Die Teilungsversteigerung

Wenn die Immobilie nach der Scheidung zum Streitfall wird

Stehen Eheleute vor der Scheidung, entsteht oftmals ein hartnäckiger Streit um die gemeinsame Immobilie: Wer darf wohnen bleiben, wer muss ausziehen? Die Teilungsversteigerung kann hierbei eine sinnvolle Lösung sein. Lesen Sie, für wen sie sich lohnt und was dabei zu berücksichtigen ist.



Mit dem Begriff wird eine besondere Form der Zwangsversteigerung bezeichnet. Auf diese Weise soll eine Einigung zwischen den getrennten Ehepartnern entstehen. Damit es überhaupt zur Teilungsversteigerung bei der Scheidung kommt, ist meist folgende Situation gegeben:

  • Beide Ehepartner sind jeweils zur Hälfte als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen.
  • Die getrennten Partner können sich partout nicht auf eine Lösung für das gemeinsame Haus einigen.
  • Ein Ehepartner möchte in der Immobilie wohnen bleiben, während der andere Ehepartner sein Vermögen ausgezahlt bekommen möchte.

Ziel dieser Hausversteigerung ist es, das unteilbare Vermögen in teilbares Vermögen umzuwandeln – in diesem Fall also die Immobilie in Geld. Dadurch kann das Vermögen auf die getrennten Ehepartner aufgeteilt werden. Ob sich der ausgezogene Partner das Geld auszahlen lässt oder es hinterlegt, müssen beide Ehegatten einvernehmlich entscheiden.


Was geschieht mit der Immobilie oder dem Grundstück bei der Versteigerung?

Was mit der Immobilie oder dem Grundstück passiert, hängt von den Ehepartnern ab. Möchte ein Ehegatte künftig Alleineigentümer sein, kann er bei einer Scheidung die Teilungsversteigerung dafür nutzen. Dort muss er das Höchstgebot abgeben, um sich die Immobilie zu sichern. Ist hingegen keiner der beiden Eigentümer an dem Haus interessiert, wird es von einem Dritten ersteigert.


Unter welchen Voraussetzungen ist die Teilungsversteigerung möglich?

Bei der Teilungsversteigerung eines Hauses müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden:

  • Befinden sich die Ehepartner in einem Güterstand der Zugewinngemeinschaft, greift § 1365 BGB. Er schützt vor der Teilungsversteigerung vor der Scheidung. Das Gesetz greift aber nur, wenn dadurch das gesamte Vermögen des nicht verkaufswilligen Partners betroffen ist. Das bedeutet: Wenn dem nicht verkaufswilligen Ehepartner mehr als 90 Prozent der Immobilie gehören, darf der andere Ehepartner die Teilungsversteigerung nicht vor der Scheidung beantragen.

§ 1365 BGB

Der Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch besagt, dass ein Ehepartner nur mit der Zustimmung des anderen Ehepartners über dessen Vermögen verfügen kann. Das gilt auch für seinen Teil der Immobilie.


  • Gehören dem verkaufswilligen Ehepartner mehr als zehn Prozent der Immobilie, kann er seinen Antrag auch vor der Scheidung schon stellen. Das oben genannte Gesetz greift hier nicht.
  • Sobald die Scheidung rechtskräftig ist, kann die Teilversteigerung in jedem Fall beantragt werden.

Wann ist die Teilungsversteigerung der Immobilie ratsam?

Die Versteigerung des Hauses sollte erst dann als Möglichkeit anerkannt werden, wenn sich die beiden getrennten Ehepartner nicht auf das Schicksal der gemeinsamen Immobilie einigen können. Denn dieses Verfahren sorgt auf beiden Seiten für Nachteile: So müssen die Ehepartner damit rechnen, dass der Erlös deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Auch sind die Kosten zu berücksichtigen, die für den Notar und das gesamte Verfahren anfallen.

Sinnvoll ist diese Vorgehensweise, wenn ein Ehepartner zum Alleineigentümer werden möchte. Kann er sich mit dem ehemaligen Ehegatten nicht auf einen Kaufpreis einigen, hilft die Teilungsversteigerung. Auf diese Weise hat er eine Chance, die Immobilie zur Hälfte des Marktwerts zu erhalten. Allerdings besteht hier ebenfalls ein Risiko: Ein Dritter könnte den Ehepartner überbieten. Auch kann der Dritte den Preis soweit in die Höhe treiben, dass der Ehepartner nicht mehr mithalten  kann. Im Idealfall sollten die Ehepartner also eine Einigung finden und die Teilungsversteigerung verhindern.


Die freiwillige Versteigerung – eine Alternative?

