Immobilien kaufen in Istrien

Die größte Insel der nördlichen Adria zwischen dem Golf von Triest und Rijeka umfasst 3.476 Quadratkilometer und gliedert sich in eine slowenische sowie eine kroatische Region und einen kleinen italienischen Landstrich. Mit 89 Prozent lässt sich der mit Abstand größte Teil der Insel allerdings Kroatien zuordnen. In diesem Bereich der Insel wohnen alleine über 206.000 Einwohner.

Mit einer Gesamtküstenlänge von 445 Kilometern ist die Region ein Paradies für Strandurlaub und zieht entsprechend viele Touristen an. Hinzu kommt, dass die Lebenshaltungskosten hier deutlich geringer ausfallen als in anderen Mittelmeerländern wie beispielsweise Südfrankreich oder Portugal.

Die größte Insel der nördlichen Adria zwischen dem Golf von Triest und Rijeka umfasst 3.476 Quadratkilometer und gliedert sich in eine slowenische sowie eine kroatische Region und einen kleinen italienischen Landstrich. Mit 89 Prozent lässt sich der mit Abstand größte Teil der Insel allerdings Kroatien zuordnen. In diesem Bereich der Insel wohnen alleine über 206.000 Einwohner.

Mit einer Gesamtküstenlänge von 445 Kilometern ist die Region ein Paradies für Strandurlaub und zieht entsprechend viele Touristen an. Hinzu kommt, dass die Lebenshaltungskosten hier deutlich geringer ausfallen als in anderen Mittelmeerländern wie beispielsweise Südfrankreich oder Portugal.

Istrien wurde in den letzten Jahren immer mehr als kroatische Toskana bekannt, was die Beliebtheit der Region unter Touristen deutlich steigerte. Trotzdem sind die Immobilienpreise nach wie vor bezahlbar und liegen unter denen Dalmatiens, der zweiten wichtigen Touristenregion Kroatiens. Durchschnittlich sind für 2.000 Euro pro Quadratmeter in Istrien sowohl Wohnungen als auch Häuser zu haben.

Dennoch wirken sich natürlich verschiedene Faktoren auf den konkreten Quadratmeterpreis beim Immobilien-Kauf in Istrien aus. Beispielsweise lohnt sich finanziell der Verzicht auf die unmittelbare Meeresnähe. Denn während für Immobilien in 0 bis 30 Meter Abstand zum Strand durchschnittlich 2.000 Euro mehr bezahlt werden müssen als für vergleichbare Objekte, sind es bei einer Distanz von 31 bis 150 Meter nur noch 650 Euro Aufpreis.

Auch innerhalb der Region Istrien weisen die neun Unterregionen teils deutliche Preisunterschiede auf. Während Käufer in Opatija um die 3.150 Euro pro Quadratmeter zahlen, ist es in Labin / Rabac mit 1.550 Euro pro Quadratmeter nicht einmal die Hälfte.

Natürlich sind den Erwerbspreisen im Premiumsegment keine Obergrenzen gesetzt. Das Angebot an hochwertigen Luxusvillen mit weitläufigen Anlagen in erhabener Lage ist groß und lockt Interessenten mit exklusivem Anspruch. Hier sind Quadratmeterpreise von 4.000 Euro und Gesamtkaufkosten von über einer Million Euro keine Seltenheit.

Immobilien in Istrien zu kaufen, ist also eine lohnenswerte Entscheidung:

• vergleichsweise günstige Immobilienpreise
• äußerst beliebte Touristenregion
• Immobilienangebote für jedes Budget/ großer Luxusimmobilienmarkt

• Im mediterran geprägten Istrien finden sich Gebäude nach traditioneller Bauweise mit besonderem Charme. Dazu gehören zum Beispiel die Folgenden:
• Naturstein-Landhäuser: Diese urigen Immobilien verkörpern die klassische Bauart im kroatischen Norden. Massiv errichtet trotzen sie Sturm sowie Feuchtigkeit an der Küste und bieten gleichzeitig angenehme Kühle an heißen Sommertagen. Wer Immobilien in Istrien kaufen möchte, findet Steinhäuser nicht nur direkt am Meer, sondern auch im Landesinneren.
• Wohnungen mit Meerblick: Wer in den Süden zieht, dem schwebt in aller Regel eine Immobilie direkt am Wasser vor. Entsprechend groß ist allerdings auch das Interesse, solche Wohnungen in Istrien zu kaufen. Zwar gab es vor einigen Jahren einen regelrechten Bauboom in Meeresnähe, dadurch sind jetzt aber kaum noch Freiflächen vorhanden, sodass die Neubauten überaus hoch im Kurs stehen und beim Immobilien-Kauf in Istrien Mangelware sind.
• Villen: Falls Interessenten nach Immobilien im Premium-Segment suchen, werden sie in Istrien leicht fündig. Die Villen-Dichte ist äußerst hoch und bietet Mittelmeer-Flair auf luxuriösestem Niveau. Pools auf dem Gelände sowie eine angemessen private Lage sind hier Standards.

