung im Sinne des § 38 VwVfG handelt.

Die Bauvoranfrage ist eine rechtsverbindliche, befristete Feststellung, die Bauvorhaben auf ihre Genehmigungsfähigkeit prüft.

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Wie lange ist der Bauvorbescheid gültig?


Wenn auf eine Bauvoranfrage hin ein Bauvorbescheid erlassen wurde, gilt dieser nicht auf unbestimmte Zeit. Je nach Bundesland ist seine Gültigkeit beschränkt – beispielsweise auf drei Jahre in Niedersachsen. Wird in dieser Zeit kein Bauantrag gestellt, entfällt die Bindungswirkung des Bauvorbescheids. Zum Teil kann eine Verlängerung der Gültigkeit beantragt werden.

Grundsätzlich soll der Bauherr durch die Bauvoranfrage und den folgenden Bauvorbescheid Rechtssicherheit in Bezug auf die von ihm gestellten Fragen erlangen. Mit Erlass des Bescheides bindet sich jedoch die zuständige Behörde. Ohne eine Beschränkung der Gültigkeit wäre die Behörde, zumindest sofern der Bauvorbescheid als Verwaltungsakt beurteilt wird, an ihre Entscheidung gebunden – auch wenn sich die Rechtslage möglicherweise bereits geändert hätte.

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Wichtig für Bauherren


Wer ein Haus bauen möchte, kann mithilfe einer Bauvoranfrage ermitteln, ob das konkrete Vorhaben genehmigungsfähig ist. Ist das Grundstück noch nicht gekauft, lohnt es sich in jedem Fall, die Voranfrage vor Vertragsschluss zu stellen. Möglichst konkrete Pläne helfen dabei, die Anfrage präzise zu formulieren. So kann es also hilfreich sein, sich bereits vorab für ein passendes Haus zu entscheiden.

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Was ist der Unterschied zwischen formloser und förmlicher Bauvoranfrage?


Eine Bauvoranfrage kann auch formlos gestellt werden. In diesem Fall reichen als Planungsunterlagen ein Lageplan und Skizzen des Vorhabens aus. Bei einer formlosen Anfrage wird jedoch kein rechtsgültiger Bescheid erteilt, gegen den Rechtsmittel eingereicht werden können. Wird die Bauvoranfrage dagegen förmlich gestellt, ergeht ein rechtlich bindender Bescheid, gegen den Rechtsmittel eingereicht werden können.

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Was kommt nach der Bauvoranfrage?


Nach positiver Rückmeldung in Form eines Bauvorbescheides kann noch nicht mit dem Bau begonnen werden. Hierfür muss eine Baugenehmigung eingeholt werden. Wird auf eine Bauvoranfrage hin ein positiver Bauvorbescheid erteilt, wird die Baugenehmigung durch die zuständige Behörde in der Regel nicht versagt und das Verfahren kann gegebenenfalls beschleunigt werden. Dies gilt jedenfalls in den Fällen, in denen keine wesentlichen Änderungen in der Bauplanung erfolgen.

Sollte der Bauantrag jedoch inhaltlich von der Bauvoranfrage abweichen, kann nicht in jedem Fall von einer Genehmigung des Vorhabens ausgegangen werden. Im Gegensatz zur Bauvoranfrage ist der Bauantrag deutlich umfangreicher und erfordert das Einreichen detaillierter Planunterlagen. Der Bauantrag kann zudem nur von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser verfasst werden. In der Regel ist das der planende Architekt.

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Welche Unterlagen werden später für die Baugenehmigung benötigt?


Grundsätzlich ist es sinnvoll, die Bauvoranfrage so detailliert wie möglich zu stellen, um den in der Regel folgenden Bauantrag auf möglichst sichere Füße zu stellen. Zudem wird der Bauantrag erleichtert, wenn die relevanten Planungsdetails bereits feststehen. Für den Bauantrag werden neben dem Antragsformular auch die Baubeschreibung, Betriebsbeschreibung sowie Bauvorlagen und in einigen Fällen auch bautechnische Nachweise benötigt. Die Einzelheiten des Bauantrags unterscheiden sich in den einzelnen Bundesländern und finden sich in der Landesbauordnung sowie in der Bauvorlageverordnung.

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