Konnten sich beide Ehepartner über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie einigen, ist die freiwillige Versteigerung eine sinnvolle Alternative zum Kauf. Dabei profitieren die Ehepartner gleichermaßen:

  • Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung bei Scheidung wird das Haus bei einer freiwilligen Auktion zum bestmöglichen Preis veräußert.
  • Die Ehepartner können anhand des ermittelten Verkehrswerts ein Mindestgebot festlegen. Dadurch können sie zum Teil selbst entscheiden, wie teuer ihr Haus verkauft wird.
  • Ein Auktionstermin steht fest, sodass sich beide Ehepartner frühzeitig darauf einstellen können.

Darüber hinaus können die getrennten Ehegatten vorab die Bietbedingungen festlegen. Den gesamten Ablauf bis zum Stichtag legen sie in die Hände eines Sachverständigen. Auf diese Weise haben sie ausreichend Zeit, sich um die Suche nach einem neuen Zuhause sowie um ihren Auszug zu kümmern.


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Was ist vor dem Verfahren zu klären?


Der Antrag auf Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung beantragen dürfen beide Ehepartner, sofern die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Eine formlose, schriftliche Beantragung reicht im Regelfall aus. Beantragt wird das Verfahren beim Amtsgericht – dort wird die Versteigerung als Vollstreckungsgericht bezeichnet. Der verkaufswillige Partner sollte sich demnach an das örtlich zuständige Amtsgericht wenden. Ein Rechtspfleger ist anschließend dafür zuständig, den Antrag zu prüfen und bei einer Genehmigung das Verfahren zu übernehmen.


Die Unterlagen für Hausversteigerungen

Der Antragsteller muss nachweisen können, dass er Miteigentümer der Immobilie ist. Nur so kann das Verfahren eingeleitet werden. Dafür benötigt er einen Auszug aus dem Grundbuch, in welchem er als Eigentümer eingetragen ist. Der Auszug darf allerdings nicht älter als sechs Monate sein.


Das Gutachten für die Immobilie

Wurde dem Antrag stattgegeben und sind beide Ehepartner über das Verfahren informiert, wird ein Sachverständiger für die Immobilienwertermittlung beauftragt. Die Haus-Wertermittlung sowie das daraus resultierende Gutachten sind wichtig für die Einstiegsgebote bei der Versteigerung. Anhand des Verkehrswerts wird das geringste Gebot ermittelt, auf dessen Grundlage die Versteigerung stattfindet. Der Antragsteller hat drei Möglichkeiten:

 

1. Er kann das Gutachten selbst in Auftrag geben.

Gibt er das Gutachten für die Wertermittlung selbst in Auftrag, hat er stets einen gewissen Einfluss darauf. Allerdings benötigt er dazu das Einverständnis des Antragsgegners. Nur dann kann es als Grundlage für die Versteigerung verwendet werden.

2. Er lässt das Gutachten vom Gericht einholen.

Ist der Antragsgegner mit dem Gutachten des Antragstellers nicht einverstanden, muss die Bewertung vom zuständigen Gericht eingeholt werden. Auch hier haben beide Parteien ein Recht darauf, mit dem Gericht einen anderen Wert zu vereinbaren.

3. Er kann ein Gutachten neueren Datums vorweisen.

Wurde nur wenige Wochen oder Monate vor dem Antrag ein Gutachten erstellt, kann auch das zur Wertermittlung dienen. Dafür ist allerdings die Zustimmung des Amtsgerichts erforderlich.


Wie viel ist Ihre Immobilie beim Verkauf wert?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ist es oftmals schwer, den richtigen Preis zu erzielen. Eine Wertermittlung der eigenen Immobilie kann Sicherheit geben.

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Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?


Frage

Antwort

Wie lange dauert die Teilungsversteigerung?

Die Dauer der Versteigerung kann nicht genau angegeben werden, da verschiedene Faktoren Einfluss darauf haben – so beispielsweise die Dauer für die Gutachtenerstellung oder die benötigte Zeit für die Genehmigung des Antrags. Etwa ein Jahr sollte für das gesamte Verfahren eingeplant werden.

Wie beginnt die Versteigerung?

Das Verfahren wird durch das Amtsgericht eingeleitet, indem es alle Miteigentümer über die Versteigerung informiert. Außerdem wird im Grundbuch vermerkt, dass eine Versteigerung durchgeführt wird. Anschließend wird die Wertermittlung der Immobilie realisiert. Haben alle Beteiligten dem Wertgutachten zugestimmt, wird der Zeitpunkt zur Versteigerung festgelegt. Der Termin wird in der Regel für das darauffolgende Jahr bestimmt.

Was ist die Minderanmeldung?