In erster Linie beinhalten die unterschiedlichen Unterregionen Istriens eine erstaunliche landschaftliche Vielfalt. Gleichzeitig haben Anwohner hier auch die Wahl zwischen beschaulicher Landidylle und regem Stadtleben, wenn sie Immobilien in Istrien kaufen.

• Ost-Istrien: Die Unterregionen Opatija sowie Lovran/Moscenicka Draga zeichnen steile Küstengebiete aus. Wer hier ein Haus in Istrien kauft, erhält einen spektakulären Panoramablick über das Meer. Gerade das Seebad Opatija gilt als Perle der Adria und bietet Touristen wie permanenten Bewohnern beeindruckende Architektur, weitläufige Parkanlagen sowie eine Promenade, die zum Flanieren einlädt.
• West-Istrien: Der Westen der Halbinsel, rund um Umag, Novigrad und Porec, ist eher von flachen, sanfteren Landschaften geprägt. Der fruchtbare Boden eignet sich ideal für den Anbau von Oliven und Wein, sodass die Landwirtschaft neben dem Tourismus einen entscheidenden Wirtschaftszweig darstellt und das Bild der Region prägt.
• Pula: Die bekannteste und mit 57.000 Einwohnern gleichsam größte Stadt der Region zieht jährlich zahlreiche Touristen an. In der Hafenstadt ist das Leben etwas urbaner, aber dennoch entschleunigt und typisch für den mediterranen Lebensstil. Neben verschiedenen Museen wird Kulturinteressierten hier ein jährliches Filmfestival geboten.

Bevor Kroatien der EU beitrat, war es für Ausländer ein mühsames Unterfangen, Immobilien in Istrien zu kaufen. Als Nicht-Kroate wurde eine spezielle Genehmigung des Justizministeriums benötigt, die nicht in allen Fällen erteilt wurde.

Seitdem Kroatien allerdings Teil der EU ist, gestaltet sich der Erwerb von Immobilien durch EU-Ausländer deutlich einfacher. Ihnen werden nun grundsätzlich die gleichen Rechte in Bezug auf den Kauf von Objekten gewährt wie den eigenen Staatsbürgern. Eine Einschränkung gibt es allerdings: Kroatien gewährt ausländischen Käufern nicht mehr Rechte, als kroatische Staatsbürger im jeweiligen Land des Käufers selbst beim Kauf einer Immobilie hätten.

Folgende Regelungen sollten Interessenten konkret im Hinterkopf behalten, wenn sie Immobilien in Istrien kaufen möchten:

• Kaufvertrag: Grundsätzlich empfiehlt es sich, unbedingt einen Experten für die regionale Immobilienlandschaft sowie einen Übersetzer zur Aushandlung der Vertragsmodalitäten hinzuzuziehen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Mit Unterzeichnung des Vorvertrages, der den Kaufwunsch im Grundbuch vormerkt, wird eine Anzahlung von 10 Prozent fällig.
• Kosten: Für die Maklergebühren sollten Käufer Kosten von 3,75 Prozent kalkulieren. Die Notarkosten hängen vollständig davon ab, wie viele Dokumente beglaubigt werden sollen. Anwaltskosten schlagen mit 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Hinzu kommen natürlich je nach konkretem Fall weitere Kosten, zum Beispiel für Renovierungsmaßnahmen, Versicherungen sowie Finanzierungskosten.
• Grunderwerbsteuer: In Kroatien beträgt die Grunderwerbssteuer fünf Prozent des Kaufpreises.
• Grunderwerbsteuer: In Kroatien beträgt die Grunderwerbssteuer fünf Prozent des Kaufpreises.
• Grundsteuer: Wird das Objekt lediglich als Ferienhaus genutzt, wird es als Zweitwohnsitz klassifiziert, für den eine Grundsteuer entrichtet werden muss. Deren Höhe variiert von Gemeinde zu Gemeinde, liegt im Durchschnitt aber bei 5 bis 15 Kuna (0,67 bis 2 Euro) pro Quadratmeter.

• Energieausweis: Seit 2009 sind Hausbesitzer gemäß EU-Recht auch in Kroatien dazu verpflichtet, über einen Energieausweis zu verfügen. Nachdem der Immobilien-Kauf in Istrien abgeschlossen wurde, sind diese durch spezielle Gutachter zu bekommen.
• Steuernummer: Die sogenannte OIB Nummer (osobni identifikacijski broj) wird vom Finanzamt erteilt und ist in Kroatien für jedes Rechtsgeschäft (also auch einen Hauskauf) notwendig. Die OIB-Nummer muss entsprechend auch im Kaufvertrag eingetragen sein.
• Plomben: Hauskäufer sollten im Grundbuchauszug unbedingt darauf achten, ob eine sogenannte Plombe für das gewünschte Objekt vorliegt. Hierbei handelt es sich um Hinweise darauf, dass für die Immobilie ein offener Vorgang vorliegt, die Besitzverhältnisse also in Änderung begriffen sind. Wird ein solches Haus dennoch gekauft, kann die Feststellung der letztendlichen Eigentumsverhältnisse langwierig und schwierig werden