Wird eine Versteigerung beantragt, kontaktiert das Amtsgericht die Gläubigerbank. Sie muss angeben, ob für die im Grundbuch eingetragenen Hypotheken noch Forderungen bestehen. Verneint die Bank das ausdrücklich, gibt sie eine Minderanmeldung ab. Stehen hingegen noch Forderungen aus, müssen sie in das Mindestgebot mit einberechnet werden. Das bedeutet, dass auf das festgelegte Mindestgebot die Grundschuld aufgeschlagen wird. Auch die Grundschuldzinsen müssen mit eingestellt werden.

Wer darf mitbieten?

Mitbieten dürfen sowohl die Ehepartner als auch Dritte, die sich für die Immobilie interessieren. Üblicherweise werden für dritte Interessenten vorab Besichtigungstermine vereinbart. So können sie sich ein ausführliches Bild von dem Objekt machen.

Wie endet die Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung des Hauses bei der Scheidung endet mit dem Versteigerungstermin. An diesem Tag können alle Interessenten in einem festgelegten Zeitrahmen Gebote abgeben. Nach dieser Zeit wird das höchste Gebot angekündigt und die Versteigerung ist beendet.
Wann und wie wird der Erlös ausgezahlt? Grundsätzlich sind die beiden Ehepartner selbst dafür verantwortlich, den Erlös rechtmäßig untereinander aufzuteilen. Können sich die Miteigentümer nicht einigen, kann das Gericht eingreifen. Es zieht dann alle Kosten vom Versteigerungserlös ab und hinterlegt den verbliebenen Betrag beim Amtsgericht. Erst wenn eine schriftliche Willenserklärung von beiden Ehepartnern vorliegt, wird ein Termin für die Auszahlung festgelegt.

Wie hoch sind die Kosten für das Verfahren?


Wer zahlt die Kosten der Teilungsversteigerung?

Bei der Teilungsversteigerung fallen in aller Regel Kosten an. Ist die Versteigerung erfolgreich, werden sie vom Erlös abgezogen. Dadurch bezahlen beide Ehepartner das Verfahren. Bleibt die Versteigerung erfolglos, hat der Antragsteller die Kosten zu übernehmen. Folgende Kosten können auf die Ehepartner zukommen:

  • Antragskosten: Dazu gehören die Kosten der gerichtlichen Anordnung sowie die Kosten für die Benachrichtigung an den anderen Ehepartner
  • Kosten für das Verfahren, das üblicherweise als Vorschuss gezahlt wird
  • Kosten für die Erstellung des Gutachtens
  • Gebühr für den Rechtsanwalt
  • Kosten für Anzeigen in Zeitungen sowie im Internet

Wie hoch können die Kosten ausfallen?

Die Kosten sind vor allem vom Verkehrswert des Objekts abhängig. Auch der Aufwand des Verfahrens fließt in die Berechnung ein. So liegen die Kosten für das Gutachten meist bei 1.000 bis 2.500 Euro. Hinzu kommen 50 bis 150 Euro für die Antragskosten, die Zustellungskosten sowie die Kosten für die Zeitungs- sowie Internetanzeigen. Der Rechtsanwalt erhält eine sogenannte 0,4-Gebühr. Diese kann dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) entnommen werden. Die tatsächlichen Gebühren orientieren sich am Wert der Immobilie. Gleiches gilt für die Verfahrenskosten: Auch sie hängen vom Verkehrswert ab.


FAQ – Was ist weiterhin zu beachten?

Frage

Antwort

Was geschieht bei der Teilungsversteigerung mit der Grundschuld?

Ist die zu versteigernde Immobilie mit einer Grundschuld belastet, wird diese auf den, der das Objekt ersteigert hat, übertragen. Denn mit dem Erwerb des Hauses erhält er auch das Grundbuch. Aus diesem Grund muss die Grundschuld grundsätzlich bei der Versteigerung mit angegeben werden.

Kann die Teilungsversteigerung verhindert werden?

Komplett verhindert werden kann die Versteigerung nicht. Niemand kann dazu gezwungen werden, weiter gegen seinen Willen in der Gemeinschaft zu leben. Allerdings gibt es die Möglichkeit, die Versteigerung zu verzögen. Dann wird sie für einen Zeitraum von maximal sechs Monaten eingestellt. Einem Antrag auf Einstellung wird beispielsweise dann zugestimmt, wenn durch die Zwangsversteigerung das Wohl der gemeinschaftlichen Kinder bedroht ist. Weitere Gründe finden sich im § 180 Abs. 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).

Gibt es ein Wohnrecht beziehungsweise ein Nießbrauchrecht?

Üblicherweise ist das sogenannte Nießbrauchrecht im Grundbuch in der Abteilung II eingetragen. Ein lebenslanges Wohnrecht gilt auch nach der Immobilienversteigerung. Nur mit Einwilligung des Wohnberechtigten kann es aufgehoben werden. Nimmt hingegen die Teilungsversteigerung den ersten Rang ein und das Wohnrecht nur den zweiten, erlischt es.

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